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中国武汉·福星惠誉沙湖项目可行性分析报告本报告研究操作说明1报告作业期2003年1月5日——2003年3月8日2本次研究系列相关作业内容1、消费者座谈会本次调查研究，共进行了4次消费者访谈会，由武汉市各个片区中高端客户组成。分别来源于武昌老城区（司门口一带）原住居民及购房者、汉口老城区住户、汉口江岸片区居民、徐东片区消费者。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）2、专家研讨/座谈会主办了一次专家研讨会和三次专家座谈会，邀请武汉知名的业界开发商、教授、政府官员及业内专家。在现场考察地块后，进行了汇报和讨论。他们表达了对项目的一些看法，同时提供了不少有意义的建议和意见。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）3、现场调研及文献研究对现场展开了一系列的专题调查研究，主要包括：徐东片区住宅情况及总量调查；徐东片区商业物业现状调查；武汉市重点片区及典型楼盘调查研究；积玉桥拆迁办公室访谈；《武汉市年鉴》、《武汉市城市规划1996—2020年》、《武汉房地产2000—2002年总结报告》分析研究；地块周边项目销售人员沟通摸底，完成片区已购房客户的研究；几次到武汉市规划部门了解片区详细规划政策和最新的规划方案。4、经济测算基础数据调查对于武汉房地产的开发成本，我司以武汉市2002年市场行情和湖北省建筑工程造价站、武汉市建筑工程造价站所公布的2002年市场建安工程信息价为参照依据，同时依据我司经验进行修正，得到本报告经济分析中的相关计算依据。5、武昌区消费者市场调研为把握现实市场消费情况，聘请29名华中科技大学在校大学生对武昌城区中高收入家庭展开入户调查。回收问卷1500份，其中有效问卷1260份，得到了相当详实的居民消费意向及其对房地产的综合看法。部分调查结果在本报告中有所体现。3福星惠誉沙湖项目可行性分析报告参与人员直接参与人员：2中国房地产估价师，经济师赵石3中国房地产注册估价师唐劭博4中国房地产经济师经济学学士，高虹6经济师，会计学硕士侯志伟7中国房地产经纪人房地产估价师喻建辉参与协助作业人员：9徐义中建筑规划师，建筑学学士10梁勇刚企业管理经济师11於军策划经理12吴云崖高级策划师13边旋策划师14祝青策划助理15王丹华中科技大学16吴婧华中科技大学目录第一章市场分析——战略性分析……………………………………1一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析………………………………1（一）武汉市城市特征……………………………………………………1（二）武汉市房地产发展阶段判定………………………………………1（三）武汉市目前中高档楼盘统计分析…………………………………1二、武汉市房地产热点片区重点分析………………………………………1（一）项目所在徐东片区分析……………………………………………1（二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析…………………………1（三）其他重点片区分析…………………………………………………1三、可对比性典型大盘个案分析………………………………………………1（一）共同特征……………………………………………………………1（二）差异点分析…………………………………………………………1四、目标客户研究………………………………………………………………1（一）基础信息……………………………………………………………1（二）共性需求特征………………………………………………………1（三）隐藏和延伸信息……………………………………………………1五、商业物业调查分析…………………………………………………………1（一）徐东大街商业物业租金与价格情况………………………………1（二）商业物业售价分析…………………………………………………1（三）本项目地块商业价值分析…………………………………………1六、市场分析结论………………………………………………………………1（一）基本结论……………………………………………………………1（二）综合结论……………………………………………………………1第二章项目分析——战术性分析…………………………………1一、项目基本情况………………………………………………………………1（一）地理位置及规模…………………………………………………1（二）土地成本状况……………………………………………………1（三）地块及周边街区现状……………………………………………1二、片区市政规划分析………………………………………………………1（一）片区整体规划及城市功能定位…………………………………1（二）片区道路规划影响分析及措施…………………………………1（三）片区景观绿化规划影响分析及措施……………………………1（四）片区商业规划影响分析及措施…………………………………1（五）片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施………………1（六）沙湖水质治理规划………………………………………………1（七）沙湖周边其他居住用地规划影响………………………………1三、项目分析……………………………………………………………………1（一）目标客户分析……………………………………………………1（二）项目SWOT分析……………………………………………………1四、项目开发思路及策略………………………………………………………1（一）项目开发思路确定基本原则……………………………………1（二）项目开发思路及策略……………………………………………1第三章项目经济分析………………………………………………1一、成本分析……………………………………………………………………1二、效益分析……………………………………………………………………1三、风险分析……………………………………………………………………1（一）价格指标敏感性分析……………………………………………1（二）容积率指标分析…………………………………………………1四、经济分析结论………………………………………………………………1第四章项目可行性分析综合结论及建议…………………………1第一章市场分析——战略性分析武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析（一）武汉市城市特征内贸型城市——主导商贸面向省内两江四岸，自然隔离形成功能分区汉口——商业繁华之地武昌——高校、行政集中区域汉阳——工业与科技区九省通渠——华中地区中心，水陆空交通枢纽，中国的芝加哥社会消费品零售总额2001年达到685亿元，增长13.2%，商业发达产业结构比为：6.3%:44.1%:49.6%，第三产业中批发零售业和贸易餐饮业对GDP的拉动最大；是经济增长的主要动力□每年接待约2000万人次的国内外游客（二）武汉市房地产发展阶段判定1、人均GDP与发展阶段关系宏观经济人均GDP增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展武汉人均GDP增长12.0%，因而可以初步判定武汉房地产发展目前处于快速发展阶段。