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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料谨呈：提交：电话：传真：E-mail:计划书重庆ⅩⅩⅩ（项目）市调及定位计划书我们深感荣幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对本项目进行研究的目标、内容、方法、时间和一般程序，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的形式。本计划书分为以下几个部分：第一部分工作目标03第二部分工作内容及方法04第三部分工作流程19第四部分工作时间20第五部分报告内容和格式21第六部分项目组结构22目录第一部分工作目标本项目地块位于重庆ⅩⅩⅩ旁，贵公司希望我司提供项目市场调研、定位分析及经济可行性分析服务，解决本案住宅、商业如何合理定位及项目经济效益分析等问题。我司拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析重庆及项目周边市场的基础上，给出项目合理定位建议，并进行科学经济分析：1、通过对宏观市场环境的研究，把握重庆市及项目片区房地产市场的市场特点和发展趋势；2、分析项目地块优劣势，提出项目发展风险规避建议；3、通过消费者研究，描述各细分市场特征,确定本项目目标客户群及营销主题；4、分析消费者需求特点及项目地块性质，给出本项目产品（建筑）定位建议；5、通过对竞争产品的研究，分析产品特点，寻求本项目独特营销思路。6、通过对本项目的合理定位建议，结合甲方提供之真实的项目相关费用，进行科学的财务测算及经济分析。第二部分工作内容及方法一、定位研究方面1、重庆房地产市场环境研究1-1、研究目的：分析重庆经济发展状况，以及房地产业发展现状与趋势，为项目前期定位提供宏观市场依据。1-2、研究内容：1-2-1、宏观经济运行状况国内生产总值及三次产业结构当地固定资产投资及房地产投资开发比重当地社会消费品零售总额/居民消费价格指数/房地产价格指数1-2-2、重庆房地产市场供求概况当地房地产市场发展状况描述当地房地产市场供求现状分析房地产市场未来供求趋势预测1-2-3、国家及地方政府与房地产相关的政策法规对各类物业开发和流通的政策法规定位研究国家金融政策/货币政策/利率/房地产按揭政策等政府关于商品房在金融、市政规划等方面的政策法规房地产开发的政策导向1-2-4、重庆城市规划及片区规划城市规划特点及片区规划地块周边道路、交通及市政规划地块周边远景规划城市基础建设1-3、研究方法1-3-1、实地考察项目地块及周边环境；1-3-2、对政府相关部门、商业部门或行业管理机构有关官员进行深度访谈；1-3-3、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等；2、潜在购房者调查2-1、调查方法：封闭式结构问卷入户访问2-2、调查区域：重庆市（本案所在行政区域）定位研究2-3、样本量：（具体数量根据双方最终确认的计划书实际工作需要另行议定）2-4、调查对象：2-4-1、符合市场调查常规过滤条件2-4-2、当前在上述指定区域工作或居住1年以上2-4-3、年龄在20岁以上2-4-4、个人月收入在2000元以上或者家庭年收入4万元以上2-4-5、未来1-2年内购买商品住宅的可能性较大的2-4、调查内容（调查问卷设计提纲，执行前准备问卷）2-4-1住宅内部功能和形式需求住宅类型住宅户型空间形式（平面、复式、跃层等）住宅户型结构（几房几厅几卫）住宅建筑面积功能布局（各功能空间的布局，包括阳台、卫生间等）2-4-2住宅外部及环境需求对项目住宅建筑单体及园林景观规划设计建议定位研究建筑设计（风格、外墙颜色、材料、窗户形式、阳台等）园林景观设计风格、主题、康乐设计等2-4-3小区配套设施需求社区生活配套设施（商业服务设施、体育运动设施、教育设施、医疗设施）停车位智能化设施及水平物业管理及费用2-4-4小区周边环境需求对周边环境关注的因素关注因素的重要性评价2-4-5购买决策过程及影响因素购买者/决策者/决策模式购房决策影响因素及其影响程度2-4-6片区及项目认知定位研究片区评价项目周边环境认知和评价对项目开发前景的看法2-4-7购买可能性测试置业目的（投资、自用、出租等）置业首选区域置业首选片区购买总价/单价接受/首付款额度/付款方式2-4-8个人及社会经济特征家庭结构职业/职务/所处行业收入来源及分布家庭支出构成家庭耐用品拥有情况定位研究2-4-9生活方式投资及理财态度个性和爱好业余时间支配方式2-4-10媒体接触习惯3、竞争产品与典型楼盘调查3-1、调查目的：识别竞争产品的优势、劣势，分析成败原因，从而协助确定项目产品在市场中的位置；分析典型楼盘，使项目产品定位有所借鉴。3-2、调查区域：重庆市、项目周边片区；（具体楼盘执行前与甲方确定）3-3、调查对象：中高档住宅项目及商业+住宅项目（已入伙、正在销售、在建项目）3-4、调查内容及其重点：3-4-1、开发情况开发商背景、用地规模及周边环境开发节奏3-4-2、规划设计特点建筑群体的组织方式定位研究风格特点如何充分利用地块的资源（地形、景观、地段等与周边城市环境的关系）3-4-3、户型设计单元平面类型（多层/高层/小高层/超高层，蝶式/风车型/井字型/十字型等）户型类型（几房几厅几卫），面积及配比，主力户型户型特色及创新3-4-4、交通组织路网及人车分流的形式停车方式（室外分散/地下集中/混合式）停车场（空间感受/行车流线/从停车位到入户的便利性）3-4-5、营销策略分析（目标市场定位、价格定位策略）3-4-6、项目客户的职业构成与行业特点3-5、调查方法：资料查阅+实地调查+销售人员访谈定位研究精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、典型楼盘业主座谈会4-1目的：了解已在该区域购买楼盘的业主背景，分析业主的购买过程及产品使用意见，优化项目设计。