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高尔夫别墅项目商业计划书（完整版）2010年1月2目录结构项目可行性分析一、项目背景及发展概况1、我国高尔夫房地产市场现状2、我国高尔夫房地产市场前景展望二、项目介绍及实施方案1、项目总体情况2、项目开发思路3、项目建设基本方案4、项目功能分区及主要内容三、项目所在城市房地产市场分析1、宏观层面2、客户定位3、产品定位4、定价策略5、销售策略四、项目优势分析1、交通优势：2、规模优势3、稀缺优势4、文化优势：五、项目风险分析与规避对策1、项目风险分析2、项目风险的防范对策六、投资估算和开发计划（估算内容为高尔夫球场建设+会员股东的别墅建设）1、项目投资估算2、项目开发计划3七、财务与投资价值分析结论项目可行性分析一、项目背景及发展概况1.我国高尔夫房地产市场现状1.1我国高尔夫房地产整体市场1984年，第一座高尔夫球场即中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成，宣告高尔夫在中国大陆正式落地。此后，高尔夫球场在中国大量发展。短短二十多年的发展，球场如雨后春笋，已经突破了300家，并以逐年上升的比例递增。41.2京、廊坊高尔夫房地产市场现状北京、廊坊周边高尔夫球场发展情况北京周边高尔夫球场发展情况初步统计：北京市有43个标准高尔夫球场，泛北京范围内有8个大型的高尔夫球场。远郊圈和中心圈内主要有十个高尔夫球场相对集中的板块，分别为十三陵水库圈，潮白河圈，西山圈，亚奥圈，机场板块，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板块。廊坊及周边高尔夫球场发展情况环北京地区有8个高尔夫球场，主要集中在廊坊和保定涿州地区。其中廊坊市内有2个，燕郊2个，香河1个；涿州3个。北京及廊坊高尔夫球场经营模式传统意义上，高尔夫球场的收入有直接的会籍销售收入，会员、非会员打球消费（收入），宾馆、酒店、专卖店、乡村俱乐部、SPA等营业收入。高尔夫新兴的收入增长点来自于：顶级富豪住宅销售收入、高尔夫旅游和高尔夫比赛等。新兴收入增长迅速，大有赶超之势。北京—廊坊高尔夫别墅市场分析北京及周边地区别墅分布据不完全统计，北京市高尔夫别墅物业，总数已经达到20多个。从别墅与球场位置关系看，分为两大类：场内别墅和场外别墅，以场外别墅为主。从建设主体看，场内别墅以开发商与球场投资建设方为同一方为主。早期球场和别墅通常先后规划，先后建设；近几年多为同期规划先后建设，或同期建设。场外别墅一般先有球场，开发商借势开发别墅。据不完全统计，2008年底前，北京将有45个高尔夫球场，其中15个项目附带高尔夫别墅项目，其中10个为同一开发商开发，5个项目为两个开发商开发。廊坊地区及周边有8个高尔夫球场，其中5个项目带有别墅项目，2个项目准备建设别墅或公寓项目。1.3三亚高尔夫房地产市场三亚高尔夫球场发展概况5据易居中国不完全统计，三亚市及周边有七个高尔夫球场。目前已建成的全部为18洞标准球场，其中有两个球场的规划球洞数分别为36洞和54洞，即2-3个标准的高尔夫球场。海南省高尔夫球场分布图其分布主要环绕三亚市的海岸线且多建设在风景区内，其定位多为度假型球场。表1-8：三亚市高尔夫球场情况三亚高尔夫别墅市场情况三亚高尔夫别墅市场概况易居监测发现，三亚高尔夫球场大多配建有别墅，其中早期的高尔夫球场其配建别墅是为方便会员来此打球提供的，比如日出观光高尔夫球场；近期开业的高尔夫球场，其住宅开发规模大，面对的客群不仅是会员客户，而是广大的房地产置业客户，比如亚龙湾高尔夫球场和清水湾。三亚的高尔夫别墅市场处于发展的起步阶段，高尔夫别墅在建及建成项目较少。究其原因，与大部分三亚高尔夫球场开业时间较短、处于试营业阶段、相关住宅配套尚未开发有关。2.我国高尔夫房地产市场前景展望顶级别墅中高尔夫别墅升值潜力最大上世界90年代，高尔夫别墅的消费者主要是境外人士；到2000年，国内的消费者日渐增多；2007年，高尔夫别墅70％的买家是国内成功人士。从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快，因为它更具稀缺性。