搜索
赛睿顾问3invest鼎能置业南中轴路商业项目经营商户研究报告（经营商户定量研究）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法15经营商户研究分析17目前商业物业基本情况18未来商业用房需求意向及选择条件55对木樨园商业区的评价60对本项目的评价及预期65专题一：周边专业市场商户调研分析75专题二：休闲娱乐类商户调研分析95赛睿顾问3invest3重要结论摘要目前商业物业基本情况在被访的188家商户中，有以商业街独立店铺形式营业店铺的商家占31%，有以专业市场内店铺形式营业店铺的商家占52％。商业街独立店铺综合状况在被访商业街独立店铺中，营业面积平均为163.9平方米，主要以50-100平方米的面积为主。最主要的房产形式以租赁（88％）为主，其次为自己的房（5％）。店铺租金平均为84.3元/平方米/月，主要则以21－50元/平方米/月（39％）和51－100元/平方米/月（33％）为主。租金支付方式主要以季付（29％）和年付（27％）为主。被访者对自己店铺的总体满意程度一般，表示非常满意/比较满意的比例为50％。最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、周边环境好/卫生好、交通方便及其市场管理好。赛睿顾问3invest4重要结论摘要专业市场内店铺综合状况店铺营业面积平均为37.5平方米，主要以50平方米以下（79％）为主，其中经营室内休闲娱乐的店铺面积则以101－1000为主。被调查的专业市场内店铺中，最主要的房产形式仍然是租赁（92％）。店铺的平均租金为210元/平方米/月，主要则以51－150元/平方米/月（43％）和151－300元/平方米/月（32％）为主；租金支付方式主要以年付（41％）和季付（26％）为主。被访者对自己店铺的总体满意程度一般，表示非常满意/比较满意的比例为55％。最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、市场管理好、周边环境好/卫生好及其交通方便。到专业市场店铺的顾客采取的主要购买方式是中小规模批发（63％），零售（13％）及大宗批发（6％）也占有一定比例。在促使顾客来此批发的因素中，对各因素的考虑依次为：价格低/价格合理（70％）、样式多/品种全（36％）及其质量好（24％）。赛睿顾问3invest5重要结论摘要店中店店铺综合状况店铺营业面积平均为178平方米，主要以50－100平方米为主（36％）。被调查的店中店店铺中，最主要的房产形式仍然是租赁（95％）。店铺的租金平均为162.6元/平方米/月，主要则以101－200元/平方米/月（47％）为主；租金支付方式主要以月付（38％）为主，其次为季付。被访者对自己店铺的总体满意程度略好，表示非常满意/比较满意的比例为63.6％。最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、地理位置好、回头客多及其周边环境好/卫生比较好。写字楼/住宅底商店铺综合状况写字楼/住宅底商店铺中，店铺平均面积为119平方米（不包括560平米和1000平米的两家大店）。赛睿顾问3invest6重要结论摘要被在写字楼/住宅底商店铺中，最主要的房产形式仍然以租赁为主。被访底商店铺的租金平均为78.7元/平方米/月，主要则以30－100元/平方米/月（75％）为主；租金支付方式主要以月付（62.5％）为主，其次为季付。被访者对自己店铺的总体满意程度略好，表示非常满意/比较满意的比例为60％。最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、交通方便、周边环境好/卫生比较好及其市场管理好。对商业用房的要求及期望商铺理想的营业网点条件前三项分别为：交通方便/停车方便（35％)，地理位置好(25%)，有人气/客流量大(20％）。赛睿顾问3invest7重要结论摘要未来商业用房需求意向在未来2至4年内，对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有188家被访商家的46.8％（88家）；其中，服务餐饮业有49.2％有开店计划，比例最高。在未来2至4年内有开店计划的88家被访商铺中，43％表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺做为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺（28％）。未来商业用房选择条件在选择商业街独立店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有地理位置、价格/租金、交通状况、供电充足及稳定性及照明系统。在选择专业市场内店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有停车位、地理位置、交通状况、内部空调配置运作及仓储物流配置。赛睿顾问3invest8重要结论摘要对木樨园商业区评价总体来说，在被访商家中，对木樨园商业区非常了解/比较了解的商家比例为41.5％。被访商户对木樨园商业区的评价褒大于贬，有80.3％认为发展很有潜力；而同时仅有1.5％的商户认为不太有潜力，商户认为其有潜力的主要因素是地理位置、商业氛围及价格上的考虑。京温服装批发城被众多商家认为是木樨园商业区最具竞争力的商业设施，其次是大红门服装市场。总体来说，商户认为京温服装批发市场最具竞争力的原因主要价格合适/价格低、品种全/服装种类款式多/档次齐全、有知名度/开业时间长/老字号、客流量大等。除木樨园商业区外，被访商户认为北京其他有发展潜力的区域依次是西单、动物园、王府井、中关村等。商户认为其具有发展潜力的原因主要是人气好/客流量大、交通方便、名气大/知名度高等。赛睿顾问3invest9重要结论摘要对本项目的评价及预期商户认为本项目采取综合购物中心模式非常/比较适合的比例最高（69.7％），其次依次为大中型专业市场（54.3％）、商业步行街（53.2％）以及大型超市（51.1％）。