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“锦绣森邻”项目初步研判报告FORESTMANOR2007年2月17日目录项目要点1、温江区概况2、温江区房地产现状及趋势3、竞争项目概况及特点4、本项目研判5、我们该何去何从？CONTENTS区位交通新城规划研究温江位于成都市中心区正西16公里处，地处成都上风上水的极佳位置。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。距双流国际机场18公里，全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。温江区简介、城区规划及发展趋势区位交通温江新城规划温江区距成都市中心约19公里，距市区二环路8公里，车程分别为30分钟、8分钟。距双流国际机场18公里。318国道(即成温邛高等级公路)、光华大道(双向八车道)和即将动工的草金公路3条城市干道将温江与成都市紧密联络。温江区简介、城区规划及发展趋势区位交通温江新城规划温江新城概念性规划占地约18平方公里，西邻老城区，东至成都外环路6公里，北有成温邛高速公路，南至双流机场21公里。这是一个以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区。·城市定位·两区三中心格局·三纵三横生态网络构架·三条主要道路与成都无缝对接·市政配套设施齐全·“限低”、“限高”错落处理·完善的配套设施温江区简介、城区规划及发展趋势规划要点随着光华大道（本项目正位于光华大道沿线）的贯通，温江到成都的距离大大缩短，外光华片区已经形成，温江与成都实现了无缝对接；随着温江城市规模不断扩大，配套设施的不断完善，温江已经被纳入大城西范畴，这为众多房地产开发商提供了机会；温江已经成为和南高新片区并驾齐驱的房地产开发热点区域。温江区简介、城区规划及发展趋势小结版块划分供求价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究板块区域发展现状代表楼盘价格区间杨柳河板块东至凤溪大道、西至红泰路、北至战备渠、南至南熏大道目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。海峡新城、江南房子住宅1900-2900元/平米商业4000-10000元/平米老城区板块东至江安河、西至凤溪大道、北至战备渠、南至柳城大道温江房地产开发最早的区域，房地产开发较为成熟，周边配套最为完善。红泰瀚城2680元/平米光华大道板块北至南熏大道、南至温泉大道大盘集中，实力开发商集中的区域，具有交通优势，但目前配套尚不完善。2005年花博会的主馆场位于本板块，大大加快本板块房地产开发力度。仁和·春天大道电梯3600-4500元/平米联排4700-6000元/平米别墅8200元/平米万春板块成温邛高速公路北测依托花博会的分会场，开发西部旅游、娱乐、地产为一体的复合地产，带动本板块的其他物业的开发。置信·国色天香花园洋房均价4600元/平方米；联排别墅5500元/平方米；独栋别墅8200元/平方米版块划分供求价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究供求2004-2006年11月温江商品房成交情况050100150万平米0510152025303540亿元商品房销售面积商品房销售额商品房销售面积36.8428.44115商品房销售额56.8934.832004年2005年2006年1-11从上表可以看出，由于2004年国有土地由协议出让、划拨转为招、拍、挂，2004年土地市场暂时跌入低谷，造成2005年的商品房成交面积大幅度下降（销售额由于房价涨幅较大依然保持了一定的上扬）；到2005年温江土地市场解冻，大量品牌开发商涌入，为2006年商品房销售面积和销售额的巨幅上涨埋下伏笔。价格温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究2006年1-11月各区（市）县商品房供求情况050100150200250300供应成交供应17.794.915313263.932.838.246.319.125090.143.912.24.56成交26.595.311594.471.338.427.436.715.623376.838.111.33.65青白江龙泉驿温江新都都江堰彭州崇州邛崃新津双流郫县金堂大邑蒲江万平方米区位供求2006年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2005年的温江商品房总供应量仅为77.17万平方米，商品房供应量同比增长了98％。以上数据充分说明了温江市场供需两旺。价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究从以上数据我们可以看出，温江房地产市场供需两旺，已经成为仅次于双流的郊区开发热点区域；和双流面临同样的房地产开发问题即众多开发商在短时间内集中放量，分流客户，促使温江片区的房地产市场竞争激烈而残酷，本项目正处于这样的一个竞争激烈的片区和竞争时间段内，销售环境不容乐观。版块划分供求价格小结温江区房地产市场简析一级市场客群研究供求价格2006年1-11月各区（市）县商品住宅均价对比0500100015002000250030003500青白江龙泉驿温江新都都江堰彭州崇州邛崃新津双流郫县金堂大邑蒲江元/平方米2006年1-11月，成都市郊区商品房总体成交均价为3039元/平方米，其中住宅总体成交均价为2972元/平方米。1-11月，住宅成交均价超过3000元/平方米区域为双流和温江，1-11月双流的住宅成交均价最高，达到3281元/平方米，温江区住宅成交均价3029元/平方米。温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究2003-2006年温江房价走势1620213025503029010002000300040002003年2004年2005年2006年(万/平方米)2005年光华大道贯通以后，交通瓶颈被打破，温江真正开始接近成都，价格也开始进入新一轮的补涨期：可以看出，区域内房价始终保持了上升势头。尤其在今年下半年，区域各楼盘集中放量，区域住宅市场真正升温，价格上涨幅度最快。涨幅在200-300元/㎡。