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保利大丰项目定位报告嘉联地产事业三部2010-4-202城北人，未来生活在哪里•北乱：只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。•城北，被成都生活抛弃。3[第一篇]城市·演变4国际城南&财富城北城市格局演变1：城市双核舞动5城北商贸大腾挪，城市向北进。规模245万方摊位5.6万个规模47行业/1900类/43万品种/20万从业人员功能集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。备注相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就业机会。6中国中西部商贸物流中心平台，财富城北名称规模投入时间商户总量主营业务国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩2012预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流国际物联港5000亩20159000户商家，800家研发机构中国物联网机电产业物联港7文明之脊，城市轴线城市格局演变2：城市中轴呈现8地铁一号线北延线，拉通南北中轴。城市中轴贯通，南北没有距离。•地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站；•从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2013-2015年投入使用；•据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站9宜居城北城市格局演变3：人居在转变10上风上水首推城北，宜居城北。•中国最大城区湿地——古柏湿地公园；•市区最大公园——2000余亩凤凰山公园；•城区最大湖泊——水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖；•成都最大植物园——774植物园；•3000亩熊猫基地；•2012亩沙河公园；•800亩生态北湖公园；•260亩动物园；•18万平方米毗河-泥巴沱风景区•15万平米北郊城市森林公园；主导风向“北风”，城北为城市风口；沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源；11自然生态资源丰富交通环境日益改善北部新城发展启动北部新城做为成都北部副中心的城市定位两轴三片多组团的城市规划品牌开发商的陆续入驻国际商贸城以启动物流园区已正式运营北部新城人居环境正在改善产业正在集聚约130000㎡的毗河风景带；约46500㎡的升庵桂湖；800多亩北湖公园；约180000㎡泥巴沱风景区；近700亩成都市植物园；占地约200公顷的成都熊猫基地；未来公交、地铁、快铁无缝对接。北新干线的开通、蜀龙大道四期连接三环，将向二环延伸；川陕路改造，3条主交通主动脉对城北交通的起着极大的改观。12一个企业，造就一座城1938---日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇举母市(KoromoCity)。1959---随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展，举母市更名为丰田市(ToyotaCity)。今日---丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名的汽车城。深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城丰田，20年成就丰田市。1988年深圳华为成立，成入深圳板田村。2003年---华为的销售额为317亿元，员工22000多人。2008年---华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军。2009年---坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并新增企业521户，华为居功甚伟。2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；13城北，必将依托商贸城，物流园、物联港···3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。14板块·生长[第二篇]15历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。2011，侧目城北，资金流向洼地。•3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持平；•3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米；•只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”；•三年后，大城北可以想象··16北2.5环，商业中心在形成17万达城市综合体绿地·世纪城•占地面积：200亩•建筑面积：60万㎡（商业10万㎡）•定位：服务业为核心的地标性城市综合体•物业：公园式卖场、商业休闲街、住宅；•商业业态：高端家具和建材的商业集群（红星·美凯龙入驻）•占地面积：203亩•建筑面积：120万㎡•定位：城市CBD，中国西部地区最大的城市综合体；•物业：商业、写字楼、SOHO、住宅•商业业态：购物商场、大型百货、超市、特色餐饮等四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都18龙湖·北城天街瑞安中华汇•占地面积：276亩•建筑面积：70万㎡（商业30万㎡）•定位：高端精品城市综合体•物业：商业、写字楼、SOHO、住宅、精装格调公寓；•主力店招商：辛巴克、哈根达斯等•商业业态：百货精品，时尚A货•占地面积：80亩•建筑面积：48万㎡(地上约30万)，住宅20万㎡,写字楼7万㎡,商业5万㎡•定位：城北地标性建筑群•物业：商业广场、写字楼、住宅•商业业态：休闲商业（酒吧、餐饮及百货）四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都19定义城北商业万达，购物百货，让城北繁华起来；龙湖，时尚精品，让城北洋起来；瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来；绿地，家具建材，让城北品质起来；20北3.5环，人居板块待生长21规模:占地4600亩年处理量:年均3000万吨使用时间:预计2010年规模:占地3700亩年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2010年规模:占地2400亩年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2009年已投入使用规模:占地2090亩总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩年处理量:年均600万吨开工时间;2009年6月开工5公里10公里22公里26.5公里区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史性趋势，未来3年内，近50万人口在北三环—绕城区内工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。