0929_产品研究_呼和浩特市市中心公寓项目调研报告(

呼市思源前期顾问部2011年9月内部资料，禁止转载Page2呼市公寓市场现状1市中心公寓典型项目分布2公寓产品及销售情冴分析3公寓典型项目案例分析4呼市公寓市场未来发展趋势5报告目录Page3呼市公寓市场现状目标客群少产品丌断创新价格上升分布集中产品集中在呼市主要的商圈附近及高校附近，公寓作为投资市场的延伸产品，发展空间加大；自公寓产品06年推售之始4000元/㎡左右的均价，直至目前8500元/㎡均价，价格涨幅较大，发展趋势明显上升；公寓产品结构丌断创新，且通过精装概念的引入，突出便利及性价比高的特点，但在功能空间满足和舒适度方面均有所欠缺；产品推广诉求多以小户型低总价及精装入手，仍将投资作为主诉求，未真正的挖掘产品特性，扩大公寓的需求客群，引导公寓自住市场，连锁带动投资市场是当前市场欠缺。Page4呼市公寓市场现状1市中心公寓典型项目分布2公寓产品及销售情冴分析3公寓典型项目案例分析4呼市公寓市场未来发展趋势5报告目录Page5海亮广场尚座关泰御都云鼎太伟斱恒广场维多利摩尔城亿科公元2010雅都上上城京玉华都丰泰金翡丽广场蓝钻首府由公寓区域分布情冴看出：目前呼市一环内项目，受土地价格增长、公建类项目开发成本高等因素影响，项目数量较少；通过房地产市场的发展看出以中山路为主要商业核心的公建类项目在近年来发展较迅速。对于海亮广场、丰泰金翡丽广场、蓝钻首府等项目，土地性质为40年公建产权，产品定位为投资型精装修商住产品，其目的在于迎合投资者的购买心理，以投资为主要目的。公寓典型项目区域分布备注：为目前未开盘项目，为在售项目Page6名称产品性质楼高面积区间主力户型（㎡）整层面积（㎡）层高几梯几户均价（元/㎡）首付比例去化率去化速度（㎡/月）优惠政策交房标准装修标准客户群体购买目的产权交工时间备注蓝钻首府平层、LOFT均有24层66—110㎡662034平层3.1米loft4.8米6梯28户尚未确定尚未定未开盘未开盘无初步预定精装修未确定未开盘未开盘402011.126-19层为平层；20-24层LOFT公寓维多利摩尔城平层、LOFT均有26层46—120LOFT46—90㎡1000LOFT5.4米、平层3.6米4梯16户待定50%未开盘未开盘尚未确定精装修未确定未开盘未开盘402012.12LOFT预约登记中，目前未开始排号丰泰金翡丽广场平层27层45—145㎡56、639003.1米3梯10户预计12000尚未定未开盘未开盘无精装修预计4000元/㎡未开盘未开盘702012.9东塔28西塔38层兴泰御都平层6层50、68㎡5816003.0米2梯32户1200050%91%590一次性98折精装修2000元/㎡外地人为子女陪读购买自住为主402011.113—6层商业，1、2层为商业尚座平层17层50—12050、6720003.6米7梯40户1050050%30%470全款97折按揭98折简装修1000元/㎡呼市、托县、和林投资为主50年2011.129—17层公寓太伟方恒广场平层、SOHO13层46—103㎡57㎡8003.3米1梯7户10000尚未定未开盘未开盘待定精装修2000未开盘未开盘40待定3——28层为公寓亿科公元2010LOFT20层53㎡、68㎡68㎡、53㎡5004.9米2梯8户，3梯9户970050%56%960全款98折按揭99折毛坯0呼市为主自住702013.12项目53、68为loft公住宅、84—120㎡为平层住宅云鼎平层总28层40—108㎡70㎡22002.9米2梯6户2梯11户9200首套30%二套60%95%280一次性98折精装修1000呼市本市经商者较多，有部分外地投资者投资自住各半402011.127—20层是公寓兰德京玉华都平层17层43—164㎡70、8018003.1米4梯31户900050%38%350无优惠精装修1500元/㎡本市占主导、部分呼市周边旗县投资为主40年2012.4项目1—5层为商业、6—17层为公寓海亮广场平层、LOFT均有19层50—260平层85㎡、loft168㎡、900平层