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泰州市周山河街区项目区域开发策略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.42客户目标及关注问题深业目标关注问题进行区域土地一级开发，提升可出让土地的价值，获得土地一级开发利润。地块具体的功能需要细化，土地开发策略要做细，在土地价值提升基础上注重土地的市场实现性，整体规划、分布实施、适度超前、滚动开发。—首次沟通会（2008.2.17）客户目标3世联对客户目标及项目的理解客户目标理解对于区域土地一级开发，提出可操作的方案，满足政府和企业的目标，实现利益的平衡。项目理解周山河街区项目是大规模的城市新区土地一级开发项目。项目组需要对区域土地开发策略进行研究。4本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的►项目地块详勘►楼盘调查►政府部门访谈泰州市国土资源局泰州市建设局泰州市房管局开发处泰州市房管局市场处►开发商访谈泰州金成地产泰州鹏欣地产复兴地产碧桂园地产►……项目调研区域调研研究案例参考数据►世联数据库►泰州年鉴►泰州统计年鉴►江苏省统计局网►江苏省土地市场网►泰州市国土资源网►海陵区统计信息网►泰州市周山河街区控制性详细规划►泰州市周山河街区土地开发整理可行性研究报告►……►泰州老城区►泰州新城区►泰州经济开发区►泰州医药城►高港城区►高教园区►春兰工业园►……►深圳中心区,中国►南昌红谷滩，中国►东莞行政新区，中国►合肥政务新区,中国►郑州郑东新区，中国►多摩新城,日本►华盛顿新城,美国►里斯顿,美国►渥太华新区，加拿大►巴黎拉德芳斯，法国►海德堡新区,德国►……本报告是严格保密的。5项目属性界定目标解析与项目核心问题城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1今日汇报内容开发实施策略Part.4本报告是严格保密的。6目标解析与项目核心问题项目属性界定1.1项目本体分析1.2区域属性分析城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1开发实施策略Part.4本报告是严格保密的。7项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部，在空间上是泰州主城区的南向沿展区苏中位于长三角北翼，是江苏省次发达地区，包括南通、扬州和泰州三市；泰州位于苏中的中心位置；项目位于泰州市主城区南部，距主城区商业中心的空间距离约8分钟车程。主城区项目用地约8分钟车程项目区位本报告是严格保密的。8项目用地规模达12平方公里，区域地块方正，利于成片开发，目前北区已出让三产用地230余亩地块东西长4.2公里，南北相距2.8公里，总占地面积达12平方公里，属于大规模土地一级开发项目；项目地块方正，利于整体规划、成片开发；内部以周山河为界，分为南北两片，地块北部目前已出让村镇三产用地4块共计234余亩，其中两块土地已在进行建设；剩余地块总共可出让面积为8311亩*。已出让地块占地1泰州福泰大酒店35亩2东谢村三产45亩3莲花村三产35亩4百饰得装饰城100余亩*数据来源：区域控规优化方案141243周山河北区南区项目规模本报告是严格保密的。9两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔，规划道路的建成将提高项目东、南两侧的交通进入性西：泰高路（双向6车道）连接主城区和高港的快速道路，是泰州向外的最主要通道，主城区海陵区40%以上车辆进出泰州的必经之路南：规划中的香椿东路（现状为农用地）东：规划中的春兰路（现状为农用地）北：永定路（双向6车道）原328国道，东连南通、西接扬州，车流量大；在328国道南移后，主要承担市内交通功能，成为城市主干道主城区本项目项目四至本报告是严格保密的。