新项目拿地前须关注或落实事项一览表

新项目拿地前须关注或落实事项一览表序号项目须落实内容备注1五证办理流程落实当地房地产报批报建的开发建设流程：办理建设手续涉及哪些职能部门、具体办事流程、各阶段所需资料、办理时限等，预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。2行政事业性收费落实当地各种行政事业性收费标准、归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。3地上建筑物地块上需要拆迁的建筑物有多少（住宅、办公、商业等）？如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。4地上构筑物是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否可以迁移，是否需支付相应的补偿费?5河道改造或古建筑保护地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修缮？如有须落实由谁投资改造或修缮，何时完成？6地下障碍物地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相关图纸）、文物等？是否有原建筑物的会影响施工的桩基工程？是否有穿越该地块的管线？如光缆（军、民）、电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费？（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即总价包干谈判策略），如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。7项目周边不利因素项目周边是否有高压塔或高压线通过或电信发射塔、距离多远，是否对项目规划和销售有不利影响？8人防人防是否有强制性要求必须按国家要求建？建设等级是多少？并落实可否异地交费？（部分城市是按应建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以，须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准，同时落实按规定应建人防的建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设费）如建设的人防按平战结合要求配置，平时做车库出租使用是否需要人防部门批准？是否需要交纳使用费？另人防车库是否可以销售（部门城市可以销售使用权）？9学校是否需要配置建设中小学？如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？并落实可否异地交费。序号项目须落实内容备注10幼儿园是否需要配置建设幼儿园？如果需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？11街道居委会、派出所、社区活动中心等是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心等配套设施？如需要则落实具体建设规模和产权归属等问题？12车库车位按多少比例进行配置？多少比例车位必须在地下？地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权（如可以是否需要补交土地出让金？补交标准是多少？）13地下商业地下商业（如规划有）是否可以办理独立产权？如可以，是否需要交纳土地出让金？按什么标准补交？14物管用房当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的？周边项目是否严格执行此规定？本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求（可否为地下室）？15消防是否需要配置建设消防站，如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题，并落实可否异地交费。16垃圾站是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题，并落实可否异地交费。17规划道路地块周边是否有规划道路（尤其关注是否有高架桥，如有，必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目）如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）？能否保证项目开业或交房入伙时同步完成？18轻轨或地铁地块周边是否有规划轻轨或地铁？如有须落实规划是否完成？何时开工、何时竣工投入使用？并落实不承担任何额外的配套费用？项目与轨道交通接驳的设计、施工界面如何确定并力争对项目有利？19市政管网水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体位置的确定，落实红线外不承担任何费用，如必须承担须明确额度（即在合同签订或谈判应明确：红线外开发商需承担什么费用，重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求，确定能满足项目需要的多回路变电站（所）与项目的距离、高压变低压的具体数值、是否需要开发商承担红线外的建设费用等）。，序号项目须落实内容备注21节能要求项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具体要求？相应的节能达标指标有哪些？22施工额外措施费紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑是否有合理的施工距离？是否将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）。地块周边类似项目的地勘资料显示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏构造地裂缝地质灾害等不利地质条件？23施工影响当地政府对该区域内的施工，是否有限制？20环保要求项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求？相应的环保达标指标有哪些？是否处于航道管制区域、环评是否能通过？？项目前期工作推进计划通知书说明：本通知书适用于项目挂牌前一个月至项目摘牌后一个月签订计划控制书之前的阶段。