国外高尔夫别墅的售价一般比普通别墅要高出3~4倍，而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的10倍以上。球场与别墅相互依托支持在国内现阶段单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发。球场之后跟进的往往是房地产项目，比如别墅、会所等。球场除必要设施外，多设计为别墅或高级公寓，以加快投资回收。高尔夫球场与别墅相互依托与支持，进入良性的运营循环，能够达到双赢的效果。二、项目介绍及实施方案1.项目总体情况项目区位红棠湾6项目区位图本项目地块位于廊坊万庄生态城艺林文化公园内，北侧紧邻北京市大兴区，项目距离京津塘高速路采育出口十公里，驾车至北京CBD中心商务区35分钟可到达，至首都机场50分钟可到达，处在环北京一小时经济圈内。项目整体规划项目整体规划图本项目总占地面积14000亩，规划有5个标准18洞高尔夫球场、书画家艺术中心、高尔夫别墅和公寓、会所、精品酒店等，同时将保存多个原有梨园地块。项目特征A.产品特征—高尔夫球场+高尔夫别墅06年起国家明令禁止高尔夫建设用地，新开高尔夫项目稀少，本项目不仅拥有大规模高配置的高尔夫球场，同时场地内规划有高端别墅，为会员提供全方位服务的同时，成为项目的一大收入增长点。B.客户特征—高端定制式别墅本项目为该院专属休闲度假场所。会员制、封闭式管理，高端定制别墅，保证项目的私属性与高端定位。C.经营特征—三亚、上海、北京三地联动北京中心城区项目机场40公里70公里京津塘高速京开高速六环路北京中心城区项目机场40公里70公里京津塘高速京开高速六环路7本项目将采用连锁的经营方式，在三亚、上海、北京三地联动，入会会员可凭卡获得全年不休，“一南一北”的打球体验。项目现状项目地块地势平坦，呈倒“U”型，地上附着物以农田、果树为主，生活、商业配套设施欠缺。2.项目开发思路本项目将采用高尔夫球场+别墅的的开发模式，先期建设高尔夫球场，同期开发股东会员别墅，并通过多种营销手段将两者互动。项目收入主要来自别墅销售收入和高尔夫球场收入，其中，高尔夫球场收入包括两部分：一是会籍的直接销售收入，二是球场的经营收入，包括会员打球收入，酒店、宾馆、专卖店、SPA等营业收入。3.项目建设基本方案本项目2009年11月进行前期工作，预计2010年3月开工，2011年3月全部竣工，施工工期约13个月。4项目功能分区及主要内容8本次开发的地块位于项目东南角，占地面积2610亩，包括一个18洞的高尔夫球场、高尔夫别墅及会所，其中，别墅建筑面积16万平方米，会所建筑面积5000平方米。三、项目所在城市房地产市场分析1.宏观层面1.1廊坊宏观环境廊坊市发展规划环境廊坊市地处京、津两地之间的卓越区位优势，使得它成为了连接北京和天津两大直辖市的唯一纽带，更具备了依托京、津两地资源借势发展的先天优势。由廊坊、北京和天津三地交叉组成的“三点式辐射”经济发展互补带，加上首都第二机场的兴建，都为廊坊的经济腾飞和区域发展奠定了坚实而长远的基础。根据北京市发改委的规划战略，首都第二机场的兴建承担着“统筹京津冀发展”的重要战略意义。京津冀合作于2009年全面进入实质对接的新阶段，新机场的选址已经基本确定在北京的南各庄附近，距离廊坊正在建设的万庄生态城仅有18公里，廊坊趁势正在加紧占地面积（亩）别墅建筑面积（万平方米）会所建筑面积（万平方米）2610160.59筹建临空经济区。另外，随着京冀一体化步伐的加快，未来将有两条轻轨连接北京和廊坊。按规划，亦庄的L2线将延伸至廊坊市区，八通线延伸至廊坊燕郊，并在万庄设站。这些重大基础设施的规划建设，在提升廊坊城市价值的同时更使廊坊在新一轮的发展中占尽了先机。2.2三亚宏观环境三亚市政规划环境根据《三亚市（1995—2010）城市总体规划》的部署，三亚市确定了“国际性热带海滨风景旅游城市”的城市定位，依据此定位确定了以旅游业为核心和龙头、围绕旅游业发展商业和服务业的城市发展战略。由于房地产泡沫曾给三亚造成过不好的负面影响，所以在新的城市发展规划中在结合地区资源和区域特色的基础上，采取了保护并控制可开发土地资源和控制新区开发的限制性政策。