10项目西北两侧设有长途汽车站、汽车4S销售店、加油站及少量居住小区，东南两侧多为农田、村庄，空间上属于城乡结合部街边村宅永兴花园（安置区）丰田4S店南侧村庄东侧村庄汽车4S销售店西湖翠苑汽车南站项目外围本报告是严格保密的。11地块内部地势平坦，分布众多农田、水系，现状建筑物主要为村庄、工矿企业、商店及学校等，整体呈现乡村空间特质地块内分布8个村镇，共有工厂、商店近百家，总计村民3300多户11600人；区域内现状建筑物主要为民房和部分厂房、商店、学校，建面36.50万平方米，多数面临拆迁；建筑物多为砖混结构，拆迁强度不大；村镇内部设有派出所、卫生所，地块边缘设有学校、邮政等少量公共服务设施，配套水平较低，仅能满足村民基本生活需求。辖区乡镇村庄户数人数海陵区1东谢村110038502刘庄村3双河村4振兴村高港区5白马镇朱穆村31411006野徐镇殷蒋村5712000开发区7寺巷镇西谢村132846508寺巷镇军甫村共计总户数3300多户，总人口11600人村庄厂矿企业村庄典型乡镇企业双河村海陵区新动力贸易商行、龙宇机械厂、旺家福床垫生产厂、宝天钢铁经营部、调速电机厂、煤矿用防爆电器厂等10余家企业朱穆村高港区荣海钢结构厂、金山体育器材厂殷蒋村有体育健身器材企业几十家地块内部本报告是严格保密的。12地块内部水资源丰富，但大部分河道水质遭受不同程度污染，在水网密布的泰州，区域水资源现状对地块开发支撑较弱序号河名起止点河道现状（米）水质现状长宽1凤凰河永定东路-周山河1200最宽50属于城市景观带，河道治理好，两边种植绿色植物，水质清澈2刘西河永定东路-周山河117630河道两边为农田和乡村道路，水质一般3向阳河泰高路-刘西河85735河道污染较重，河边堆有生活垃圾，河面漂有悬浮物，水质差4西周河周山河-香椿路1650165周山河泰高路-春兰南路4200东部较宽达60河道未治理，岸边有绿色植被，河边多采砂场，部分水体遭到破坏6跃进河泰高路-庆丰路113915河道未治理，两边为农田或乡间道路，无植被保护，水质一般7东周河周山河-香椿东路1616158庆丰河周山河-小港河156935河道污染较重，水面漂浮生活垃圾9东谢河永定东-周山河118632河道未治理，水质一般水塘区域内点式散布着若干不规则水塘，周边多为农田或低矮植被，水质一般西周河凤凰河地块内水系资源发达，布有大小河道9条以及若干不规则河塘；大部分河道尚未得到有效治理，水质较差；从主城区延伸出的凤凰河水质清澈，景观较好，两岸设有绿化带，周边土地将受益于其良好的水景资源，可实现较高的市场价值。周山河418265739内部资源水质状况好差本报告是严格保密的。13地块内部交通由村级公路实现，路幅狭窄，分布零散，未形成完整道路体系，区域内通达性差；南北向的海陵南路、鼓楼东路和东西向正在修建中地块内道路分布零散，村落间缺乏有效交通组织，内部通达性差；现有村级道路路幅狭窄，部分路段路幅仅为3米，只能勉强通过一辆的士，居民出行多为步行或者驾驶摩托；部分道路经过水泥硬化，路面较为平整；地块在西北两侧主干道均设有出口，但路口昭示性低，进入性差；综合而言，现状道路直接利用率低，需整体改造在建规划道路地块内主要车行路地块内部道路内部交通123海陵南路鼓楼东路31新建东路2本报告是严格保密的。14沿周山河南侧有220KV、110KV两条市政高压线并行经过，由于迁移成本较高，深业决定保持线路现状，在河道南侧增设60米绿化带以降低高压线对周边土地的影响周山河南岸架设的2条高压线等级高，不能进行地埋处理，且迁移成本大、所需手续繁杂，因此规划单位和开发公司决定保持高压线现状，在周山河南侧河岸设置60米绿地面积，并打造20米亲水平台，沿河退让80米用地，以最大程度降低高压线对周边区域的影响。绿化带220KV影响因素110KV本报告是严格保密的。15周山河区域尚停留在概念塑造阶段，泰州城市居民对该区域认知度较低，整个片区较为陌生“政府这几年一直在说周山河区域开发，这个概念已经炒作几年了，我印象是328国道一边的区域，说实在话可能泰州人都不太清楚这个区域”——碧桂园购房者“周山河街区，不太清楚，这里有条周山河，估计你说的地方应该在这里”——泰州的哥市民对周山河地区的印象关键词：无人气、区域陌生、近郊乡村区域认知本报告是严格保密的。