序号工作明细时间(天数)开始时间结束时间责任部门备注1项目资料交接及相关事宜交底发展部规划院项目中心项目筹备组1.1项目合作协议书1.2与政府签订的其他协议1.3项目前期相关调研资料1.4规划概念方案（总图及指标）1.5挂牌条件（政府挂牌前）与总图和协议之间的复核、协调落实和确认回迁日照、覆盖率、容积率、退红线、退道路、人防、车位、限高等1.6项目公示文件、挂牌文件规划预审批补充协议解决分歧1.7项目摘牌确认文件（中标通知书或土地成交确认书）2前期须立即启动且极度穿插的关键工作提示及要求发展部规划院成本控制项目中心项目公司2.1办证融资启动2.1.1办公场所确定摘牌前落实好位置、租金和协议2.1.2公司注册（核名、材料准备、资本金、验资）投资部、财务部指导和配合2.1.3拜访项目所在区域的相关外协单位发展部配合2.1.4项目勘定界及面积测绘有坐标及标高的数字化地形图（附方格网图）2.1.5落实四证办理、报批报建流程详见制度的专项模块序号工作明细时间(天数)开始时间结束时间责任部门备注2.1.6付款时间落实并与四证办理无缝对接，压缩资金占用时间按协议与股份公司财务部落实付款时间2.1.7与多家银行同时沟通对接融资贷款事宜流程、时间、额度、权限、上会和放款的条件（放款是否需抵押施工许可证原件）2.1.8现金流分析（重点是四证前所需资金、根据开工和开盘提出总包招标的商务条件）2.2市场营销启动2.2.1卖场策划及售楼处建设（主要包括销售区范围选择，售楼处摘牌前落实好售楼处位、样板房、示范区的规划和建设计划）置、并开始招标和设计、摘牌后15天内开工建设、90天开放2.2.2确定销售物业市场调研公司并完成调研报告挂牌后启动、摘牌前完成2.2.3产品定位及规划建设，设计条件（针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划提出建造标准（含装修标准）建议）尤其是塔楼的产品定位和户型平面，与商业平面布局相互制约，影响单体方案上董事长会议和项目报建2.2.4开工典礼准备，氛围营造，高调亮相现场围挡设计和施工2.2.5方案、立面及景观方案确认（供沙盘制作用）售楼处开放前45天完成2.3规划设计启动序号工作明细时间(天数)开始时间结束时间责任部门备注2.3.1项目设计技术条件落实地形图、红线图、水文、、，地址条件、市政条件及道路标高，政府要求的设计条件2.3.2进行地勘单位考察，提交初勘及详勘报告摘牌前确定单位，摘牌后15提供初勘，交地后10天提供详勘报告2.3.3进行基坑支护设计单位的考察及招标摘牌前完成考察，摘牌即发标2.3.4进行住宅方案设计单位的考察招标摘牌前完成考察，摘牌即发标2.3.5分别进行综合体和住宅施工图设计单位的考察和招标摘牌前完成考察，摘牌即发标2.3.6开挖图和基础图2.3.7正负零以下土建图2.4开工准备启动2.4.1落实施工用临时水、电、排水以及施工用道路及交通开口2.4.2督促政府按合同进行拆迁并落实合同约定的交地标准、2.4.3工程管理筹划2.4.4基础形式、基础支护、降水等专项论证2.4.5四大块考察和招标（如急，总包招标时间难以满足开工要求时）2.4.6总包及监理招标2.4.7总包单位进场，进行临设搭建2.4.8监理单位进场序号工作明细时间(天数)开始时间结束时间责任部门备注2.4.9进行基础桩试桩工作2.4.10开工典礼及正式开工2.5人力资源启动2.5.1团队建设（班子成员到岗要求人员招聘计划）人力资源部支持和指导3四证办理专项计划项目公司摘牌前落实四证办理和报批报建的相关流程，此部分各环节需根据当3.1签订土地出让（转让）合同3.2选址意见书3.3项目立项地情况给予、3.4《建设用地规划许可证》修正和完善3.5交费证明3.6立项批复3.7《国有土地使用证》3.8修建性详细规划批复3.9规划方案审批（方案评审、方案审查、征询消防、人防等意见，调整方案，方案审批）3.10项目资质预审3.11建筑单体方案报批3.12《建筑工程规划许可证》3.13施工图审查批复3.14建筑工程施工图纸及技术资料报告书3.15相关规费缴纳（核准图、面积核算、缴纳规费）3.16工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同3.17建设资金证明3.19《建设工程施工许可证》4前期设计专项计划4.1设计任务书（产品定位/业态定位）规划院序号工作明细时间(天数)开始时间结束时间责任部门备注4.2方案设计阶段规划院4.2.1移交规划院、项目公司等相关部门摘牌条件4.2.2确认交底条件并报规划院等相关部门4.2.3组织股份公司相关部门对方案进行评审4.2.4确定施工图设计单位4.2.5组织股份公司相关部门召开商业综合体深化方案评审会并签确《设计成果会签单》4.3初步设计阶段规划院4.3.1提交规划院《项目所在地块市政条件调查表》4.3.2完成工程地质勘查报告（详勘4.3.3专项论证4.3.4计划目标成本确认并将告知规划院、项目公司4.3.5评审会签初步设计文件并移交各部门4.4施工图设计阶段4.4.1第一版施工图）4.4.2第二版施工图（完整版施工图5项目开发计划控制书项目公司6项目开发计划书项目公司项目办理四证所需材料清单示例序号提供材料提供部门完成时间备注一房地产开发资1企业营业执照（市工商局办理）2申请核发房产开发企业资质证书的报告3房地产开发企业资质申报表（一式三份））4公司章程5法人及总经理任职文件（董事会或股东会任命文件），身份证明及职业证明（原件）6公司出资发起协议（发起人名录）7股东的身份证复印件及职业证明（原件）8董事会或股东会委托办理房地产资质证书的委托书及被委托人的身份证复印件9专业技术人员任职文件、职业证明（原件、职称证书原件、复印件、劳动合同（专业技术人员职称证乡企和非公有制证件无效）10财务管理制度11固定办公场所证明12公司验资报告（两份原件）13正在开发或准备开发的项目开发计划及其它相关资料14土地使用证、计委立项批复15电子文件（企业信用档案）………二市发改委立项）1项目所在地市或区计委的报告2市规划局“规划设计条件”3房地产开发项目需附年检后的房地产资质证书、营业执照副本复印件序号提供材料提供部门完成时间备注4土地证或土地收储中心“成交确认书”复印件5市统计局“新开工项目统计登记表”6项目建议书，可行性研究报告（有资质的咨询设计单位）………三建设用地规划许可证（出让）1建设单位申请报告（红头文件形式）2发改委行政主管部门批准、核准、备案文件3规划条件及红线图4收储中心成交确认书，宗地图及土地出让宗地简介发展部5国有建设用地使用权出让合同及附图发展部6规划总平面图或修建性规划设计方案7实测地形图及光盘8涉及消防、民航、无线电管委会、供电、通讯、防疫、安全、环保、水利、地震、教育等专业部门的项目，需出具市级以上相关部门的意见9现场四届照片（6寸）四张，贴在A4纸上标明方位，附带电子版10建设项目周边约1平方公里范围内区位图11报建人单位介绍信和身份证复印件12开发建设单位资质证书复印件和设计单位资质证书复印件13其它需