搜索
设计阶段成本管理集团设计阶段成本管理工作指引1.目的提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。2.范围概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。3.原则：.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。.动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。4.组织与分工.集团成本审算中心、规划设计部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。.项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一非常设性组织--项目设计工作小组。小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责人组织工作的开展。.小组可根据自身能力，外聘专家，协同做好设计阶段的成本管理工作。.在各设计阶段的重要节点工作中，项目设计工作小组应组织专题研讨会，并与设计院保持良好和紧密的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。成本部应及时提供方案比较需要的成本分析，综合效果与经济性、以及各专业的要求选择最优秀的方案。.各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评价。5.概念设计阶段.本阶段工作的基础是在投资分析阶段营销、设计、成本共同完成的《项目定位分析报告》、《项目可行性研究报告》，定位需要调整时仍需以上三个专业共同讨论。.公司于设计工作开展之前，应按项目总体经营要求和市场定位，确定项目的成本控制目标。一般情况下，项目可行性研究及定位报告中确定的成本估算应作为确定设计阶段成本控制目标的主要参考。.本阶段的设计任务书中，除应包含项目概况及用地分析等设计专业的要求外；对于成本，应根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，以及项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价，给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。.在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：u建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；u±的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；u水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。.对方案调整引起的下列变化应重点关注：u商业面积调整；u地下室及人防面积调整；u停车比例及方式的调整(停车率提高；架空停车、地下车库等非路面停u车的比例)；u基础形式的调整；u设备配套方案的调整；u以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。.方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项具体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。.因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。.概念设计阶段需要特别注意不可售的建筑面积(会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊)，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。.人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。.进行实施方案的成本测算时，应检查设计有没有考虑物业管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。.测算时要注意不计建筑面积的实体(不足米的设备层、不利用的吊脚架空层等)对成本的影响，防止遗漏。.不同阶段的成本测算发生变化时，成本人员应对变化情况和原因作分析，并向设计、营销提供改进建议。.本阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行预研究，避免实施方案设计阶段调整幅度过大。6.实施方案设计阶段本阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。.建筑专业6.1.16.3.48.环境设计.委托环境设计之前，应根据项目档次、定位报告的目标成本，确定环境工程的单位成本(元/景观m2)，并向设计师进行交底，作为概念设计的依据。.根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，设置成本分配系数，让成本投入能在重要的区域有所侧重。.详细的环境方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设施、围墙等进行拆分，明确方案的成本目标。在方案完成后，再逐步核算分项费用、总费用是否超标，并反馈给设计师，再调整、再核算。.环境设计方案的调整，多数情况下属于面层不同做法的调整，或者是树木种类及规格的调整，建立完善的环境部品及材料库有利于环境设计的成本测算。.景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，项目设计工作小组应重点进行优化，同时将优化后的常用景观结构做法提供给景观设计公司。.对于表观性景观材料，最好由设计部、成本部共同确定，保证合理的性价比。.环境设计还需考虑长期的物业维护费用，如入口的数量、水景的选择、草皮与乔灌木的比例。.景观设计应综合考虑与各种管网的协调，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，避免管井井盖对路面的不雅影响。9.销售包装工程设计.精装修中设计费所占比例较高，对于设计师的选择有四个档次--普通设计师、国内知名设计师、港台知名设计师、国际着名设计师。普通情况下选择中间两类，或选择合作较多、配合较好的第一类设计师，高档别墅和卖场可适当提高。.样板房实施前，应由设计、营销、成本共同讨论确定装修的套数和费用总额。并按每套房的设计费、装修工程、家俬及家电设备、饰品等几项费用进行分拆，向设计师交底，各项费用可以互相调剂，但总额一般情况不允许超出。.装修工程编制预算时应考虑一定比例的设计变更费用。.家俬家电设备、饰品根据效果的需要，由设计部与成本部(或财务)共同按货比三家的原则进行购买。.样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用。.样板间总费用控制方法：事前给设计师一个最高限额，由设计师自行把握效果与成本(公司设计师及领导认为效果不佳时仍然可以要求变更)，完成后根据确定的合同单价对工程进行结算，不超过限额时按实结算，超过时只支付最高限额。此方法只有当设计和施工是同一公司时方可实施。