(7.3)项目施工管理

7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0184万达地产WANDAREALESTATES1总则1.1项目施工管理包括项目施工准备阶段、项目施工阶段、工程竣工验收阶段及工程移交的全过程管理，内容包括工程进度、质量、档案资料、成本、材料设备、安全文明生产等。1.2为有效保证开发项目工程质量和工期符合预期要求，各项目所在公司必须在严格执行管理公司规定的作业流程和工作指引文件的前提下，结合项目规模、技术复杂程度，以及相关方（施工单位、监理单位）管理水平等实际情况，有针对性地制订项目工程各项管理制度和措施。1.3项目施工管理必须坚持计划先行，建立全面工作计划体系，以工程进度计划为主线，适时制（修）订各专业、各阶段的工作计划，以有效协调、促进各专业管理工作。1.4在项目施工的全过程管理中，本管理制度的执行应注意结合其他业务管理制度的要求。2项目施工准备阶段2.1项目所在公司工程（配套）部负责按管理公司《施工准备》作业流程及相关指引的规定，协调项目所在公司各部门，以及各相关方（施工、监理、材料供应商等）进行必要的施工准备工作，并于项目开工报告签发前完成。2.2项目开工报告由项目所在公司工程总监负责审查批准。项目开工报告签发前，工程总监应组织相关部门及人员认真进行施工准备工作内容检查和核对，确保符合管理公司《签发开工报告的基本要求》（指引）中规定的各项要求。3项目施工阶段3.1施工进度控制3.1.1在施工过程中项目所在公司工程（配套）部应通过监理方对施工进度进行持续监控，应要求监理方至少每周召开工程例会对施工进度状况进行检查、分析和控制。7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0185万达地产WANDAREALESTATES3.1.2任何偏离进度计划规定的情况，项目所在公司工程（配套）部应组织相关方分析原因，并落实补救措施，或调整进度计划。任何涉及施工总进度计划的调整，均必须经项目所在公司经营管理委员会通过后，报管理公司经营管理部备案。3.1.3项目所在公司应在每月向管理公司上报的月报中，报告项目的上月进度执行情况及本月进度计划。3.1.4进度控制的其他相关要求详见《项目施工进度控制》作业流程及相关指引。3.2工程质量控制3.2.1项目施工过程中，项目所在公司必须按管理公司《施工标准间及施工工艺样板确认指引》的规定，严格进行必需的施工样板确认。3.2.2项目所在公司工程（配套）部甲方代表，应根据项目施工过程质量监管计划和《工程质量现场检查内容与要求》（指引）的规定，对施工重点部位、工序，以及定位放线等进行抽查，严格执行监督中间验收过程，关注质量通病防治措施的执行情况及效果，施工组织设计的实施情况，以及现场签证的管理过程，并协同监理对关键控制点（如梁底板底标高、轴线位置、窗口尺寸、卫生间防水等）进行事后检查，以上的检查过程及结果都应形成书面记录，以存档备查。3.3材料设备质量控制3.3.1材料设备验收3.3.1.1工程（配套）部负责按管理公司指引文件和监管计划的规定，对进场材料设备进行验证。3.3.1.2甲方采购材料进场时，工程（配套）部必须到场核验材料数量、产品合格证、原产地证明及外观。3.3.1.3甲方采购设备进场后，应由工程（配套）部会同监理单位、供应商，根据合约规定及设备清单进行清点，特别注意产品合格证、原产地证明、使用说明书等是否齐全，并进行外观检查，参加验收各方在清单上签字确认，并经调试运行成功后方为设备验收完成。3.3.2结算及索赔3.3.2.1在材料设备验收合格后，工程（配套）部负责组织办理材料设备的结算手续，7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0186万达地产WANDAREALESTATES报成本控制部、财务部、工程总监、总经理逐级审批。3.3.2.2供应商拒不交货或未按合约规定的时间、地点、品质、数量、包装及相关资料交货而需向供应商索赔时，工程（配套）部应向成本控制部提供必要的资料、数据，由成本控制部办理索赔工作。3.3.2.3施工方不按合同和材料设备进场计划约定的时间和数量收货，造成工程延误或采购费用增加等，工程（配套）部、成本控制部应收集有关资料，向施工方索赔。3.3.3材料设备现场监管3.3.3.1项目所在公司应制订材料设备的现场管理制度，或委托监理单位制订，项目所在公司审查认可。3.3.3.2工程（配套）部应通过日常的现场巡查及定期的沟通协调会，确保施工方对材料设备进行了有效的现场管理。3.3.3.3所有进场材料和设备无甲方代表、监理和施工单位人员的确认，不得搬出工地现场。3.4沟通协调及服务监督3.4.1项目所在公司工程（配套）部现场协调过程中，凡对施工进度、质量和成本有影响的意见或决定，必须形成书面记录（会议纪要、函件或工程联系单），并发给各相关单位，同时存档备查。3.4.2为确保与各相关方（监理、施工、材料供应商）之间良好的沟通，甲方代表应按时参加监理每周例会，项目所在公司工程（配套）部应定期召开现场协调会（例会），及时处理与相关方往来的工作函件，协调解决项目施工过程中发生的各类问题。3.4.3项目所在公司工程（配套）部应按照本手册“经济合同管理”的相关规定对监理单位、施工单位、材料供应商进行评估，形成评估报告。3.4.4项目施工过程中，为配合销售需要，项目所在公司必须制订顾客（业主）看房的程序（流程）规定，明确营销（策划）部、工程（配套）部甲方代表、监理单位、施工单位的责任和工作接口关系，确保顾客满意和安全，维护公司的品牌形象。