16基于项目的本体分析，周山河街区项目属大规模区域开发项目，本身不具备强势自然资源，其发展受所属城市及区域的影响较大，需要进一步分析泰州的基本情况，以明确项目的基本属性本报告是严格保密的。17目标解析与项目核心问题项目属性界定1.1项目本体分析1.2区域属性分析城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1开发实施策略Part.4本报告是严格保密的。18泰州是长三角区域发展格局中的第三梯度城市，同长三角其他城市相比，经济总量和对外开放度较低新出台的长三角城市群区域发展规划纲要中长三角城市群包括上海、无锡、扬州、杭州、南京、泰州等16个城市，它们形成了以上海为中心的四级城市梯度层次，城市体系结构完整；泰州在江苏沿江8个地级市中，成立地级市（1996年8月成立地级市）最晚，城市经济总量较低，对外开放度水平不高。06年长三角区域江苏城市GDP发展水平分析06年长三角区域江苏城市实际利用外资水平分析*资料来源：江苏省统计局网站第一梯度城市：上海，GDP总量远远高于长三角城市群其它城市，GDP总量超过10000亿元第三梯度城市：南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州，城市GDP总量在1000-3000亿元之间的城市第四梯度城市：湖州、舟山，城市GDP总量低于1000亿元的城市第二梯度城市：苏州、杭州、无锡、宁波和南京，城市GDP总量超过3000亿元城市经济本报告是严格保密的。19泰州城市发展历程较短，人口规模基数较小，属于区域性中等人口规模城市，增幅速度较低96年泰州设市至今，发展历程仅有12年，市区城市人口规模06年增长为64.26万人；泰州城市人口发展处于缓慢增长期，2001年以来，人口年增幅不足万人，城市集聚度较低。“泰州市目前人口太少，因此政府出台了很多政策去吸引人口的迁入，尤其是对于购房入户方面，给与的相关优惠政策很多……”——泰州市建设局张局长“制约泰州城市发展规模的主要因素其实是泰州本身的人口规模和人口增长速度，目前泰州城市人口增长每年仅约1万人”——泰州金成地产销售经理华健峰*资料来源：2006年泰州统计年鉴01-06年泰州市区人口变化分析城市人口本报告是严格保密的。20项目位于主城区南向发展的主轴线上，位属新区，政府关注度高，是政府主导下的大规模区域开发项目周山河区域位于城市发展方向上的精华区域，代表着城市的未来和希望，是政府主导推动下大规模开发的城市重点区域主城区南向发展主轴线上：泰州主城区发展规划重点向南，适度向东，周山河街区就在向南龙脉的中轴上，是泰州市今后开发建设的重点区域。成为城市发展的先锋：老通扬运河以南地区，基本上为城市新区，政府对其以开发拓展为主，周山河街区的成功开发就是泰州城市新区的成功发展。开发正式启动：位于城市新区范围内的的周山河街区的开发建设，是2007年泰州市投入83亿元进行中心城市建设的十大工程之首。老通扬运河老城区区位特征本报告是严格保密的。21项目属性界定：政府主导下的三线城市新区相对陌生区域的大规模土地一级开发项目区域属性—政府主导下的三线城市新区项目属性界定属性诠释三线城市同长三角其他城市相比，城市经济总量较低，对外开放水平不高，城市规模不大政府主导新区项目项目属于城市新区的范围之内，位于城市南向发展的主轴线上，由政府主导推动实施开发属性界定属性诠释大规模陌生区项目占地面积12平方公里，位于泰州市主城区南部，目前区域认知度较低无强势资源项目呈乡村空间特质，地势平坦，水系丰富，但在水网密集的泰州市内，本体不具备强势水景资源城乡结合处处于城市老城区外围，目前区域主要特征为农用地，周边分布农田、村庄、汽车销售店和少量居住区项目属性—大规模陌生区土地一级开发项目属性界定本报告是严格保密的。22目标解析与项目核心问题项目属性界定城市新区成功开发模式Part.3Part.2Part.1开发实施策略Part.42.1客户目标2.2目标