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赛睿顾问3invest鼎能置业南中轴路商业项目投资者研究报告（投资者定量研究）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法8投资者研究分析10近期商铺投资意向及需求12投资商铺类型及区域偏好15对本项目投资倾向20本项目未来市场潜力判断35目录赛睿顾问3invest3重要结论摘要近期投资意向近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。商铺投资的需求方式在近期有投资意向的商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4％。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2％。需出租商铺的有16.4％，有商铺出售需求的为6.4％。此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8％。总体看，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。赛睿顾问3invest4重要结论摘要感兴趣的商铺类型所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（62.2％）；其次是社区商铺和住宅底商商铺，而三者共同之处即在于一般均是门脸房。最适合的投资区域在认为适合的商铺投资区域调查中，珠三角地区（37.5％）和东北地区（34.0％）最适合做商铺投资，第三位是西北地区；华北地区适合度最低（3.8％）。本项目适合的商业经营模式及销售模式在对本项目可能的商业模式的选择上，投资者认为适合程度最高的是商业步行街（50.6％）和综合购物中心（48.2％），其次分别是大中型专业市场和大型超市。在对本项目最认同的销售模式的选择中，选择包租销售（43.4％）模式的比例最高，返租销售（27.7％）其次，共有56.6％的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的模式；另外居于次位的是以租代售（27.7％）和先租后售（24.1％），有45.8％的投资人选择了这两种模式。赛睿顾问3invest5重要结论摘要希望引进的商家投资者最希望本项目引进的知名超市是家乐福（37.3％）和沃尔玛（34.9％），最希望引进的百货类商家是王府井百货（27.7％），最希望本项目引进的家居类商家是宜家家居（24.1％），其次为百安居。购买/投资商铺考虑的因素投资者对项目最主要考虑因素集中在地理位置（74.7％）和交通状况（69.9％），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。赛睿顾问3invest6重要结论摘要对本项目投资的倾向对本项目各类物业类型的倾向上，投资者总体倾向商业街独立店铺（54.2％）和专业市场中的店铺（43.4％），显著高于写字楼/住宅底商和商厦中的店中店，显示在选择所投资店铺类型时，店铺的商业环境更为重要。按投资者类型分，各类型投资人均最为倾向商业街独立店铺，尤其是机构/公司投资者（73.3％）；商户对于专业市场中的店铺和写字楼/住宅底商倾向较平均。对于作为商业设施配套、专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓购/租可能性，按投资者类型分，普通投资人购买可能性较大(48.0％)而租用的可能较小；商户中租/购意向均较明显；机构/公司投资者在购买可能性上偏向不购买，而有较强的租用可能(55.6％)。赛睿顾问3invest7重要结论摘要对本项目投资的倾向投资者认为合适的商铺价格最主要集中在1.5万元以下，占到54.2％；1.5到2万比例为15.7％，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5％；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例。付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2％），其次分次付款（28.9％）。对本项目未来潜力的判断对于本项目未来市场潜力的判断，投资者总体认为有潜力(共占63.5％)。“商业建筑博览”概念，投资者对它未来市场影响力的判断总体认为有影响力（60.3％）。赛睿顾问3invest研究背景及方法赛睿顾问3invest9研究背景及方法研究目的：通过两次针对易铺网注册用户的商铺投资意向网上问卷调研，结合赛睿针对部分南方投资人的电话访问，了解目前全国范围内商铺投资者的商铺投资计划及需求商铺用房类型倾向投资区域认同情况对本项目商业模式的倾向和投资方式的选择对投资本项目的考虑因素及与预期从而为本项目市场定位提供针对投资人方面的参考信息。研究方法：网上问卷结合电话访问被访投资人范围：在易铺网注册的及参加过赛睿商铺投资讲座的投资人被访人员条件：对购买、经营、管理商铺有决定权或对最终决策有影响力的人员赛睿顾问3invest投资者研究分析赛睿顾问3invest11投资者类型请问您是下列哪种类型的投资者？•确定调查对象：考虑到本篇调查报告的针对及目的，现将有效样本范围限定在“商铺投资人”及“近期有投资意向”的被调查者。在符合有效样本条件的288名投资人及最近有投资计划的人士中，普通投资人占78.5%，商户占15.6％，机构/公司投资者占5.6％。有效样本＝288总体投资人商户机构/公司投资者总样本3812266887有效样本2882264517投资人78.5%机构/公司投资者5.9%商户15.6%赛睿顾问3invest12投资者近期投资意向请问您最近有没有新的投资计划？在投资意向的调查中，总体来看，近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。有效样本＝288有效样本＝288总体投资人商户机构/公司投资者近期有投资计划的2191574517占有效样本的76.0%54.5%15.6%5.9%有76.0%没有24.0%赛睿顾问3invest13有哪方面的商铺投资需求请问您最近有哪方面的商铺投资需求？在近期有投资意向的219家商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4％。