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苏州八面风商厦商业计划书2010年6月11日内部资料，严禁外传！目录本项目介绍苏州商业房地产市场研究产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结第一部分本项目介绍本项目位于苏州石路（步行街）29号,地理位置优越。第二部分苏州商业房地产市场研究¾苏州2009年GDP总值为7740亿元，年增长11.0%。¾石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力的文化娱乐、创意商业集聚区。报告搞要第三部分产品研究¾苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是昀重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在租金、售价方面都要低于观前。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月¾以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。第四部分综合研究SWOT分析¾优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割¾机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次¾威胁：国家政策和税收政策的不确定性¾劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品第五部分改造计划为：1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。第六部分经营方式：本项目在改造完成后，商铺长期租赁方式持有，酒店式公寓部分对外出售，销售价格暂定为17000元/平方米，一年内销售完毕资金回笼。第七部分投资回报率：¾IRR=29.6%¾NPV=22615.64万元¾投资回报期=3年本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结一、项目概括¾苏州市八面风大厦位于石路（步行街）29号.¾处于商圈内核心位置，步行街十字路口，地理优势明显。¾周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商业集聚度极高。¾紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线换乘站文济路站近在咫尺。本项目步行15分钟石路商圈观前商圈（三）项目性质项目名称八面风商厦项目地址苏州石路（步行街）29号1-7F商铺出租8-20F空置占地面积2001.5平方米建筑面积32464.03平方米年限50年房产性质商服用房产权证土地使用证二证齐全商业业态本项目介绍苏州商业房地产市场研究产品研究综合研究项目改造方案项目财务分析总结(一)市场宏观经济¾苏州2009年全市实现地区生产总值7740亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。一、苏州房地产市场分析•古城圈层•核心圈层•中心圈层•外城圈层二、苏州商业市场未来发展（一）商圈划分－根据政府规划和地理环境特征（二）未来苏州商业格局¾观前地区规划定位为昀具感召力的苏州老字号品牌和国际时尚品牌汇集区；¾石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创意商业集聚区；¾南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及旅游休闲等综合服务区；¾湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功能齐全、引领高端时尚的市级商业中心；¾新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心★单位：亿元（三）商贸业相关指标预测¾苏州社会消费品零售总额预测•2007~2010年年增长15%，2010年达到860亿元;•2011~2020年年增长12%，2020年达到2671亿元;¾苏州市区批发和零售贸易等增加值预测•2007~2010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元;•2011~2020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元;¾苏州市区现代商业规模预测•2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区总额的50%，为430亿元;•2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元;本项目介绍苏州商业房地产市场研究产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结一、苏州商铺市场分析苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。¾石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。¾是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段¾充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。本项目（一）石路商圈业态分析石路商圈主要商铺业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型\小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势本项目附：商圈内重要项目分析(二)观前商圈¾观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。¾商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。¾区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。¾是苏州城市昀大和昀具影响力的商圈。业态分析观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场为主（三）、商圈综合比较酒店式寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。二、苏州酒店式公寓市场酒店式公寓特征¾地段的不可替代性¾有酒店独立产权，¾细致入微的物业服务¾配套功能突出（二）客户群定位（三）酒店公寓与其他物业类型比较★总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。而本项目就此引进全球昀大的国际服务公寓业主和运营商——雅诗阁，其在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。三、重点项目比较：物业:观前1号位置:平江观前街宫巷物业类别:商铺、酒店式公寓建筑面积:8900平方米容积率:1.78公寓物业管理费:3.5元/平方米/月商铺物业管理费:5元/平方米/月公寓房型面积:60-80平方米商铺房型面积:45-90平方米公寓出售均价:25000元/平方米商铺出租均价:外铺:26元/平方米/天内铺:13元/平方米/天总结：目前“观前一号”的底楼外铺价格是26元/平方米/天。内铺价格为13元/平方米/天。而本案商铺价格则定为13元/平方米/天。2-5楼租金按比例递减。酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000元/平方米均价。而本项目昀终实现的销售价格暂定为17000元/平方米均价。（保守预测）四、附项目周边楼盘信息本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结1、便捷的交通2、黄金商业地段，紧邻地铁出口。3、附近商业气氛浓郁，新一轮商业改造即将开始。4、产权可分割一、项目SWOTS1、占地面积小，容积率高。3、以公寓的角度来说，附近环境比较嘈杂。4、水电运用是目前住宅的二倍5、停车位数量不足1、政策风险2、酒店公寓规划的设计3、投资者预期租金的实现4、定价问题5、酒店式公寓成本较高6、经营酒店管理公司的方式及口碑1、土地稀缺、中心城区同类项目稀有2、住宅市场低迷，导致投资客纷纷把重点转向商业地产OWT本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结一、项目改造后状态¾本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园。¾本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓引进全球著名的酒店公寓管理公司，雅士阁。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，八面风大厦项目势必成为石路商圈中昀引人注目的商业地标项目。屋顶花园、配套会所20F6-19F酒店式公寓房产面积楼层(平方米)二十层1311.582127.86五层2081.9四层2084.67三层2091.13二层1838.61一层(平方米)房产面积楼层旗舰店、精品商厦1-5F1400.85十九层1430.72十八层1430.72十七层1430.72十六层1379.85十五层1379.85十四层1379.85十三层1379.85十二层1379.85十一层1379.85十层1379.85九层1311.58八层1428.36七层1895.22六层(平方米)房产面积楼层引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商——雅诗阁二、经营方式整体改造成本在79679290元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓昀终实现价格为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性条件假设：本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，收购价为1-5楼12324/平方米，6-20楼为7043元/平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，并引入雅诗阁管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓均价暂定17000元/平方米。1、项目改造后形态：楼层分布项目形态总面积1-5楼商铺10224.176-20楼酒店式公寓21298.721楼花园屋顶13002、项目收购成本：项目单价（元/㎡）总建筑面积（㎡）成本（万元）商铺1-5F123241022412600酒店式公寓6-20F70432129915000总计-3152327600项目收购3、项目开发成本表：项目单价（元/㎡）总建筑面积（㎡）成本（万元）商场100010224.171022酒店式公寓300021298.76390项目管理费改造成本2.5%--185不可预见费改造成本5%--371项目开发成本合计--7968项目改造成本租售总额11%税收租售总额2%销售费用比率项目4、项目其他成本表5、商铺租金分析假设5.1参数设定5.2年增长比率假设5.3其他比率假设项目2011年2012-2010年租金增长率0%3%出租率80%90%项目比率营业税5.5%资本化率8%销售成本销售价格2%租金单价（元/㎡/天）物业房产面积(㎡)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一层1838.611515.4515.9116.3916.8817.3917.9118.4519.0019.57二层2091.137.57.737.968.208.448.698.969.229.509.79三层2084.6755.155.305.465.635.805.976.156.336.52四层2081.93.753.863.984.104.224.354.484.614.754.89五层2127.863.753.863.984.104.22