深圳城市更新项目投资测算2016

深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTEDBY刘利兵[e-mail]房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internalrateofreturn），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earningsbeforeinterestandtax，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBITAMARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（ReturnonAssets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。资产收益率=净利润/总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率=税后利润/所有者权益PARTTWO一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程项目总投资包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产开发项目的评价分析过程相关税费序号项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产开发项目的评价分析过程假设项目基本指标开发建设用地面积（平米）总开发量（平米）住宅（平米）写字楼（平米）容积率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）600,000自有住宅物业（m2）300,000自有写字楼物业（m2）200,000权益楼面地价（元/m2）12,000一般房地产开发项目的评价分析过程建安成本及销售收入计算物业类型面积（m2）建设成本(单价)建安总价(万元)销售均价销售收入（万元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000写字楼200,0006,500130,00035,000700,000总计343,000340,0001,840,000建安成本取值参考建造成本（元/平米）住宅办公高端品质改善高档中档前期费用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000装修工程另见装修标准1000～1200800～1000机电工程800~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墙工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000园林200～300150～250100～150100～150100～150地上开发成本合计4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元/平米）豪装精装简装住宅装修工程2500~40001500~2500800~1500一般房地产开发项目的评价分析过程项目比率计算基数（万元）总额（万元）备注开发不可预见费5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算销售费用2.8%1,840,00051,520以总销售额计算(含保障房)管理费用2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算财务费用6.55%128,568银行同年期贷款利率营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润427,228总销售收入减上述总成本所得税25%581,992106,807以税前利润25%计算税后利润320,421相关费用及税金计算一般房地产开发项目的评价分析过程土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，税率为60%。2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为0.5-2时，为0.05项目土地增值税计算销售总收入1,840,000回迁房公允价值0扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,00000340,000102,12094,000188,0001,324,120土地增值额应纳税款515,880154,764一般房地产开发项目的评价分析过程项目投资财务指标备注项目总投资（万元）1,155,888含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入（万元）1,840,000销售利润税前427,228税后320,421销售利润率税前23.22%税后17.41%项目静态指标一般房地产开发项目的评价分析过程假设项目开发节奏与资金安排单位：万元第1年第2年第3年第4年地价支付100%支出600000自有物业建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可预见费支出510068005100管理费支出1404027202040销售费用支出10304392561960销售税金及附加20424778113885土地增值税预征（3%）11040420602100土地增值税结转19913758633788所得税223431045925286销售假设（此处假设当期回款率为100%，一般应为70%）住宅销售20%80%收入228000912000写字楼销售20%70%10%收入14000049000070000税后净现金流量-72114013845695327852981税后累计净现金流量-721140-582684370594423575动态指标计算一般房地产开发项目的评价分析过程指标计算（假设基准收益率为9.3%）单位：万元第1年第2年第3年第4年税后净现值-72114012667579795640575税后累计净现金流量-721140-594465203492244067通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067动态指标计算PARTTHREE深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算根据原土地性质划分城中村土地改造旧工业区用地改造旧住宅区及商业区改造深圳市旧改项目的地价计算相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。城中村土地改造深圳市旧改项目的地价计算相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价。拆除重建类的工业区升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。拆除重建的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。依据《深圳市城市更新办法实施细则》规定：1）第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。旧工业区用地改造深圳市旧改项目的地价计算相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十九条本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。旧住宅区及商业区改造深圳市旧改项目的地价计算相关政策依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定：1）第（八）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其