410501202009201020113—5年后22定义北3.5环——[城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方]绕城中国西部商贸中心3。5环高尚居住中心一环城市中心中心2.5环商业商务中心23北部新城，城市的主体需求在呼唤人居代言。24龙湖·北城天街项目位置金牛五块石蓉北商贸大道占地面积276亩容积率3.75建筑面积700000㎡面积区间73——130㎡物业形态23层高层物业类别住宅、SOHO、大型shop客户情况4-10售楼处开放日。5000批接待量，每天300批人流；城北区域客户80%，龙湖老客户10%，投资客10%；城北客群中，商贸客户占主体；商贸客户案例：白糖商贩小老板，给达利源供货，年收益100万以上。需求三房，110平方米感觉较小，但功能上够用。二次换房，需求居住品质；其中30%客户具有商铺购买需求。北城天街，太过小气，承载不了城市的使命25保利公园·198项目位置北三环蜀龙大道东西两侧，北临植物园，西南临熊猫生态公园占地面积6500亩绿化率30%容积率电梯3.23，别墅0.5面积区间电梯:88～183㎡叠拼：234-375㎡双拼：368㎡物业形态别墅、电梯内部配套亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，东区5万平米大型商业、东区大型农贸市场、西区社区超市、12栋楼下金苹果幼儿园、东区九年义务教育、西区洲际五星级酒店配套等。外部配套北临植物园，西南临熊猫生态公园，西接天回镇银杏园车位1：1.2（电梯）1：2（别墅）客户群中端客户为主保利·公园198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市—生活—工作轴线生活26纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。华侨城·纯水岸占地面积3000亩建筑面积一期16.1万㎡，二期15.6万㎡绿化率37%容积率一期1.47，二期2.73开发商成都天府华侨城实业发展有限公司面积区间多层155-355㎡；高层60-160㎡物业形态多层、高层、小高层内部配套水岸会所（健身房，网球场，室内恒温游泳池，室外景观游泳池),水岸商业街，幼儿园，小学，欢乐谷主题公园，50万平米都市娱乐商业配套外部配套西南交通大学，较大附小（附中）车位1326个客户群中高端客户为主，客户地域性不强。27宜居城北，保利造保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。28保利·催生[第三篇]29客户定位项目定位定义项目价值与城市意义产品定位Ⅰ定位30城市中轴·百万级大盘地块经济指标：规模：800亩容积率：整体≤3.0总建面：144万商业16万平（集中商业6万平）大丰街道高家村五组四至地块东邻北新干道，非常便捷；南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园；景观佳；地块内十分平整，利于建筑布局北新干线3112公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿灯，没有单向道，不用单循环；3公里，三环6.5公里，二环7.5公里，一环9公里，府南河12公里，美美力诚、奢侈品中心，天府广场32掌控时间掌控生活我与城市没有距离•10分钟城市生活圈；•暂时的郊区，未来的城市中心；•进享一城繁华，退拥一方清宁；33本项目新繁斑竹园青龙场天回镇大丰镇九里堤五块石毗河板块新城区石板滩项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为[城市级综合性大盘]，区隔新城各板块竞争34定义价值：城市中轴·北进的门户·绝对品牌号召·百万级第一大盘；自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；□优势条件：双资源山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑；交通便利10分钟直通一环；临地铁线；快速进入环域交通体系地块规模大净用地总面积800亩，144万平米建筑面积；□劣势条件：北临铁路、故园铁路、故园的不良风水心理；周边配套缺乏当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏；□机遇条件：城市发展需要对生活性居住大盘领袖的迫切需求；品牌强大的品牌认知与跟随地段市中心至商贸财富中心的门户地段，离尘纯居生活；□可提升条件：内部配套打造区域性商业、生活、休闲配套实现完美人居；片区商业成长中海商业支持、2.5环商业成长对全区的价值提升；35项目之于城北如同中华园、银都花园催生了桐梓林；如同置信逸都催生了双楠；银都花园、中华园高尚、置信逸都，都曾承载着使命而问世，一个成都著名的城南富人区也逐步形成。它们蜚声市场，在楼市长卷中，他们是楼市的坐标，标注着楼市所能达到的维度与边界。361.城市使命是保利与项目区别于其他盘的重要区隔。2.如果说其他盘是众星闪耀，让城市洋起来，那保利大丰项目就是城北房地产变革的定海神针。•让城市崛起、重生；•北部新城缔造者；•项目承载的使命性37以保利的名义，具化北3.5环人居板块大天路高端住区板块大天路，保利赋予城市崛起的爆破点；大天路，城北的人居标签；38客户定位项目定位定义项目价值与城市意义产品定位Ⅰ定位39保利城北项目内部定位形成有机复合客户级别+置业需求错位顶级豪客伪豪客富裕阶层金领阶层白领阶层保利·拉斐城郊顶级豪宅保利·198城郊商务休闲大盘保利·大丰城市生活纯居大盘第一居所40项目定位城北门户中轴·144万平米·综合·高尚住区百万级生活大盘的市场领袖——引领生活、引领环境、引领产品。41轴线上的成都生活生活主张：•地铁贯通天府广场、春熙路、会展中心