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第1页第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题1、房地产市场体系的主体要素是（）。A、交易当事人B、作为交易对象的房地产资产C、房地产交易需求D、交易组织机构2、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。A、国际环境B、政治环境C、经济环境D、金融环境3、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A、重要因素B、特殊因素C、一般因素D、基本因素4、基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的（）。A、微观环境因素B、宏观环境因素C、经济环境因素D、产业环境因素5、（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。A、会计师B、房地产估价师C、资产评估师D、房地产经纪人6、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A、移动B、异质C、垄断竞争D、买卖7、投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、供求结构B、投资结构C、产品结构D、区域结构8、下列选项中不属于居住物业市场的是（）。A、普通住宅第2页B、别墅C、休闲旅游设施D、公寓市场9、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。A、按照房地产的用途和等级划分的B、按照房地产的交易方式划分的C、按照地域范围划分的D、按照房地产购买者目的划分的10、2011年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011年末的商品住房空置率是（）。A、9%B、12%C、15%D、20%11、2010年某市可供租售房屋面积3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租住宅面积为320万㎡。该市2010年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%12、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为（）年。A、0.50B、1.25C、1.75D、3.6413、某市2011年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A、半个月B、2个月C、半年D、2年14、房地产价格，通常用不同类型房屋的（）表示。A、中位数价格B、销售价格C、抽样价格D、成交价格15、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A、房地产平均价格B、房地产中位数价格C、房地产价格指数D、房地产同质价格第3页16、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A、住房市场指数B、住房价格合理性指数C、房地产价格指数D、房地产众数价格17、房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A、房地产市场需求的广泛性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性18、解决房地产市场信息不对称问题的主要途径不包括（）。A、发展房地产估价等专业服务B、政府加强房地产市场信息的发布工作C、加强开发商的管理体制D、提高房地产市场的透明度19、在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的（）组成。A、土地使用权B、土地所有权C、房屋所有权D、土地使用权和房屋所有权20、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A、减少B、增加C、不变D、同步递减21、房地产市场也存在资产市场和（）这两个层面。A、信托市场B、证券市场C、资本市场D、空间市场22、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A、上升到下降B、下降到上升C、高于合理空置率到低于合理空置率D、低于合理空置率到高于合理空置率23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段24、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的（）。第4页A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段25、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A、自然周期与投资周期同步变化B、投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期C、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期D、投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期26、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D、金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成27、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、过度放贷28、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A、紧缩B、扩张C、提高利率D、降低利率29、政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（）。A、产品质量B、产品性价比C、规模和结构D、产品档次30、（）是政府调控房地产市场的主要对象。A、市场经济B、房地产价格C、社会经济D、住房业市场31、（）是政府调控房地产市场的主要对象。A、货币政策B、住房政策C、房地产价格D、土地供应政策二、多项选择题1、关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是（）。A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动B、房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所第5页C、房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别2、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。A、土地成本B、建造成本C、资金筹措D、施工周期E、市场营销3、以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是（）。A、会计师B、开发商C、房地产经纪人D、建筑师E、工程师4、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A、价格结构B、总量结构C、档次结构D、投资结构E、租买结构5、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A、按地域细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易形式细分E、按目标市场细分6、下列选项中属于工业物业市场的是（）。A、写字楼B、零售商场或店铺C、高新技术产业用房D、研究和发展用房E、工业写字楼7、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、失业率8、房屋施工面积包括（）几项。A、本期完成施工的面积B、本期新开工面积C、取得施工许可证的面积第6页D、上期已经停建本期恢复施工的面积E、上期开始施工跨入本期继续施工的面积9、国内生产总值有三种表现形态，即（）。A、价值形态B、收入形态C、产品形态D、支出形态E、生产形态10、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A、空置量B、住房市场指数C、平均建设周期D、房价租金比E、失业率11、房地产市场供给的特点主要有（）。A、具有竞争的完全性和充分性B、具有高度的适应性C、具有高度的垄断性D、市场供给具异质性E、市场供给在短期缺乏弹性12、房地产市场的特性有（）。A、可以配置存量房地产资源和利益B、市场交易的复杂性C、市场供给的垄断性D、存在广泛的经济外部性E、显示房地产市场需求变化13、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A、产生负外部性B、产生正外部性C、影响整体经济的持续稳定发展D、也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E、会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题14、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A、土地供给的变化B、原用于其他方面资金的介入C、未来预期收益变化D、政府税收政策的影响E、获得金融机构融资的难易程度15、房地产市场存在着（）层面。A、空间市场B、资产市场C、新增量市场D、存量房市场E、高档住宅市场第7页16、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的17、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段E、第四阶段18、房地产泡沫的成因有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、金融机构过度放贷D、开发商对市场预测的偏差E、开发商之间的博弈19、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（）几种。A、期内可供租售量／历史同期可供租售量B、实际价格／理论价格C、房地产价格指数／居民消费价格指数D、房地产投资需求／房地产使用需求E、房地产价格增长率／实际GDP增长率20、宏观经济周期循环的阶段有（）。A、繁荣B、衰退C、萧条D、复苏E、重生21、政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。A、税收政策B、金融政策C、加强产权管理D、诚信建设E、土地供应政策三、判断题1、生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。（）对错2、在房地产市场运行环境中，城市发展政策属于资源环境。（）对错第8页3、房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（）对错4、供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。（）对错5、按照增量存量的方式，房地产三级市场对应的是二级房屋市场。（）对错6、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。（）对错7、平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。（）对错8、房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的平均数表示。（）对错9、一般来说，房地产市场是一个不完全竞争的市场。（）对错10、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（）对错11、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（）对错12、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）对错13、房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（）对错14、传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。（）对错15、在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）对错第9页16、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。对错17、如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。（）对错18、各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。（）对错19、土地供应政策的核心，是土地需求计划。（）对错20、在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。（）对错21、城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）对错22、房地