商户最看好本项目中商业步行街的独立店铺（78.7％），其次依次为专业市场中的店铺（66.0％）、写字楼\住宅的底商店铺（25.0％）及商厦\商业区的旗舰店（22.3％）。被访商户最希望本项目引进的主力商家是家乐福超市（59.6％），百货类为西单商场（35.6％），家居建材类则为宜家家居（28.2％）。如果本项目有专门针对商户开发的住宅/公寓，被访商户认为非常/比较有可能购买的比例为26.1％，认为非常/比较有可能租赁的比例为52.1％，租赁的可能性相对较大。认为本项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0％。认为本项目具有市场潜力的主要原因是能吸引人/客流量大、交通方便、市场规模大/需求大以及地理位置好等。被访商户认为本项目做出“商业地产博览”概念非常/比较有影响力的比例仅为27％。赛睿顾问3invest10重要结论摘要周边专业市场店铺基本状况在木樨园商业区的服装批发市场店铺中，店铺营业面积一般在5－10平米、20－50平米两个层次。服装批发市场的1、2、3楼一般以5－10平米面积的商铺为主；4、5楼以20－50平米面积的商铺为主，兼顾展厅功能。在沙子口文体用品批发区的商铺面积一般以8－20平米及30－50平米为主。在温州灯具批发市场内的专业灯具市场店铺中，店铺营业面积一般在8－15平米、40－80平米两个层次。一层8－15平米小面积店铺居多，二层40－80平米大店居多但总体差异不大。周边专业市场内店铺中，最主要的房产形式以租赁为主（94％），少数为购买。被访的项目周边专业市场内店铺的租金平均为214元/平方米/月，主要则以101－200元/平方米/月（46％）为主。木樨园、沙子口、灯具市场区域商铺的平均租金分别为267元/平方米/月、160元/平方米/月和114元/平方米/月。赛睿顾问3invest11重要结论摘要周边专业市场店铺基本状况周边专业市场店铺的租金支付方式以年付（51％）为主，各区域有差异。木樨园商业区主要以年付为主，沙子口区域主要以季付和年付为主，灯具批发市场主要以季付和月付为主。总体来说，项目周边的专业市场内店铺经营者对其营业点的总体满意程度一般，表示非常满意/比较满意的比例为55.1％。其中木樨园商户对店铺满意度较高（71.8％），沙子口商户和灯具市场商户对店铺的满意度一般，表示非常满意/比较满意的比例分别为30％和50％。到项目周边专业市场店铺的顾客采取的主要购买方式是中小规模批发（80％），零售（9％）及大宗批发（7％）占有少量比例。在促使顾客来此区域批发的因素中，对各因素的考虑依次为：价格低/价格合理（57％）、样式多/品种全（30％）及其质量好（22％）。赛睿顾问3invest12重要结论摘要周边商户未来商业用房需求意向选择条件在未来2至4年内，周边市场商户对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的42.7％。在针对沙子口周边专业市场商户的调查中，如果周边出现新建的略高档次的同类批发市场，他们有购买可能（包括不确定）的比例占被访商家的55.6％，有租用可能（包括不确定）的比例占被访商家的77.8％。商铺理想的营业网点条件前三位分别为：交通方便/停车方便，地理位置好，有人气/客流量大。另外也显示出商户还没有对商业环境/卫生、价格/租金、经营管理/服务等有利于项目品质逐步提升的条件予以关注。赛睿顾问3invest13重要结论摘要周边商户对本项目的评价及预期总体来说，周边被访商家认为本项目采取大中型专业市场模式非常适合/比较适合的比例最高（71.9％），其次依次为综合购物中心（62.9％）、商业步行街（51.7％）以及大型超市（39.3％）。周边被访商户看好本项目中专业市场中的店铺的比例最高（86.5％），其次则为商业街的独立店铺（77.5％）。总体来说，被访商户最希望本项目引进的主力商家是家乐福超市（52％），百货类为西单商场（31％），家居建材类则为宜家家居（29％）。如果本项目有专门针对商户开发的住宅/公寓，被访商户认为非常/比较有可能购买的比例为30.3％，认为非常/比较有可能租赁的比例为59.6％，租赁的可能性相对较大。总体来说，认为本项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0％，对本项目潜力最为认可的是经营室内休闲娱乐的商户（86.7％）。赛睿顾问3invest14重要结论摘要休闲娱乐类店铺简要分析受访的休闲娱乐类店铺营业面积一般在200-800平米之间（75%），平均面积为438平方米。总体来看，此类店铺经营者对店铺的满意程度较高，比较满意的比例达到66%。受访的休闲娱乐类店铺的租金平均为55.8元/平方米/月，主要则以25－50元/平方米/月（48％）和51－100元/平方米/月（32％）为主。租金支付以季付最多（40%），其次为年付和半年付。受访休闲娱乐类经营者中，在未来2至4年内对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的47％；有23％的店铺未来完全没有开店计划。此类经营者认为商铺理想的营业网点条件前三位分别为：交通方便/停车方便，周边需求大/消费者档次高，地理位置好。在受访休闲娱乐类店铺中，认为本项目非常有潜力/比较有潜力的经营者比例为87％，是对本项目未来市场潜力评价最高的一类店铺。赛睿顾问3invest研究背景及方法赛睿顾问3invest16研究背景及方法研究目的：通过对北京市现有商户的面访，了解目前北京市餐饮业、室内休闲娱乐业及专卖店的商业用房基本状况对目前营业用房所在商厦或商业街的满意程度未来商业用房需求意向对木樨园商业区的评价对本项目的评价与预期从而为本项目市场定位提供商户方面的参考信息。研究方法：面访调研地点：北京被访商铺营业面积：50平方米及以上（专业市场除外）被访人员条件：对本单位租赁/购买商铺用房有决定权或对最终决策有影响力的人员总样本量：188室内休闲娱乐涵盖了：羽毛球等室内运动馆溜冰场电影院音乐厅剧院酒吧/茶艺馆/咖啡厅/水吧游戏厅网吧KTV迪厅有效样本=188餐饮/服务业61室内休闲/娱乐30一般专卖店31商品批发店66总体赛睿顾问3invest经营商户研究分析赛睿顾问3invest18目前商业物业基本情况•是否有以商业街独