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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。保利樟木头项目情景洋房项目可行性研究判呈：保利集团世联地产保利樟木头项目组2011年2月17日本报告是严格保密的。2沟通内容1情景洋房的东莞市场表现项目整体收益测算2本项目情景洋房的可性能结论3情景洋房的案例搜集4本报告是严格保密的。3情景洋房的东莞市场表现本报告是严格保密的。4目前东莞情景洋房在售楼盘汇总序号项目名称洋房名称产品类型产品特色1金域中央宽景美墅5+11、2楼平层洋房，3、4楼洋房送夹层，错层设计，5楼复式带顶楼，带电梯2江南第一城情景美墅4+1复式在第四楼，顶楼为平层洋房，无电梯3百悦尚城宽屏美墅4+11、2、3楼平层洋房，4楼复式，1、2楼送地下室,无电梯4理想0769情景洋房4+11、2、3楼平层洋房，4楼复式，每户均送半地下平面，坐电梯下去，带电梯5中惠香樟绿洲花庭美墅4+11、2、3楼平层洋房，4楼复式，1、2楼送地下室，无电梯，错层设计6万科城市高尔夫情景美墅4+11、2、3楼平层，4楼复式，无电梯本报告是严格保密的。5楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵序号项目名称面积（㎡）价格（元/㎡）1金域中央130-2008000-110002江南第一城110-1506000-80003百悦尚城120-1907000-10004理想0769150-20080005中惠香樟绿洲130-18080006万科城市高尔夫130-1805000-10000本报告是严格保密的。6香樟绿洲（140-200㎡多层）：深圳客户占50%，以深圳中轴线区域客户为主，多为个体生意人，具有明显的“5+2”生活模式，属中端客户群自然成交深圳客户占50%，以个体生意人为主，普遍有30-50万的私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖深圳中轴线区域为主，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，有明显的“5+2”生活模式，关注项目的园林、价格、车位，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户具有比价心理，在看重社区规模、项目品牌及园林等因素基础上，更关注产品的性价比外区域客户：本区域客户：香樟绿洲本报告是严格保密的。7香樟半岛（140-200㎡多层）：客户结构与香樟绿洲类似但重叠较少，客户层次更高，客户看重项目低密度，高舒适度自然成交深圳客户占50%，以个体生意人及工厂中层管理人员为主，普遍有30-50万私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，客户购买动机主要为后期度假养老、给父母居住，关注项目的园林、产品舒适度，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户看重社区规模、项目品牌、园林、产品舒适度等因素，外区域客户：本区域客户：香樟半岛本报告是严格保密的。8市场表现结论：市场能够接受该类型产品，但价格实现与双拼联排相比较低关于销售速度：本地与外区域客户对情景洋房均有一定的接受程度，该类型产品能够维持相对正常的销售速度（月均20套），市场实现风险较小12关于销售价格：价格介于洋房与别墅之间，价格区间在7000-9000元/平米之间，与项目所在片区的别墅产品（约1.3-1.6万元/平米）相差较大，价值实现一般本报告是严格保密的。9从经济测算维度评价可行性本报告是严格保密的。10方式1：不做情景洋房，总收益约22亿规划求解双拼别墅联排别墅情景洋房高层洋房合计/总收益容积率0.30.812.5建筑面积7050.00100376.47060127573.5235000单价1800013000800060002197235294用地面积23500125470.5882051029.41200000最小面积比率3.00%0.00%0.00%0.00%所占总建面比例3.00%42.71%0.00%54.29%100.00%所占用地面积比例11.75%62.74%0.00%25.51%100.00%本报告是严格保密的。11方式2：做一定比例的情景洋房，总收益约21.6亿规划求解双拼别墅联排别墅情景洋房高层洋房合计/总收益容积率0.30.812.5建筑面积705092082.3529411750124117.6235000单价1800013000800060002162676471用地面积23500115102.94121175049647.06200000最小面积比率3.00%0.00%5.00%0.00%所占总建面比例3.00%39.18%5.00%52.82%100.00%所占用地面积比例11.75%57.55%5.88%24.82%100.00%本报告是严格保密的。12情景洋房可行性结论本报告是严格保密的。13结论：从控制风险角度出发，建议项目做一定量的情景洋房，比例控制在5％-10％之间比较维度做情景洋房不做情景洋房结论收益维度约21.6亿约22亿不做情景洋房的收益稍高，但是并不明显风险维度情景洋房市场客户接受程度较高，尤其是大盘中的情景洋房，做情景洋房可以很好的丰富产品线，控制项目产品相对单一，销售风险对比起来相对较大做情景洋房可以适度降低风险，加快项目销售速度，提升回款速度本报告是严格保密的。14情景洋房案例研究本报告是严格保密的。15情景洋房产品分类3＋1模式：1、2层加上复式（万科城）4＋1模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769）5＋1模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央）本报告是严格保密的。163＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台ABCD六大价值点：A、1－2层均有地下室附送B、独特的露台空间C、丰富的建筑形态D、豪华的顶层套房E、气派的横向客厅F、亲近的邻里关系BEF3+1价值梳理本报告是严格保密的。