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万诚项目营销诊断报告淮安·盱眙上海智旭&联旭谨呈目录楼市综合扫描楼市综合问诊痊愈判断项目问诊找出病症对症下药下药方略居住类用地成交面积年份成交面积（㎡）成交数量(幅）成交金额（万元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城镇出让居住类用地面积总和为1737258.1平米。2008年居住类用地出让面积大幅减少。土地市场扫描—盱眙土地市场受宏观调控及经济环境影响，土地市场一直处于疲软期时间名称2007年2008年2009年合计盱眙县住宅和商住综合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城镇住宅和商住综合土地成交量（㎡）/所占全县比率113870392%44289073%15566588%173725886%预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064预计投入市场时间2008下半年开始2009开始2010开始盱眙县商品房实际成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商铺5510033800600094900合计444000236000486007286002007年以来成交土地预计销售周期（年）以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年盱眙县2007年以来土地存量与预计销售周期表右表可以看出，盱眙的房地产市场销售压力非常大，需要我们集中精力制定准确而有效的销售方针并高效率的执行把脉问诊—后市供应分析区域市场及本项目周边的市场调研经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为几个版块：城北和经济开发区版块城中版块城南版块下面对几个重要楼盘进行简要分析综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块海通时代广场开发商杭州海通控股有限公司占地面积总占地20万平方米，建筑面积32万平方米项目定位购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体开发模式分二期开发规划栋数一共21栋项目位置盱马路和金源北路交汇处一期总套数578套剩余套数338套，其中住宅252套，非住宅86套开工时间一期于2007年6月11日开工建设预计交付时间2009年底主力户型80㎡~90㎡；两室一厅一厨一卫销售价格商铺均价：4000元/平米住宅均价：2100元/平米项目评价项目很大，按照规划想打造一个集购物，美食、文化、艺术、休闲、娱乐、体育、观光等服务为一体小型的城。优点在于种类齐全，交通方便（目前有3路车直达）。周边配套设施相对齐全（建成后）。缺点就是比较乱，没有纯粹的住宅小区有竞争力。得房率低（80%）威胁点分析户型小，总价低；楼盘位置相对较好；一期房子已经接近封顶，有说服力。综合扫描—盱眙住宅市场城北和经济开发区版块富顿中央开发商江苏金国园房地产开发有限公司占地面积415亩项目定位五星酒店、办公楼、商铺、会所、住宅于一体综合社区开发模式多期规划栋数6栋高层项目位置金源北路1号一期总套数剩余套数开工时间预计交付时间主力户型住宅90㎡二房，106-138㎡三房销售价格住宅2600-3100元/平米项目评价威胁点分析综合扫描—盱眙住宅市场东城名都开发商江苏腾宇置业有限公司占地面积14万㎡项目定位商住综合，打低价位促销策略开发模式分二期开发开盘时间预计在09年4、5月项目位置新海大道与宝山东路交接处开工时间一期目前正在打地基预计交付时间2010年底主力户型81.17㎡的两室两厅、93.14㎡的三室两厅销售价格/优惠价格商铺均价：未定住宅均价：1700元/平米预定交两万，打95折项目评价周边配套设施都近似，主打低价策略。小区布局就三长排，较丑。位置相对较偏，威胁点分析低价。靠近新海电子厂。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北区其他楼盘■四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/㎡左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。■富顿中央·阳光城市：位于金源北路一号，售价在2600—3100元/㎡之间，该项目开始定位太高，现在又无法延续其定位，处于滞销状态。■金源花苑：商业销售价格在12000元/平米，住宅售价在2600左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。■水岸凤凰城：售价在1700元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。■深海豪庭：均价在2700左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。城北和经济开发区版块综合扫描—盱眙住宅市场城北与经济开发区版块的共性就是属于正在或者将要开发地区，周边生活、商业配套设施相对不足，价格也在1400~2400元/平米之间。销售差价大，越靠近老城区售价越高。城中板块金源花苑开发商江苏金汇房地产开发有限公司占地面积46248.7㎡，总建筑面积为90180㎡。其中商业用房总面积为18900平方米规划栋数19栋，其中多层17栋，小高层2栋。开发模式多期开发，一期已经交付使用，目前推出二期目前推出总套数共709套。已售套数334套剩余套数375套项目位置甘泉西路和金源大道交汇处主力户型90㎡的两房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。价格范围商业底层12000元/平米左右，均价6000元/平米，住宅在2600元/平米左右开盘时间一期06年12月预计交付时间一期08年8月30日二期09年9月30日项目评价项目位置地段好，交通便利，生活配套设施完善成熟。一期销售状况良好。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块怡和家园开发商淮安世纪置业有限公司占地面积38898.8㎡规划栋数8栋，其中多层4栋，小高层4栋。开发模式两期开发，目前现房出售目前推出总套数340套已售套数258套剩余套数82套，其中住宅40套，非住宅42套。