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以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究本报告是严格保密的。城市近郊小规模、低密度、无景观资源项目如何通过产品超越实现成功开发？案例选取原则：区位：城市近郊；容积率：0.9-1.5之间；规模：10-25万之间；无先天资源优势；本报告解决如下问题：本报告是严格保密的。深圳十二橡树庄园基础指标：总用地面积：137106.69平方米总建筑面积：151424.12平方米容积率：1.13覆盖率：30%深圳十二橡树庄园深圳十二橡树庄园——城市近郊白领通勤区，成功突破区位认知、实现项目最大化价值关内龙岗中心区坂田位于龙岗区坂田1、区域认知：关外白领通勤区域2、项目周边厂房、低档次住宅楼林立，环境和治安都比较差；客户反映：1、区域价值感认知低，地处关外严重阻碍客户对该项目所在区位的认可；2、区位治安较差，客户对区域的印象长期是脏乱差。福田中心区本报告是严格保密的。开发模式项目销售实现高价快速，最大化的实现价值时间轴一期二期（一批）160-240平米210-306平米面积区间产品联排价格25000元/平米联排140-180二期（二批）280-360平米双拼+联排高层等26000-36000元/平米35000元/平米一期：推出缺乏景观资源的小联排和临路的商墅，通过面积控制（160-240㎡），进而实现总价竞争力，低开高走、少量推售形成市场热销的起势，树立项目低密度社区形象，为后期产品推售奠定了良好的市场形势；二期一批：推出景观资源较好的区域地块的距离景观较远位置的联排别墅，面积比一期稍大（主力户型220-260㎡），分批推售、持续释放项目热销的信息，进一步增加项目低密度气质；二期二批：乘胜追击，推出景观资源最好位置的双拼、联排别墅，冲击市场高价，巩固项目高端别墅项目的市场认知；后期：项目后期将推售剩余联排产品、高层产品、叠拼产品…一期推出62套联排别墅和18套商墅，实现均价2.5万元/m2，主力户型是160-240㎡，开盘一星期售罄，同时期的区域内品牌开发商的主流高层产品售价是9000元/㎡；二期一批推出25栋、117套联排产品（主力面积是220-260㎡），销售率70%，实现均价26000-36000万元/平米；二期二批推出临湖景观位置较好的联排产品（面积是280-360㎡），均价35000元/平米，同期项目周边高层售价10000元/平米左右；开盘时间09.1.1待定09.8.2209.5.13深圳十二橡树庄园后期…本报告是严格保密的。1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值深圳十二橡树庄园联排高层叠拼项目规划特点：整个小区规划以联排别墅为主（326套别墅产品）辅以少量叠拼和高层，整个小区共800套左右；联排产品结合景观资源和台地变化，拉开产品梯度。双拼别墅：约306㎡联排别墅：230-260㎡联排别墅：200-230㎡联排别墅：157-159㎡B区A区中心水景景观泳池景观栈桥本报告是严格保密的。形象打造策略——经典北美庄园生活范本自然元素置入：依地势而建，自上而下，借势建园，向下形成多层台地，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池；建筑外墙采用天然砂岩、石材雕花及仿石涂料；建筑物之间用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围；庄园的排场：深圳唯一耗资千万元的庄园凯旋门楼；深圳最长的230米礼宾大道；6000㎡的中心水景，高达19米的五叠水瀑布；深圳首个以欧洲中世纪宫廷油画为主题的私人奢华会所，深圳最大的私家会所酒窖。先进的生活感受：智能化安防设施、深圳唯一径端路设计；深圳首创超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计……深圳十二橡树庄园凯旋门楼五级叠水6000㎡中心水景本报告是严格保密的。联排别墅户型分析：超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计地下室双车库设计；附赠一层空间，130平米左右。一层公共空间层；客厅+餐厅，客厅7.5米面宽。二层客厅、餐厅双挑空设计，提供隔房空间；客厅挑高7.7米。三层豪华主卧套间，40㎡左右；功能分区合理，赠送3个露台。四层阳光房或是书房、小孩房设计，提供多种功能选择；中庭设计，预留电梯位。深圳十二橡树庄园户型面积：254平米开间：7.5米本报告是严格保密的。联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积高附加值、赠送比例1：1赠送全采光花园层，面积达130平米；客厅餐厅挑空，预留多种空间可能；每个卧室都赠送露台。别墅感十足：客厅7.7米挑高，开阔气派；前庭后院，建筑与自然的有效延伸；中庭设计，有效解决联排的通风采光问题；主卧独享一层空间，私密尊贵；面积控制：220-260平米的主力户型区间车库层，层高2.2米花园层，全采光赠送层三层，主卧套间二层一层，公共空间层四层地平线联排主力户型剖面图深圳十二橡树庄园预计5.2米本报告是严格保密的。深圳十二橡树庄园成功关键点TH最大化拉开产品梯度经典北美庄园生活范本自然元素置入庄园的排场先进的生活感受高附加值、高别墅感1：1的赠送比例符号感十足有效的面积控制深圳十二橡树庄园容积率极致分解成功关键点本报告是严格保密的。中海大山地基础指标：总用地面积：18万平方米总建筑面积：约22万平方米总住宅面积:约20万平方米容积率：1.2绿化率：41.2%世联案例之中海大山地深圳近郊，中等规模，低密度Townhouse山居小城关内龙岗中心区横岗位于横岗六约片区1、属于关外，无认知区域；2、距离龙岗中心区较远；3、周边生活配套层级较低；客户反映：关外位置，无区域认知，无价值感。本报告是严格保密的。