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德源晋城泽州北路项目2011年10月上海谨致：晋城德源房地产有限公司整体发展策略报告2content目录1、宏观经济与产业发展研究2、城市发展及规划研究3、房地产总体发展研究4、项目土地属性研究5、区域市场研究6、竞争市场研究7、客户研究8、项目定位0315324250811043PART14晋城市位于山西省东南部,是连通晋豫的门户城市，自然资源丰富，生态环境资源较好，以园林城市著称，素有太行明珠之美誉，为晋东南片区一大经济发展极太原晋城郑州焦作河北省陕西省内蒙古河南省安阳市新乡市济源市洛阳市三门峡市运城市临汾市长治市晋中市吕梁市忻州市朔州市大同市阳泉市300km62km150km面积：9490平方公里人口：2010年底，常住人口已突破220万。城市绿化率：43%区位概况信息晋城位于山西东南部，距离太原300km，距离郑州150km，南与焦作相接，是山西距离河南最近的城市。►晋城市地下蕴藏有煤、煤层气、铁矿石、铝土矿等数十种矿产资源，尤以煤铁为著，有煤铁之乡的盛誉。►国家园林城市、全国绿化模范城市、黄河流域魅力城市、全国环保模范城市、非物质文化遗产名市、太行明珠城市名片宏观经济与产业发展研究/城市概况15人口规模级职能层次城镇名称50万人市域中心城晋城中心区，含主城区、金村区、北石片、南村片、巴公片、高都片10-20万人市域副中心城高平市区、阳城市区5-10万人市域中心镇沁水县城、陵川县城•晋城中心城区—为晋城市域的核心增长极，应参与区域性分工与协作；发展生产性服务业和高新技术产业；科技、教育、商贸、金融、信息等产业；强化综合服务功能，强化区域性物流中心职能。•高平市区—为市域北部的经济中心。发展机械制造、服装加工等产业，现代服务业和农产品加工业，有选择的发展建材业和轻工业。加强企业技术改造，保护生态环境，提升市区的产业发展档次。•阳城市区—为市域西部的经济中心，以发展加工制造业和服务业为主，同时发展煤化工业。纺织业、建筑陶瓷业、农产品加工业、现代物流业和旅游服务业。晋城市下辖六个县市区。其中以晋城市、高平市及阳城区人口规模较大，职能较高，其中晋城起核心引领作用晋城地区行政区划图晋城市陵川县高平市沁水县阳城市泽州县晋城市下辖城区、泽州、高平、阳城、陵川和沁水六县（市、区）。三大经济发展极城镇分级行政区划宏观经济与产业发展研究/行政区划16晋城市整体经济发展迅速，GDP和人均GDP都基本保持两位数的增长，10年人均GDP为32329元、经济发展为房地产市场的稳步健康发展奠定了良好的基础►晋城市总体经济状况表现良好，5年以来基本能够保持两位数的增长，09年受08金融危机的影响及煤炭资源整合带来的冲击，增速下降，但整体经济发展仍呈稳步上升态势。►晋城人均GDP自06年以来快速增长，10年达到32329元。晋城市2007-2010年GDP总额及增长统计晋城市2007-2010年人均GDP走势374.1439.8563.2606.0730.516.8317.5628.067.6020.5405101520253002004006008002006年2007年2008年2009年2010年晋城市GDP总量(亿元）增长率（%）169281982225823271083232916.3917.1030.274.9819.260.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00050001000015000200002500030000350002006年2007年2008年2009年2010年晋城市人均GDP（元）增长率数据来源：《2011年晋城统计年鉴》宏观经济与产业发展研究/经济总量17晋城与省内其它城市相比，城市GDP排名靠后，但由于晋城市人口较少，所以人均GDP较高，位于全省第三，民间财富实力雄厚山西省2010年各城市GDP总额统计山西省2010年各城市人均GDP统计730.5827920.2892.1763.8845.5429.41778.1435.4670.1694.30200400600800100012001400160018002000晋城市运城市长治市临汾市晋中市吕梁市阳泉市太原市忻州市朔州市大同市（亿元）323291616827596206672427523435321414231814194390762092501000020000300004000050000晋城市运城市长治市临汾市晋中市吕梁市阳泉市太原市忻州市朔州市大同市（元）数据来源：《2011年晋城统计年鉴》、《山西省各城市2010年国民经济和社会发展统计公报》►2010年晋城市人均GDP32329元，高于省内大多数同级城市，全省排名第三。►晋城由于城市人口较少，社会生产总值为7305亿元，全省排名第7，与省内其他城市相比还有一定差距。宏观经济与产业发展研究/经济排名18►晋城市的人均可支配收入基本保持着10%以上的增长，仅2009年，由于08年经济危机及煤炭资源整合，经济总值增长速度的影响，城市人均可是配收入的增长幅度较往年较小，但此情况已于2010年有所好转。►横向对比山西省内其他城市，晋城的人均收入高于省会太原，仅次于朔州，名列第二。晋城市2007-2010年城镇人均可支配收入山西省2010年城镇人均可支配收入1013212404.014146.015161.017353.013.7022.4214.047.1814.460.005.0010.0015.0020.0025.00050001000015000200002006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）增长率（%）173531420417123138311637915278170841725813683175581610302000400060008000100001200014000160001800020000晋城市运城市长治市临汾市晋中市吕梁市阳泉市太原市忻州市朔州市大同市（元）数据来源：《2011年晋城统计年鉴》、《山西省各城市2010年国民经济和社会发展统计公报》晋城市城镇人均可支配收入今本保持在10%以上增长，并于2010年超越省内多数城市排名全省第二，整体消费水平位居高位宏观经济与产业发展研究/人民生活水平19►晋城市人口总量在山西省各城市排名靠后。