并依托高速公路和铁路的兴建改造以及博鳌VIP国际商务机场的建设，密切和加强对外联系。10三亚市风景区沿海岸线呈带状分布，由三大景区、四个景点组成，这种“城景相依”的特色为区域内旅游度假地产的开发创造了先天条件，使三亚市房地产业的发展形成了“旅游带动地产、地产围绕旅游”的开发模式。北京别墅市场分析北京各别墅区域示意图以2004年为分水岭，之后的别墅供应量下降明显图3-9：2000-2008年北京别墅市场新增供应走势01002003004005002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年新增供应量（万平方米）11数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统2000-2004年，北京别墅市场供应量以100万平方米/年的速度递增，从2005年开始，新增供应量逐渐走低，2007年为100万平方米，仅高于2000年的62万平方米。而2008年别墅新增供应量有所抬头，达到145万平方米，但受别墅用地叫停政策的影响，该部分供应以花园洋房这样的类别墅居多。以2006年为分水岭，近两年别墅成交量逐年走低图3-10：2000-2008年北京别墅市场成交套数走势02000400060008000100002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年成交量（套）数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统由上图可知，近9年的别墅成交量呈“倒U”型结构。其中，以2006年为最多，达到6000套左右，之后，受供应量走低的影响，成交量出现萎缩，但随着别墅用地叫停政策的实施，该类产品在市场上的占有率越来越少，尤其是纯独栋别墅项目，显得更为稀缺，价格也是水涨船高，保值增值潜力更大，因此，别墅市场的需求依然较为旺盛。稀缺产品，成交价格逐年飙升图3-11：2006-2008年北京别墅市场成交均价走势050001000015000200002006年2007年2008年成交均价（元/平方米）12数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统目前，市场中的别墅产品越来越稀少，从而导致价格不断攀高。从2006-2008年别墅成交均价走势图上可以看出，该类产品的价格以20%/年的速度递增，截止到2008年，已经高达17547元/平方米，仅仅两年的时间，比2006年高出八成多，极具保值增值潜力。2.客户定位以开发高端客户群为依托辐射周边：本项目有着优越的地理位置，距离社会精英云集的首都北京在一小时车程内，目标客户将为项目周边省市的商务精英等社会上流人群。定向销售：积极拓展与国内外高端培训学院关系，加强与各地培训机构的互动合作关系，进行委托销售或定向销售，将大大减少项目运作风险，并为项目快速回笼资金提供较大支持。散客会员：根据计算，本案别墅项目总套数体量不大，大概270余套，因此随出售的别墅赠送的高尔夫俱乐部会籍占可提供总会籍的比例不大，为保证高尔夫场地资源得到充分利用，高尔夫俱乐部会籍建议小部分对散客出售。3.产品定位根据客户的特点及项目整体定位，建议该项目产品定位为：高端产品为项目形象产品，中高端产品为主流产品。结合产品定位,建议该项目运营模式为：本项目的运营类型定位为封闭式，即高尔夫俱乐部服务只提供给加入会籍的会员。这样可以提高本俱乐部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通过会籍的出售快速回收资金，降低运营风险。4.定价策略基于本项目的中高端档次、形象和产品定位，比较市场上其他同类楼盘的情况，初步确定，本项目开盘定价为：15000元/平方米（大产权别墅）或10000元/平方米（小产权别墅）。5.销售策略多元化发展、互动营销在满足国泰高尔夫俱乐部容积率不受影响的情况下，在其中廊坊体育生态公园地块打造高端高尔夫及别墅项目，项目重点诠释会员的私属功能，强调全封闭式管理，在高尔夫别墅作为关联产业发展遍地开花的市场情况下