7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0187万达地产WANDAREALESTATES3.5项目技术资料管理3.5.1项目所在公司开发设计部应有专人负责接收、保管、发放图纸，并建立和更新相应的技术资料清单。3.5.2项目所在公司工程（配套）部所有对外接收、发放文件必须做好收发登记，包括但不限于施工图纸、设计变更、施工技术方案、各方往来的工作协商函件。3.5.3项目所在公司工程（配套）部应及时完成相关工程文件资料的收集、整理和保管。3.5.4项目所在公司工程（配套）部应定期检查监理公司、施工单位的工程档案，督促监理公司、施工单位与工程同步完成工程技术档案资料的收集、整理和保存，而不是事后补充。3.5.5项目所在公司应建立工程施工全过程的图片资料（数码照片、录像等），特别是关键工序、关键部位、重大仪式（开工、封顶、竣工验收、入伙等）的现场录像或数码照片，形成工程重要档案资料。3.5.6日常的项目技术资料管理应严格按照项目所在公司制定的工程档案管理制度进行。3.6安全文明生产3.6.1项目所在公司应按本手册“安全文明生产管理”的规定对项目施工全过程进行控制。3.6.2发生质量安全重大事故时必须及时报告，具体要求参见《万达集团关于重大事项报告的规定》（大万股（2002）78号文件）。3.7其他要求3.7.1甲方代表每天应编写甲方代表工作日志，准确、详尽记录当天发生的一切有关施工管理方面的工作内容。3.7.2项目所在公司应每月组织一次对施工现场的全面检查，从工程质量、工地形象、工程档案资料、安全文明生产、工程进度等方面认真检查，奖优罚劣，并形成书面记录，以保证工程的顺利进展。3.7.3现场签证管理要求详见本手册“成本管理”的相关内容。7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0188万达地产WANDAREALESTATES4工程验收4.1在组织竣工验收前，工地现场必须组织两次内部预验收，第一次由施工单位和监理单位进行初验，整改结束后形成初验报告报建设单位，第二次由施工单位、监理单位、建设单位参加，按照正式验收程序以套为单位进行复验，整改完全结束后，形成复验报告，方可进行正式的竣工验收。4.2内部预验收通过后，施工单位提交竣工验收申请报告，监理公司负责检查施工单位竣工验收资料，同时项目所在公司工程（配套）部检查和督促监理档案、施工档案整改。4.3项目正式竣工验收前，项目所在公司应将项目竣工验收计划报管理公司经营管理部备案，并随附项目预验收情况报告，以及当地主管部门规定的工程竣工验收程序。4.4项目所在公司工程（配套）部负责按计划组织相关部门参加工程竣工验收，工程竣工验收由工程总监主持。验收工作必须执行管理公司规定的作业流程《分部专业工程验收》、《项目工程竣工验收》和相关指引的要求。4.5项目所在公司工程（配套）部应确保项目各阶段验收结果形成记录，并按相关法规要求进行归档。4.6项目所在公司的工程技术文件及档案，在工程总决算完成后，移交给开发设计部存档。5工程移交与保修5.1项目所在公司向物业管理公司移交物业管理权责，按管理公司《项目工程管理权责移交》流程的规定执行。项目所在公司向物业公司进行项目的移交时，必须按照交楼标准向物业单位移交，并建立移交记录。移交时应使每套住宅的卫生间都进行48小时注水试验，经施工单位、监理单位、建设单位、物业单位四方同时签字认可，确认卫生间没有渗漏后，方可按套将住宅移交给物业公司。5.2《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由项目所在公司经营管理委员会组织制定，内容必须严谨、通俗易懂、可操作性强，从约定角度最大限度的避免将来7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0189万达地产WANDAREALESTATES可能出现的质量纠纷，在项目移交前将两书的标准文本报管理公司经营管理部备案。5.3项目所在公司应与物业公司明确划分保修责任范围，确保维修服务的质量和时间满足规定的要求。5.4项目所在公司工程（配套）部应对经物业公司收集的保修服务信息进行定期（每季度）分析，并根据分析结果，提出纠正和预防措施建议，为今后项目的开展提供良好的经验。6相关作业流程与指引文件1)PEP100施工准备a)PEG101施工准备工作内容b)PEG102施工组织设计审查要点c)PEG103监理规划审查指引d)PEG104技术交底及施工图会审基本要求e)PEG105签发开工报告的基本要求f)PEG106“三通一平”基本要求2)PEP210项目施工进度控制a)PEG211项目施工进度控制指引3)PEP220项目施工质量控制a)PEG221施工标准间及施工工艺样板确认指引b)PEG222工程质量现场检查内容与要求4)PEP230材料设备质量控制a)PEG231材料设备质量技术要求管理规定b)PEG232材料设备进场验收指引5)PEP240工程技术档案管理a)PEG241(T)工程技术档案范围与建档要求b)PEG242质量保证资料检查要求6)PEP310分部专业工程验收a)PEG311分部（项）专业工程验收检查要点7.3项目施工管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0190万达地产WANDAREALESTATES7)PEP320项目工程竣工验收a)PEG321项目预验收检查要点b)PEG322项目竣工验收检查要点c)PEG323工程竣工总结编制指引8)PEP400项目工程管理权责移交9)PEP500工程保修/维修