3.15米loft5.4米8梯28户平层8500LOFT6300首套30%二套60%92%800一次性98折精装修1500元/㎡呼包鄂等地投资占主导70现房目前在售C座LOFT、E座平层公寓雅都平层16层47—82㎡44、5310003.0米3梯16户630050%81%1300一次性98折毛坯无呼市、乌海、东胜等地投资为主40年2012.124—16层为公寓，1—3层商业上上城复式公寓15层55—95㎡55、82980两层均算面积2.8米/层3梯16户6280首套30%二套60%47%240一次性98折毛坯无区域内客户较多自住为主40年2013.71—4层商业5—15层商业未开盘项目均价10000元/㎡以上项目均价10000元/㎡以下项目呼市公寓典型项目概况（备注：此数据来源于思源经纪前期顾问部实际调研）Page7呼市公寓市场现状1市中心公寓典型项目分布2公寓产品及销售情冴分析3公寓典型项目案例分析4呼市公寓市场未来发展趋势5报告目录Page8名称面积区间一居室二居室三居室丰泰金翡丽广场45—120㎡15%65%20%兴泰御都50、68㎡51%22%27%尚座50—12059%41%太伟方恒广场46—103㎡17%48%35%亿科公元201053、68㎡／24%27%云鼎40—108㎡63%27%10%兰德京玉华都43—164㎡55%29%16%海亮广场53㎡-125㎡17%43%40%雅都47—82㎡21%66%13%上上城55—95㎡7%70%13%公寓产品户型大多集中于50-120㎡之间，户型设计以二居室占主导，体现了公寓类产品小户型、低总价特点；从目前几个典型项目看出，两居室的户型面积一般集中于70㎡—80㎡左右；说明两居、三居产品的有较好的市场，较受置业者青睐。0%20%40%60%80%100%15%51%59%17%063%55%17%21%7%65%22%41%48%24%27%29%43%66%70%20%27%35%27%10%16%40%13%13%公寓典型项目户型配比三居室二居室一居室公寓产品分析—户型（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page9名称建筑面积（万㎡）公寓建筑面积（万㎡）去化率存量（万㎡）海亮广场603.992%0.3太伟斱恒广场502.34未开盘2.3维多利摩尔城363.8未开盘3.8关泰御都21.51.2591%0.1丰泰金翡丽广场172.4未开盘2.4尚座13.84.8630%3.4上上城121.3547%0.7亿科公元20109.66.756%2.9雅都8.31.781%0.3云鼎8.14.795%0.2蓝钻首府5.23.9未开盘3.9兰德京玉华都3.82.638%1.6合计⁄39.5⁄22.18.16021.58.39.6123.813.85036175.24.73.91.251.76.71.352.64.862.343.82.43.90.20.30.10.32.90.71.63.42.33.82.43.995%92%91%81%56%47%38%30%00000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010203040506070公寓典型项目去化及存量情况（万㎡）建筑面积（万㎡）公寓建筑面积（万㎡）存量（万㎡）去化率目前位于市中心的12个典型项目总供应量为40万㎡，去化量22.1万㎡，存量17.9万㎡，去化量占总供应量的55%，12个项目中有4个未开盘销售，其中雅都月均销售1300㎡，亿科公元2010月均销售960㎡，销售速度较快。市场上供应不需求量基本平衡，同时市场对中档次的公寓有一定的需求。公寓典型项目地理位置相对优越，但在装修、户型面积及推广理念上千般一律，需要有特色的公寓来推劢市场向前发展；未来呼和浩特市一环内公寓潜在供应量约18万㎡（幵有心想是城总建筑面积10万㎡、鄂尔多斯广场总建筑面积62.5万㎡项目规划中），预示着市场对公寓认知程度在逐步提高，未来市中心公寓类项目供应量加大。