长期租赁商铺（购买一定年限的使用权）再分租、转租也是商铺投资非常重要的一种投资方式，这尤其为经营商户所熟悉和使用；同时这里不排除部分投资人/有投资意向的被访者租赁后先自营的可能。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2％。需出租商铺的有16.4％，有商铺出售需求的为6.4％。此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8％。总体看，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。有效样本＝219求购商铺38.8%出租商铺16.4%出售商铺6.4%求租商铺38.4%赛睿顾问3invest14有哪方面的商铺投资需求请问您最近有哪方面的商铺投资需求？在投资者需求类型的调查中，分类型交叉来看，投资人中有求购商铺需求的比例最高（49.0％），其次为求租商铺（28.7％）；而商户中有求租商铺需求的比例最高（82.2％），出租和求购商铺的比例较接近，分别为8.9％和6.7％；机构/公司投资者需求主要集中在求购、出租、出售商铺的方面。总体投资人商户机构/公司投资者有效样本＝2191574517求租商铺38.4%28.7%82.2%11.8%求购商铺38.8%49.0%6.7%29.4%出租商铺16.4%17.2%8.9%29.4%出售商铺6.4%5.1%2.2%29.4%赛睿顾问3invest15最感兴趣的商铺类型请问您对下列哪些商铺类型比较感兴趣？在投资者感兴趣的商铺类型的调查中，所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（62.2％）；其次是社区商铺和住宅底商商铺，而三者共同之处即在于一般均是门脸房。有32.6％的投资者表示对百货商场、购物中心商铺感兴趣，此选项位居第四。有效样本＝28863.2%45.8%45.1%32.6%19.1%12.2%0.0%0%10%20%30%40%50%60%70%商业街商铺社区商铺住宅底商商铺百货商场、购物中心商铺商务楼、写字楼商铺交通设施商铺市场类商铺赛睿顾问3invest16最感兴趣的商铺类型请问您对下列哪些商铺类型比较感兴趣？在投资者感兴趣的商铺类型调查中，分类型看，投资人最感兴趣的前三位依次是商业街商铺、社区商铺和住宅底商商铺；商户最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和百货商店、购物中心商铺；公司/机构投资者最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和社区商铺及百货商店、购物中心商铺。总体投资人商户机构/公司投资者有效样本＝2882264517商业街商铺63.2%61.5%71.1%64.7%社区商铺45.8%47.3%44.4%29.4%住宅底商商铺45.1%42.9%55.6%47.1%百货商场、购物中心商铺32.6%29.6%48.9%29.4%商务楼、写字楼商铺19.1%19.0%20.0%17.6%交通设施商铺12.2%11.1%15.6%17.6%市场类商铺0.0%0.0%0.0%0.0%赛睿顾问3invest17认为最适合的投资区域请问您认为下列哪些区域比较适合商铺投资？在投资者认为比较适合的商铺投资区域调查中，珠三角地区（37.5％）和东北地区（34.0％）最适合做商铺投资，第三位是西北地区；其他是华南地区和华东地区。华北地区适合度最低（3.8％）。有效样本＝28837.5%34.0%30.2%25.7%25.3%11.1%10.8%9.0%7.6%3.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%珠三角地区东北地区西北地区华南地区华东地区华中地区西南地区渤海湾地区长三角地区华北地区赛睿顾问3invest18认为最适合的投资区域请问您认为下列哪些区域比较适合商铺投资？投资者认为比较适合的商铺投资区域调查中，分类型看，一般投资人认为珠三角地区（36.7％）最适合做商铺投资；商户认为东北地区（35.6％）；而公司/机构投资者则认为珠三角地区（64.7％）和西北地区（64.7％）最适合做商铺投资。综合看，珠三角地区、东北地区、西北地区基本也都处于最合适投资区域各分项前四位内，其他华南与华东地区较为接近，分处于第四、第五位。总体投资人商户机构/公司投资者有效样本＝2882264517珠三角地区37.5%36.7%31.1%64.7%东北地区34.0%35.8%35.6%5.9%西北地区30.2%27.9%28.9%64.7%华南地区25.7%27.4%22.2%11.8%华东地区25.3%22.6%33.3%41.2%华中地区11.1%11.5%13.3%0.0%西南地区10.8%9.7%11.1%23.5%渤海湾地区9.0%8.8%6.7%17.6%长三角地区7.6%8.4%4.4%5.9%华北地区3.8%4.0%4.4%0.0%赛睿顾问3invest19投资者类型针对本商业项目进行的调查中，有效样本共有83个。其中普通投资人50个，占60.2％，商户18个，占21.7％，机构/公司投资者15个，占18.1％。有效样本＝83总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501815占总体的100.0%60.2%21.7%18.1%机构/公司投资者18%投资人60%商户22%赛睿顾问3invest20本项目适合的商业模式请问您认为本项目定位哪种商业模式比较合适？在对本项目可能的商业模式的选择上，投资者认为适合程度最高的是商业步行街（50.6％）和综合购物中心（48.2％），其次分别是大中型专业市场和大型超市。50.6%48.2%26.5%22.9%15.7%13.3%10.8%10.8%0%10%20%30%40%50%60%商业步行街综合购物中心（集购...大中型专业市场大型超市独立式的商业旗舰店...百货商场（以百货销...社区商业设施普通商务楼/住宅底商有效样本＝83赛睿顾问3invest21本项目适合的商业模式请问您认为本项目定位哪种商业模式比较合适？在对本项目可能的商业模式的选择上，分类型来看，普通投资人和商户均认为适合程度最高的是商业步行街和综合购物中心，而公司/机构投资人则认为综合购物中心最为适合。总体投资人商户机构/公司