4-2业主背景分析（分析与会者资料）4-2-1个人特征4-2-2家庭结构4-2-3职业4-2-4爱好和业余活动方式4-2-5所购楼房面积与户型4-2-6收入情况4-3业主座谈会：4-3-1场次与配额：二场，（按所购楼盘及户型面积配额）4-3-2业主条件：符合座谈会人员选择条件区域内楼盘业主年龄在20-50岁之间家庭购房的主要决策者或参与者定位研究4-3-3主要座谈内容所购楼盘知晓途径选择片区及楼盘的理由当时选择考虑的因素对住宅区内环境及周边环境的评价对住宅的建筑单体及景观规划设计评价对住宅配套设施的评价对当前住宅产品的不满意之处对本项目开发的建议购房决策因素5、商业环境研究定位研究5-1、研究目的：分析重庆商业结构和发展趋势，了解该区域商业发展现状，同时了解商业项目投资者和经营者对商业项目的需求特点，为本项目商业定位提供借鉴。5-2、研究内容5-2-1、重庆商业发展概况重庆商业规划、规模和结构特点重庆居民消费水平和消费特点人口性质和数量重庆及该区商业发展历程、现状及趋势重庆及该区商业街区发展状况重庆及该区主要商业物业分布情况重庆及该区未来商业规划及竞争项目5-2-2、重庆居民消费水平和消费特点5-2-3、重庆人口情况（数量、收入、年龄分布、旅游人口等）5-2-4、重庆典型商业设施特点定位研究基本情况整体商业规划布局商业经营模式及评价附属商业设施/公共设施数量及分布业种及业态分布情况商铺价格及租金5-2-5、重庆商业投资者/经营者研究选择购买/租赁商铺的影响因素当前商铺投资/经营的收益情况当前商铺购买价格及租金对当前商铺评价对重庆及该区商业发展判断项目地块物业档次判断项目地块商业物业价值的评价项目地块开发商业物业的业种业态判断商铺格局规划设计建议定位研究投资购买/租赁经营的可能性5-2-6、商圈研究项目商圈辐射范围各级商圈内商业、人口、企业、旅游景点分布特征商圈内交通通达、道路、市政配套状况商圈内主要商业物业特征及经营状况项目地块商业价值评价5-2-7、消费者购物习惯研究逛街购物频率购物率及单次购买金额月消费额及消费种类分布消费流失/流入情况及特征主要购物地点及场所选择购物地点及场所的考虑因素对本项目的态度本项目业种、业态定位意见商圈渗透率定位研究消费者特征5-3、研究方法5-3-1、采用聚类分析和方差分析为主进行研究5-3-2、收集政府或行业管理协会关于重庆商业的相关资料5-3-3、商业主管部门或重庆品牌商家进行访谈5-3-4、实地考察典型商业设施5-3-5、项目地块商业环境调查5-3-6、商铺投资者或经营者访谈5-3-7、消费者拦截访问二、定位分析方面1、前期定位分析的必要性和重要性1-1、只有通过对项目定位研究的内容进行整理分析，形成明确的定位方案，才能确立项目发展思路。1-2、项目投资目标和市场结论形成统一的概念后对项目规划和产品发展工作具有实际指导意义。定位研究1-3、项目前期定位方案是后期的营销策略制定的依据。1-4、规划设计师通过对项目前期定位方案的理解可以更准确地把握项目总体规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新设计，力求项目规划设计的科学性和适用。2、主要内容2-1、前期定位研究的基本结论2-2、目标市场定位2-2-1、功能2-2-2、档次2-2-3、形象2-2-4、客户2-2-5、价格2-3、规划设计建议2-3-1、概念设计主题2-3-2、总体规划设计的经济技术指标建议定位分析2-3-3、空间形态规划建议2-3-4、功能分区建议2-3-5、环境规划与建筑风格2-3-6、项目配套设施设计与功能建议3、营销主题定位分析第三部分工作流程项目SWOT分析市场环境调查竞争对手调查市场调查研究住宅调查商业调查项目定位分析报告撰写与成果提交项目潜在价值提升工作流程消费者调查优势资源整合劣势规避消费者调查项目发展专项调查进入下一阶段第四部分工作时间1、项目共需时25天（从合同生效之日开始计算），各部分时间安排如下：合同签订，计划书确认调查问卷等工具设计修改2天实地调查15天资料整理及数据处理2天项目市场研究报告6天项目定位分析报告6天（并行）2、以上项目工作时间包括周末休息日及国家法定节日。工作时间第五部分报告内容和格式通过深入细致的市场研究，形成下述报告，将成为项目营销策略制定的重要依据，也是下一步工作的前提。1-项目市场研究报告1-1重庆房地产市场综述1-2住宅市场分析1-3商业市场分析2-项目定位报告2-1项目总体规划建议2-2建筑风格定位建议2-3主力户型定位建议2-4室内空间布局建议2-5目标客户群定位建议2-6营销主题建议最终提交的报告以正式装订的版本为准，每阶段提供两套装订文本报告和两张刻录光碟。报告内容精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第六部分项目组结构为保障项目顾问服务的稳定性、持续性和协调管理能力，我司公司将派遣项目组提供服务。项目组主要成员结构包括：项目管理团队：（略）