2、武汉市房地产市场化程度判定市场化评价指标体系表指标名称公式测算方法评估标准城镇住房私有率M1=H/P=商品房建筑面积/住宅建筑总面积M1`=M1/60%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为50%-70%，我国取60%住宅消费支出比重M2=Y/C=家庭月住房消费支出/家庭月生活支出M2`=M2/15%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为13%-20%，我国取15%房价收入比M3=A/I=一套中等水平住房市场价格/居民家庭年收入M3`=1-（M3-5）/5发达国家平均为5，我国取5房地产金融化深度M4=R/F=房地产年贷款总额/金融机构年贷款总额M4`=M4/20%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为30%，我国取20%房地产投资多样化指标M5(投资多样化指标)M5`=M5线性内差法发达国家一般不高于20%，我国取国有住宅投资达30%为完全市场化，100%市场化为0住房价格市场化指标M6=W/D=竣工商品房总面积/竣工总面积M6`=M6整体市场化程度计算M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6市场化程度与发展阶段关系对照表阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展减缓发展需求目的生存需求生存需求改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展速度超速快速平稳慢速发展主导者政府主导市场调节增强政府干预减弱市场主导，政府宏观调控市场主导市场化程度M〈50%50%〈M〈80%M〉80%M〉95%武汉房地产市场化程度判定：M=58%，市场化程度符合快速发展阶段市场特征住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现。但武汉由于土地市场因素，导致价格猛增未能形成，土地市场进一步清理与规范将使住宅价格与投资迈上新的台阶；区域市场发展不平衡，地段时代特征依旧明显；土地市场对商品房市场调控功能不明显，有可能出现泡沫；政府政策对房地产市场的发展起着决定性作用。（三）武汉市目前中高档楼盘统计分析针对武汉市目前的中高档住宅，我司选取了一些典型样本进行了调查。这些楼盘代表着武汉房地产市场的发展水平，市场口碑较佳，属于武汉市场目前房地产第一集团军。同时其业主层面相对较高。它们有如下共同特点：价格基本都在3500—4000元之间，相对比较持稳；相对都依托有利的景观资源；产品形式以小高层/高层住宅为主，素质相对高于其他楼盘；开发商拥有一定经济实力，社会资源整合力较强，采取市场化运作方式；其客户层面为武汉市中高端客户，购房一般为多次置业。项目名称项目描述在售主力户型单价万科四季花城占地：410亩金银湖片区3/2/1：108M23/2/2：126、132M2复式：169M2洋房均价2600元/M联排别墅3600-4200元/M永清庭园建筑：7万M2高层住宅，解放公园后3/2/2：144、148、151M24/2/2：162、196-197、228M25/2/2：190、207-209M2均价3600-3800元/M香格里嘉园占地：20亩高层住宅，洪山广场旁3/2：116-121、166-197M24/2：192-198M24/3：210、250M25/2：186M2均价3300-4700元/M东湖林语占地：80亩联排别墅2/2/1：98M23/2/1128M23/2/2140M24/2/2：168、190M2复式：189-293M2均价4100元/M丽岛花园占地：240亩建筑：16万M2多层/小高层/别墅3/2/2：127、142-159M24/2/2：176M24/2/3：212-218M24/3/3：220M25/3/3：265M2多层/小高层均价：3000-3500元/M别墅4000元/M以上中环大厦占地：5220M2建筑：64000M2均价3600元/M2世纪华庭占地：6100M2建筑：4.24万M2五房25%四房62%三房12%均价4100元/M2怡景花园占地：1.1万M2建筑：7万M2四房42.4%三房33.7%二房6.3%均价4600元/M2由此可见，目前武汉市有较大一部分中高消费阶层正在支撑着武汉楼市总体价格的上扬。这些楼盘在过去一两年时间里，销售状况普遍较好，价格提升平稳。二、武汉市房地产热点片区重点分析（一）项目所在徐东片区分析徐东片区是以徐东大街——武汉内环主干道为轴线，向两边发散的狭长区域，作为武昌区和青山区的城市交接线，延伸到武汉东湖风景区。区域内原有的农村集体住宅与新建的现代小区相互混杂，城市主干道的形象尚未完全形成。整体上还没有良好的城市规划，沿线仍有不少老工业企业零星分布。但由于区位的优良性，以及众多住宅小区与大型商业场所烘托出的一个新兴城市区域，目前已经超越了原来的城市商业副中心的规划。1、片区及周边项目市场供应量分析项目名称总用地（亩）总建面（万M）均价（元/M）开发期数/规模户数（户）2003年供应量预计（万M）时尚欧洲46.512.526007栋16层（三期）9006世纪彩城15030250012栋小高层----15都市经典460502900一期22万M144318蓝湾俊园17917.22900一期10885天源城210302600一期6栋小高层---8欧