销售均价和总价均高于同区域同类型项目类型面积单套总价(万元)均价(万元)总套数1期叠加别墅150.36-159.41324-4862617972平地联排中间户159.14-237614-10284083349平地联排端户232-2401064-1303572334山体联排别墅192.04-195.81580-7053148624双拼/水屋244.441512-22636955752期联排别墅180.74-202.94468-52826000433期联排别墅232-282750-90032000139双拼别墅35020006000010４期高层70-9084-10885001044•1期2期08已经售完，目前在售产品为高层70-90平米两居，总价84-108万；232-282平米联排，总价750-900万，均价32000元/平米。•同区域内振业城，TH面积170-350平米，总价300-700万，均价18000元/平米；高层120-180平米精装三居，均价9500元/平；目前在售产品为198平米精装四居，均价12000元/平米。世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。1.2容积率下，极致容积率分解，TH最大化塑造项目低密形象，提升项目价值双拼+联排联排+叠拼小高层高层•项目整体容积率为1.2，极致容积率分解，TH最大化；•南区为10栋9层小高层、197套联排加叠拼；项目北区为6栋高层、149套联排加双拼；•产品形式多样，不同产品形成梯度，有价格标杆类型面积单套总价(万元)总套数叠加别墅150.36-159.41324-48672联排别墅160-232468-1300259双拼/水屋244.44-3501512-226315高层70-9084-1081044世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。两山一脉山地特色规划结构，亚热带特色建筑风格•山居小城意象：整个小区规划顺应自然地势而建•两山一脉规划结构：规划保留了地块南、北两个山麓，山麓中间以山脉连接•山地建筑风格：亚热带风格外立面简约、生态、雅致；具备单坡斜屋面、高侧窗、仿木百叶和隔栅、深远的挑檐和平台等特色元素别墅顺应自然地势而建亚热带风格外立面世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。将代表“山地”特色的“山、水、风、光”四大元素渗入设计的细节中，充分演绎山居特色高出地面无边界泳池水景20栋“流水别墅”利用高差设计层层叠水山脚下围绕“水之屋”的潺潺流水山体部分采用类密林的做法，营造山野森林的气氛世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。特色样板示范区展示【双拼别墅】——山之屋•位于南区最高点——南侧山麓上，东南俯瞰联排别墅和山地园林景观，享有“一览众山小”的景观。•别墅依山而建，与山地紧密结合，底层架空，溪流从架空层下流出，成为“独一无二”的落水别墅。•层层跌落超大景观露台；【端头联排别墅】——水之屋•以“水”为主题，利用端头院落，使院落与蜿蜒的水景延伸到建筑中，形成水上屋的效果。世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。会所前面的3500平米绿化广场，是深圳住宅区中，最大的外向型广场入口处强仪式感展示入口广场具有强烈引导性的17株10米高油棕世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。产品格局设计合理，户型面积小但赠送面积大，附加值高世联案例之中海大山地本报告是严格保密的。TH最大化容积率极致分解山居形象的充分演绎两山一脉山地特色规划简约、生态的亚热带风格外立面样板示范区特色展示小面积别墅，大居住感受赠送面积1：1以上前后花园、大面积露台和挑空，别墅符号感强主力户型159-280平米，有效控制面积世联案例之中海大山地中海大山地成功关键点成功关键点本报告是严格保密的。城市山谷基础指标：总占地：122655m2总建面：161000m2平均容积率：1.313期总体建筑面积：106395.26平方米3期建筑容积率：2.04城市山谷城市山谷——城市近郊非传统豪宅区域、非品牌开发商开发的中小规模中低密度项目北硅谷片区位于南山区北硅谷片区：1、区域认知：经济技术开发区的配建居住区，距离深圳中心区位置较偏，临近关外；2、项目周边没有可利用的景观资源；本报告是严格保密的。客户本体特征他们大都在30-45岁之间，主要来自福田及南山，他们主要为移民。他们受过高等教育，但缺乏海外学习的经验。他们主要是私营企业主或企事业高层管理人员他们主要从事比较现代的行业：IT,电子，投资，金融等行业。他们事业家庭都较成功，非常自信，为人谦和，要求品质，讲求品味。他们关注政治，经济，时尚。他们做事理智，稳重。客户置业特征客户对项目的看法他们基本没有住过townhouse.他们希望通过住townhouse.提高生活品质和社会身份。他们对townhouse的钟爱程度非常高。他们的面积需求在200-350，价格接受范围在200-400万左右。他们理想的购房区域在华侨城，香密湖，红树湾。他们要求城市生活配套。他们比较关注市场的热点，但不随意追捧。他们主要通过口碑的传播获取信息。他们认为项目最主要的优势是社区环境的安静，纯粹。他们对楼盘的印象是大气和尊贵。他们认可项目的整体氛围和物业管理。他们最不认可的是产品的结构，单位总价，建筑密度。他们对项目3期的关注较高。城市山谷城市山谷客户——依赖城市、注重生活品质、经济承受能力受限的别墅首置客户本报告是严格保密的。项目套数面积区间单价区间总价区间城市山谷双拼别墅/叠加别墅49315-335均价1.2万350万-400万万科城联排别墅28220-2691.5万—1.9万200万—400万万科东海岸TH150190-2601万—1.9万250万—350万17英里TH105188-312均价2.3万400万—800万瑞河耶纳TH60220-280均价1.4万300万—400万半山兰溪谷TH36260-290均价1.2万300万—350万熙园TH89230-386均价1.6万350万—600万535180-3901万—2.3万200万—800万2004年在售TOWNHOUSE城市山谷在品牌开发商或是资源类别墅的直面竞争中，项目入市销售实现较高的价值2005年，联排别墅销售均价18000元/平方米；2006年，联排别墅均价19000元/平方米；复式均价10500元/平方米；公寓均价9000元/平方米。本报告是严格保密的。