目前区域内多层洋房价格集中在3700-4500元/㎡，最高能攀升到5600元/㎡，而电梯物业价格在3600-4400元/㎡范围内。供求价格温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究进入2005年以后，由于光华大道的通车房地产开发热潮兴起，房价涨幅较大，深入研究房价上涨的原因，我们可以得出以下结论：·政府政策引导，众多品牌开发商进驻温江，尤其是光华大道沿线土地价格涨幅较大，直接导致楼面地价的上涨。·开发商大量囤积土地，烘托房价。·温江纳入大城西，光华大道形成外光华片区，温江到成都市中心的距离大大缩短，温江的房地产产品进入新阶段，小高层电梯公寓开始兴起，温江购房行为由二次置业向一次置业过渡，温江房价开始逐渐接近城西的房价。温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究2005年温江土地供应面积超过主城区位居第一数据来源：成都市国土局5627.6467温江2005年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区排在第一，成为成都主要的土地供应区域。温江这几年房地产业发展迅猛，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，加上花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了温江土地的放量。供应温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究供应数据来源：成都市国土局温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺激了土地市场的发展。供求价格版块划分一级市场客群研究成交温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究成交温江区房地产市场简析结合2006年上半年温江土地供需情况，温江区土地成交单价仅为58.9万元/亩，在10个郊县中排名第6，温江上半年土地成交率约为38%，推出的17块土地仅有7块成交。一方面说明温江土地市场趋于饱和，大型项目过于集中，在短时间内房地产市场供大于求；另一方面说明在宏观调控和市场竞争压力下开发商拿地趋于保守。供求价格版块划分一级市场客群研究客群来源温江区房地产市场简析所占比例在60％以上，基本都属二次或多次置业。看好区域未来发展，看好区域环境。环境和品质是打动此类客户的关键。所占比例较小，在40%以下，购买动机多为看好区域前景所占比例小，一般把所选住房作为长期住所，对项目的生活配套设施要求较高。成都购房者温江本地人其他外地购房者供求价格版块划分一级市场客群研究各板块客群特征温江区房地产市场简析·光华大道板块--成都客户占绝对比例，占七成以上；·杨柳河板块--成都和本地客户比例基本在1：1，区域受不少外地（如新疆、西藏）购房者青睐；·万春板块--以本地客户和外地客户为主；·老城区板块--温江本地居民占据购房主力军的位置，极少外来客户在此区域购买；温江区房地产市场简析光华大道的通车，温江城市的发展、市政配套的不断完善，温江纳入大城西、成都城市的扩大向西发展，温江上风上水、众多品牌开发商的进入，自然条件优越→促成温江成为成都房地产市场的一支“蓝筹股”→土地集中放量、地价上涨，供需两旺、房价上涨，产品进入高品质、多元化时代。“优”“忧”外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场消化较慢、客户分流严重→该片区房地产市场“战国时代”已经到来→将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。小结竞争项目研判供销情况基本情况竞争项目分布推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况楼盘名经济指标香瑞湖万科．朗润园美茵河谷春天大道依云镇西花汀锦绣森邻开发商四川蓝光和骏实业有限公司成都万科房地产有限公司成都森宇实业集团有限公司成都市江安春置业投资有限公司成都中能置业有限责任公司成都万厦置业有限公司成都上实置地有限公司建筑类型别墅+电梯一期:多层洋房二期:高层多层电梯公寓+洋房+联排别墅叠墅洋房+电梯公寓电梯公寓多层、小高层、别墅总占地面积（亩）180亩占地64亩，净用地面积37.16亩108亩600亩100亩100余亩184亩（一期95．9亩）总建筑用地面积（平方米）11万㎡近15万㎡约19万50万平方米12.6万平米约16万平方米一期10.9万平㎡二期16.56万平㎡绿化率37.5%58.8%60.00%60%46%40%50%容积率1．004.521.8001.82.182.41.42均价5700元/㎡暂未定3600元/㎡板式电梯：3700元/平方米点式电梯：4500元/平方米花园洋房：5500元/平方米联排别墅：7500元/平方米4200元/平方米3500元/平方米花园洋房4500元/㎡别墅5500元/平米推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况·规模——竞争项目规模都比较大，总建筑面积平均达到21.5万平米，85.7%的占地规模都在100亩以上，其中以“仁和·春天大道”600亩的规模位居榜首，是光华片区目前规模最大的项目；本项目占地规模与总建筑面积位居区域第2。·建筑类型——纵观以上竞争项目，绝大部分项目的建筑类型都为“多层＋电梯”类，建筑类型多样化；片区以多层洋房与别墅类物业为主导，电梯类物业尚未形成该区域的主导产品。·绿化率、容积率——低容积率、高绿化率是片区产品的主流特征，平均绿化率达到50％以上，平均容积率仅为2.1；值得提出的是即将在明年年初推出的“万科·朗润园”是以电梯类产品为主导的项目，容积率高达4.52，是该片区未来容积率最高的项目。·价格——从销售价格上看，片区花园洋房的均价在4300元/平米左右，别墅均价在5800元/平米左右，电梯均价在3800元/平米左右；尤其以“仁和·春天大道”的价格最高，引领着该片区的最高价格。推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况楼盘名香瑞湖万科．朗润园春天大道西花汀依云镇美茵河谷锦绣森邻推案计划套数及类型2006-10-29推出联排别墅74套2006-12-2推出联排别墅92套售完计划于2007-1-20推出联排