►2006-2010年，晋城市总人口和市区人口均呈现持续增长态势，截至10年底，晋城市总人口达到216万人，城镇人口比例逐年增加。►五年中晋城的城市化率表现平稳，每年约2%的增加率，2010年已达到57%。伴随着城市建设的推荐，城镇人口数量还将不断增加，山西省各城市2010年人口情况晋城市2006-2010年人口情况216.2513.5333.5431.7324.9372.7136.9420.2306.8171.5331.80100200300400500600晋城市运城市长治市临汾市晋中市吕梁市阳泉市太原市忻州市朔州市大同市（万人）数据来源：《2011年晋城统计年鉴》、《山西省各城市2010年国民经济和社会发展统计公报》截至2010年，晋城市常驻人口为216万人，随着城市化进程的加大，城镇人口的增多及外来人口的汇聚，将为房地产发展提供坚实的客群基础和有力支撑（万人）宏观经济与产业发展研究/人口变动情况110晋城市历年来基本保持了“二三一”的产业格局；以煤炭、冶金、化工、机械为四大支柱产业，其重工业产值占到全市工业总产值的63%，重型化特征突出，产业聚集度高晋城市2010年三大产业增加值构成晋城市2006-2010年产业结构变化图►晋城市历年来的产业结构格局基本保持了“二、三、一”序列。►2010年第一产业增加值30.7亿元，第二产业增加464.6亿元，第三产业增加值235.4亿元，晋城未来将以第二产业快速发展带动第三产业发展，从而实现三大产业协调发展。►根据晋城市“十二五”规划，发展现代产业体系、提高产业核心竞争力，是加快转变经济发展方式的重要途径和主要内容，调整优化产业结构，改造和提升传统产业；加快发展服务业，加强现代能源产业和综合运输体系建设；还要大力培育发展战略性新兴产业。要准确把握新能源、节能环保、新一代信息网络等新技术。30.7464.6235.2第一产业第二产业第三产业单位:（亿元）4.44.644.14.264.363.263.163.363.631.332.232.932.532.20102030405060702006年2007年2008年2009年2010年第一产业（%）第二产业(%)第三产业(%)数据来源：《2011年晋城统计年鉴》宏观经济与产业发展研究/城市产业结构111第二产业发展主要依托其丰富的煤炭资源，以煤炭开采、制造为主►晋城在丰富矿物资源中以煤为最。全市含煤面积占总面积的56.4%，总储量808亿吨，其中已探明储量271亿吨，占全国无烟煤的1/4多,占山西省的1/2多；年产原煤达4000万吨。晋城市2006-2010年第二产业总产值240.7277.8355.5383.7464.617.4715.4127.977.9321.080.005.0010.0015.0020.0025.0030.0001002003004005002006年2007年2008年2009年2010年第二产业（亿元）增长率（%）数据来源：《2011年晋城统计年鉴》•晋城块炭晶莹光亮,不沾不涂,无烟无味,非常适合工用民燃,不仅可以代替焦炭直接用于冶金，而且是理想的化工原料，现远销海外。•1984年晋城被国家化工部定为全国化肥和化工原料用煤基地。•历史上曾被英国皇室选为壁炉专用煤。晋城市第二产业相关产业总产值及贡献率宏观经济与产业发展研究/城市产业结构112晋城市第二产业行业从业人员年工资情况单位：元数据来源：《2011年晋城统计年鉴》晋城市分按行业分城镇单位就业人员数单位：人大规模能源型企业提供了大量的工作岗位及优厚待遇，矿业的发展是其经济发展的支柱，同时也带来了大量城市中高端收入群体►晋城晋煤集团、兰花集团等是晋城蓬勃发展的第二产业中典型能源企业。►第二产业中，采矿行业为社会提供了大量就业岗位的同时，工资待遇的平均水平也遥遥领先于其它行业。——山西晋煤集团山西五大煤业集团之一，国资委控股，截至2010年底，总资产1101亿元，省内外员工12万人。山西兰花集团——大型国有企业，多元化产业一体，截至2010年底，总资产217亿元，员工2.6万人数据来源：《2011年晋城统计年鉴》宏观经济与产业发展研究/城市产业结构113晋城市2006-2010年第三产业生产总值山晋煤集团117.3141.9185.2197.2235.216.6020.9730.516.4819.270.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.000501001502002502006年2007年2008年2009年2010年第三产业（亿元）增长率（%）晋城市2010年第三产业主要行业生产总值占比56.356.126.913.43.77.77.73.71.80.50102030405060生产总值生产总值占三产比数据来源：《2011年晋城统计年鉴》晋城第三产业以服务能源产业的交通仓库及批发零售和住宿餐饮业为主，这些行业的发展产生了大量个体老板；也形成了不少中小企业主。这些产业稳定的发展将为晋城房地产市场提供有力的客户支持►由晋城市5年内的第三产业总产值的变化曲线来看，晋城的第三产业以服务第二产业为主，受到第二产业影响较大。宏观经济与产业发展研究/城市产业结构114太行明珠，煤铁之乡19490平方公里，山西东南边境，晋豫门户城市；煤铁之乡，园林城市。中等城市，高速发展2城市经济总量处于中游，人均生活水平与消费水平较高；城市率随着市域的扩张而有所起伏，总体水平较高。工业城市，优势鲜明3产业呈现二三一型结构，不断优化调整中，工业型城市特质明显；媒矿资源优越，相关行业企业对产业发展及城市发展贡献突出。优势：城市实力相对雄厚，吸纳力强第二产业规模突出，产业人口基础较大二三产业的发展