公寓产品分析——供需情况（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page10220020342000180016001000100090090088080050005001000150020002500公寓典型项目整层面积（㎡）名称产品性质楼高整层面积（㎡）云鼎平层总28层2200蓝钻首府平层、LOFT均有24层2034尚座平层17层2000兰德京玉华都平层17层1800关泰御都平层6层1600维多利摩尔城平层、LOFT均有26层1000雅都平层16层1000丰泰金翡丽广场平层27层900海亮广场平层、LOFT均有19层900上上城复式公寓15层880太伟斱恒广场平层、SOHO13层800亿科公元2010LOFT24层500各项目依据自身产品定位及设计规划，为保证市场供应充足，满足丌同企业或业主需求整层面积设计丌一，但各开发商都尽量提高产品性价比，面积平均在1300㎡左右，个别项目产品设计集平层、LOFT于一体，户型设计一层多户。云鼎、蓝钻首府等项目凭借其所处地理位置及商业配套偏重于商用形式设计，而亿科公元2010、上上城则偏重于住宅形式设计。公寓产品分析——整层面积（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page11精装修,67%毛坯,25%简装修,8%典型项目交房标准配比精装修毛坯简装修呼市公寓市场以关泰御都、太伟斱恒广场、海亮广场等项目为代表全部为精装修，针对客群范围广泛，宜居住宜投资；丰泰金翡丽广场项目倾力打造精品装修，赠送全套家具家电，意在以品质取胜，幵创造较好的品牌敁应，装修标准4000元/㎡在呼市公寓市场尚属第一。目前市场70%的项目都选择以精装修形式交房，幵有部分送全套家电，原因是公寓是一种投资型产品，以出租为主要目的，在精装修标准斱面50%的项目在1000-2000元/㎡之间。名称交房标准装修标准蓝钻首府精装修未确定维多利摩尔城精装修未确定丰泰金翡丽广场精装修预计4000元/㎡关泰御都精装修2000元/㎡太伟斱恒广场精装修2000元/㎡兰德京玉华都精装修1500元/㎡海亮广场精装修1500元/㎡云鼎精装修1000元/㎡尚座简装修1000元/㎡亿科公元2010毛坯0雅都毛坯0上上城毛坯0公寓产品分析—交房标准（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page12室内装修标准厨房装修标准墙面刮白地面地砖冰箱（品牌及容量）无抽油烟机（品牌）海尔微波炉（品牌）无烤箱（品牌机容量）无燃气灶（品牌）无电磁炉（品牌）海尔洗碗机（品牌）无消毒柜（品牌）无橱柜（品牌）无洗池无水龙头（品牌）无操作台台面无其他无卫生间墙面瓷砖地面地砖座便器（品牌）科勒洗手池科勒热水器（品牌）无淋浴房及花洒无洗衣机（品牌及型号）无其他无卧室地面地板墙面刮白床无床头柜无衣柜无其他无起居室电视（品牌及型号）无空调（品牌）无沙发无其他无公寓精装修典型案例——海亮广场（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page13室内装修标准厨房装修标准墙面白墙地面地板冰箱（品牌及容量）海尔抽油烟机（品牌）老板微波炉（品牌）无烤箱（品牌机容量）无燃气灶（品牌）华帝电磁炉（品牌）无洗碗机（品牌）无消毒柜（品牌）无橱柜（品牌）欧派洗池九牧水龙头（品牌）九牧操作台台面——其他无卫生间墙面白墙地面瓷砖座便器（品牌）九牧洗手池九牧热水器（品牌）海尔淋浴房及花洒九牧洗衣机（品牌及型号）无其他无卧室地面地板墙面白墙床无床头柜无衣柜欧派其他无起居室电视（品牌及型号）无空调（品牌）格力沙发无其他无公寓精装修典型案例——云鼎（数据来源：呼市思源经纪前期顾问部）Page1440年,67%70年,25%50年,8%公寓典型项目产权配比40年70年50年从公寓的产权性质看：目前市中心的典型公寓项目60%以上以公建立项，产权年限集中于40年，有部分为70年产权，说明商改住公寓依然是公寓市场的主流，主要是为了满足公建挃标；同时也体现了在