项目位置虎宣路和淮河东路交汇处主力户型81.3㎡的两房。123.13㎡的三房和162㎡的复式价格范围商业3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右开盘时间一期07年预计交付时间一期08年3月；二期08年12月项目评价地段好，周边生活配套设施成熟完善，准现房出售。据从淮安网上楼市看还是有房源出售的，但是到现场销售人员说已经出售完。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城中板块城中片区其他楼盘■腾宇花苑：售价1700元/平米左右，纯住宅项目，就两栋多层，目前还有20套房源左右。综合扫描—盱眙住宅市场城中版块周边生活和商业配套设施相对成熟，售价在2400~2800元/平米之间，相差不大。城南板块华夏国际中心开发商江苏华冠房地产开发有限公司占地面积19714㎡，总建筑面积52907平方规划栋数共5栋，由三幢多层住宅，一幢9层小高层及沿街的酒店式公寓组成开发模式两期开发，一期已经交付，现在出售二期目前推出总套数161套已售套数65套剩余套数96套，其中住宅76套，非住宅20套项目位置金源大道和二横路交汇处主力户型73.83、85.53、93.18㎡的两房。107.9、115.51㎡的三房。价格范围商业10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商铺有2000元的优惠开盘时间二期09年2月19日预计交付时间2010年7月31日项目评价在老城区的市中心，有着完善成熟的生活商业配套设施。一期销售状况良好，给二期做了一个良好的铺垫。威胁点分析分流潜在客户。综合扫描—盱眙住宅市场城南板块城南版块其他项目简析■城市桃源：售价2500元/平米，位于穆山巷内，购房优惠95折■龙城雅苑：售价商业5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龙泉酒厂边。■惠源居·花苑：商业售价3600元/平米，住宅2300元/平米，现房出售。综合扫描—盱眙住宅市场城南项目的共性是老城区，商业和生活设施完善，靠近南边的有淮河真景。差价小，属于比较稳定成熟的版块。价格分析区域价格城南版块城中版块城北及经济开发区版块价格老城区，成熟的生活、商业配套设施，对老盱城镇人有较大的向心力和认可度。价格较高，各项目差价小，均价为2800元/㎡左右老城区衍生版块，各种配套设施也比较成熟，价格为2400元/㎡~2700元/㎡左右，价格相差也较小。待开发的新城区，各种配套设施相对不完善，价格从1400元/㎡~2500元/㎡左右，价格相差大。结论综合上面的数据，我们可以看出，城南版块的中心和城中版块的南部应该是盱城镇价格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈递减的方式，但是前期经营得好的，口碑好，认可度高的楼盘售价也高，比如四季华庭，目前尾盘售价达2900元/㎡。综合以上数据，我们可以得出以下表格：综合扫描—盱眙住宅市场综合扫描—成交分析8月9月10月11月12月1月2月3月腾宇花园8412融汇公寓3514中国龙虾城14200华厦国际中心49531世纪名城24373434金和城市桃源15105113星月湾花园082720郦水嘉园1464032110822葵花新寓40139741244金惠花园62317011东方都市10号楼79703824桂香苑210510443新城花苑238412910168海通时代广场1647287287-25益民花园8851071135阳光城市9542381100楚东嘉苑21106002天泉山庄1-1000000大明公馆735329191121水岸·凤凰城169965202912龙泉雅苑106964134016怡和家园13303713214四季华庭162-11228森海豪庭00003054文化公寓00000000金诺·墨香苑33339104111半坡叠墅02303141阳光人家01000000龙城新天地200001736惠源居花苑1112428231920金源花苑87441071840东方都市43420111华厦国际广场03400002锦绣家园46243147279259279173478663257441在经历了2008年的低迷期后，随着刚性需求的短期内喷发，市场成交略有回升，但是经济环境并没有得到好转，要警惕市场“回光返照”的增长。9月份之前的小阳春需要抓住时机。楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;积压房源多，各楼盘去化不理想;后续供应量大，短期内无法快速去化；政府大量救市政策将潜在客户拉入持续观望的怪圈;各楼盘推出各种优惠措施,多数楼盘成交量增加不明显;总之——盱眙楼市仍在低谷中徘徊，形势不容乐观!楼市诊断楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结一:积压房源多截止目前，市调的34个楼盘积压房源达3055套盱眙从现在开始即使没有新地块，要全力推广现有供应，8年内难以消化完……在这场房地产生死存亡斗争中,唯有走低价尽快出货,才能有出路。症结二:部分楼盘短期爆发，多数楼盘销售吃紧预计全县建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）221936210924703173623629194预计盱眙城镇建筑面积（以平均容积率1.8计算，㎡）20496657972022801973127064盱眙县商品房实际成交量（㎡）44400023600048600728600预计销售周期以07年的销售量计算3629194/444000=8.2年以08年的销售量计算3629194/236000=15.4年以07、08年平均销售量计算3629194/340000=10.1年2792592791734786632574418月9月10月11月12月1月2月3月楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙症结三:纷纷患上促销打折病，无促销便无销量在仅有几个热销楼盘中,各楼盘均是凭借低价优势症结四:维持原价静止不动，低价跑量成救命招在其它楼盘都进入滞销时，世纪名门后发制人,横空出世,短期内快速去化，主要是走低价策略，从而为自己杀出一条血路，寻求生存机会。而富顿中央坚持原价，基本无成交。症结五:无二手房市场支撑,一手房市场难以做大一个城市房产市场是否成熟,主要看二手房市场