17优势一:低密度产品物业，吸引客户优势二：解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求优势三：整体户型的亲地亲景均衡劣势一：总户数少，土地价值未能最大化劣势二：产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求附加值较高人性化低总价类别墅3＋1宽景洋房优势、劣势综合素质均衡优劣汇总本报告是严格保密的。183＋1宽景洋房：深圳万科城1层底层小露台赠送96㎡半地下室赠送约60㎡的花园多景式阳光房户型端头建面147m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4花园64露台6地下室96万科城本报告是严格保密的。193＋1宽景洋房：深圳万科城露台入户赠送69㎡半地下室2层赠送9㎡的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯户型中间套建面141m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4露台8.6地下室69万科城本报告是严格保密的。203＋1宽景洋房：深圳万科城主卧、主卫和书房构造主人独立套七米大客厅，给住户自由改动的空间3\4层复式赠送50多㎡的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派户型中间套建面182m2房型5/3/3层数2开间12.6进深12.1三楼露台24四楼露台30万科城本报告是严格保密的。213＋1宽景洋房户型小结3+1式宽景洋房三四层复式面积最大为180-200平方米，其次为一层、最后为二层；一、二层户型面积为130-150㎡两种面积区间；一、二层之间面积差距不超过20㎡。一、二层设计地下室，三、四层设计大露台地下室为半地下室，采光良好，可灵活分配地下室各房间功能一层巧妙利用半地下室开辟中庭生活；二层尽量每间卧室都有阳台或露台；顶层复式中西厨房、豪华客厅、空中庭院、独立套房等豪华配置。整体空间面积户型小结本报告是严格保密的。22六大价值点：A、巧妙的入户方式B、独特的露台空间C、多景式阳光房D、丰富的建筑形态E、气派的横向客厅F、豪华的顶层套房ABCDFE4＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户4+1价值梳理本报告是严格保密的。23优势一产品丰富，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95㎡-180㎡）优势二花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求劣势一：三层户型与其他层户型差距过大，价值未充分充分挖掘劣势二：附加值较少大面花园舒适性与人性化低总价类别墅4＋1花园洋房优势8米横厅优劣汇总本报告是严格保密的。244＋1花园洋房：万科水晶城1层庭院入户，一楼赠送40㎡花园庭院一楼阳光房，创造悠闲自在的生活空间主卧朝南，欣赏花园景观8米南向气派横厅水晶城本报告是严格保密的。252层露台入户8米横厅，公共空间开阔气派二层退台为一层阳光房顶，退3.9米南向主卧套主卫，方便卫生4＋1花园洋房：万科水晶城水晶城本报告是严格保密的。263层主卧套主卫，方便卫生三层横厅退2.7米4＋1花园洋房：万科水晶城水晶城本报告是严格保密的。274\5层复式顶层主卧配有南北双露台专属主人层，尽显私密舒适8米横厅，公共空间开阔气派主卧、卫生间、更衣室布局方正实用主卧套主卫，方便卫生四层横厅退1.7米4＋1花园洋房：万科水晶城水晶城本报告是严格保密的。28理想0769送半地下室，附加值高4＋1花园洋房：理想0769私家花园连接餐厅，增添生活情趣12m²超大景观阳台，视野开阔1层4.8m宽厅，空间阔绰主卧、卫生间、更衣室布局方正实用本报告是严格保密的。29理想07694＋1花园洋房：理想0769送36m²半地下室，附加值高12m²超大景观阳台，视野开阔4.8m宽厅，空间阔绰主卧、卫生间、更衣室布局方正实用本报告是严格保密的。30理想076912m²超大景观阳台，视野开阔超大面宽景观阳台，视野开阔送一层40m²，层高3米，实用率100%送近30m²的地下室，附加值高三阳台设计，多面通风、采光豪华主卧，配备观景阳台4＋1花园洋房：理想0769本报告是严格保密的。31理想07694＋1花园洋房：理想0769送3个超大露台，附加值高6米挑高客厅设计，豪华气派送地下室，且有电梯直达豪华主卧设计，配观景露台上下功能分区合理，套内实用率110%本报告是严格保密的。321－3层面积递减，4\5层复式面积较大；花园洋房1－3层面积依层数递减分别在130至100㎡；4+1式花园洋房四五层复式面积最大为160-180㎡。户户朝南的阳台或露台；客厅和餐厅方正；卫生间位置居中方便各个空间使用；采用凸窗扩大空间感；一楼庭院入户，留有入户平台位置。面积整体空间4＋1花园洋房户型小结户型小结本报告是严格保密的。335＋1宽景洋房：多层创新产品，高附加值。1－2层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房一层赠送地下室，前后花园、室内花园；二层赠送地下室、露台、地下室、露台、转角凸窗；三层3.95米挑高客厅、夹层、双露台；四层3.95米挑高客厅、三错层、双露台；五六层为复式，6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台。5+1价值梳理本报告是严格保密的。345＋1宽景洋房优劣势优势一创新户型设计等情况下，吸引客户优势二户型面积层次差异化，可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择（130㎡-230㎡）优势三能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求劣势一：整体外观层次感不强劣势二：亲近邻里关系较弱大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅优劣汇总本报告是严格保密的。355＋1宽景洋房：金域中央建面230－290m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13.5露台－地下室2.8M层高60～95㎡前花园地下室60－95㎡，2.8M层高开间4.95M室内花园后花园品牌电梯二层露台盖二层地下室楼梯前后花园、地下室、室内花园金域中央本报告是严格保密的。365＋1宽景洋房：金域中央建面235－275m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13