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xx物业服务有限公司项目本体分析Projectanalysisofontology会所服务市场分析Analysisofclubservicemarket会所项目规划及理念Clubprojectplanningandconcept营销推广与执行PromotionandImplementation目录xx地产会所服务规划ServiceplanningofJulirealestateClubCONTENTSPART01PART02PART03PART04PART01项目本体分析Projectanalysisofontology01项目本体分析xx华府、悦府、和府项目本体分析项目区位图xx华府“北塔湖高端住宅”中式国著与现代科技智能有机结合，外围自然景观与大绿量的江南风格园林交相融合，园林示范区实景呈现。于雅致风物中融入科技温度，精制智能化人居雅宅。xx悦府项目区位图项目区位图xx华府xx悦府xx和府xx华府、xx悦府、xx和府是宁夏xx房地产倾情打造的城北高端“府系”高端力作，一经推出，备受热捧。以宽阔的眼界和格局，致敬银川宽居典范，傲领城北销售长虹。xx和府坐享三维立体交通。109国道双向8车道，数条公交线路近伺，迅捷通达城市各大版块。西临虹桥路，贯穿银川南北，无缝接驳城市繁华，以实用之根本，藏纳奢雅生活。以人为尺度，延伸品味边界。每处细节，都匠心精研，打造蕴藏居住精神的美学居所，向客户传达新奢生活主义。从生态、健康、交融、精筑、人文五个维度，打造具有多维景观，全龄园境的xx系特色与银川地域特征的品质住宅缔造生态xx式社区。悦府作为华府的升级版，将传统东方意境与现代生活融为一体，为客户打造具有“符号感、仪式感、品质感”的人文居所。02配套资源周边现状自带5000平米商业区，1公里处有新百超市、1.5公里自治区人民医院、双语幼儿园、德胜实验小学、北塔中学毗邻。自然环境北塔xx、艾依河畔两大自然水系交相辉映，园内中式建筑与大绿量江南园林相映成景。人文环境交通条件xx华府xx悦府xx和府xx华府、悦府、和府项目配置资源分析社会精英、商业领袖齐聚，综合素质整体较高，改善型宽宅定位，居住氛围浓厚。凤凰街贯穿南北，贺兰山路直达东西。通达城市各大版块，与城市繁华无缝接驳。周边现状109国道双向8车道，数条公交线路近伺，西临虹桥路，贯穿银川南北，银川众多商圈瞬间即达。自然环境灵泉叠瀑、阳光草坪、四季客厅、全龄花园、林溪花语、悦府雅居六大主题景点，自然雕琢，从时间维度打造四季皆景的xx盛境，缔造生态xx式社区。人文环境交通条件以社会精英、成功人士为主的业主群体，综合素质整体较高，花园洋房，居住氛围浓厚。位于德胜工业园区，周边知名品牌厂家林立。毗邻贺兰县城区，西幼、西小尽在咫尺，20分钟车程即达人民医院，生活配套一应俱全。周边现状毗邻瑞士花园、配套成熟商业街区，周边1.5公里自治区人民医院、西幼、西小、德胜小学、双学区优质资源，学区医疗一应俱全。自然环境北塔xx、艾依河畔两大自然水系交相辉映，园内中式建筑与大绿量江南园林相映成景。人文环境交通条件社会精英、成功人士齐聚，综合素质整体较高，改善型住宅定位，居住氛围浓厚。坐享三维立体交通、虹桥贯穿南北，贺兰山路直达东西。通达城市各大版块，银川众多商圈瞬间即达。03会所服务会所服务的必要性作为xx地产“府系”高端住宅的上述项目，必须要有具备高端服务的会所予以匹配。不仅可以直观的展示地产实力与项目品位；更能够让客户对未来居住产生想象，使之成为促进房产销售的加分选项，同时也是展示物业服务定位及延伸的重要平台。PART02会所服务市场分析Marketenvironmentanalysis01会所简介会所功能概况区域产业布局图会所功能概况会所，是以服务社区业主为主的综合性服务设施。1、作为业主生活配套的一部分，会所的规模、功能、服务档次也成为提升楼盘形象和品质的重要卖点。2、会所提供的高品质服务，也将成为业主尊贵身份的象征。3、会所也是专业、标准的物业服务水平的重要展示平台。02会所的类别目前国内会所的类别Option02Option01Option03Option04土地属性：位于稀缺地段或稀有景观资源，售价高于周边2-3倍。客户属性：事业成功，属于社会精英人士。核心价值：生活享受option01高尚会所会所的类别与划分高尚会所城市会所城郊会所郊区会所土地属性：位于城市中心城区，商务属性高，交通发达，配套设施完善。客户属性：工作进取，善于享受，讲究个性，追求高尚生活，愿意进行休闲娱乐消费和健身。核心价值：功能完善、满足大家庭生活、凸显业主身份。option02城市会所土地属性：交通便捷，可快速到达城市成熟区域，相对市中心密度低，以舒适居住。客户属性：善于交际、喜欢购物、吃饭和游玩，喜欢运动和旅行核心价值：功能合理、强调享受和情趣，满足业主及家庭日常生活需要。option03城郊会所土地属性：距离城市较远，没有完善的生活配套，交通不便，公交线路缺乏、配套主要依靠小区内部，价格较为务实。客户属性：喜欢大众娱乐和休闲，以经济实惠为标准、经济忧患意识强。核心价值：功能实用option04郊区会所03会所的面积常用会所面积的计算户均会所面积2.75㎡郊区会所城郊会所城市会所高档会所户均会所面积4.54㎡户均会所面积15.96㎡户均会所面积5.71㎡四类会所中，高尚会所面积最大，这与高尚会所的定位相符。强调高尚社区的功能性和多样性，以提高业主生活品质。因其周边配套设施完善，故在会所设计时，面积不会太大；04会所功能划分主要分类常见功能设置康体类健身房、室内外泳池、乒乓球/羽毛球/网球/壁球馆、室内攀岩、篮球场等消闲类室内高尔夫球场、桌球场、桑拿房、SPA/美体中心等娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动中心、商服类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心等多功能厅包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室会所常见功能综述康体项目特点:须借助一定的设施和场所;不是以竞技为主。而是为了达到特定的目的;运动中讲究科学方法,即运动有一定规律性。时间和运动量适中等。消闲项目特点:须借助特定的设施和服务;运动不激烈.强调趣味性和技巧性。娱乐项目特点:强调氛围感和文化气息;具有多样性。限制条件少。没有严格的操作程序和要求。商业/服务项目特点:提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务。05会所功能配置会所常见功能配置功能模块设置要求功能模块设置要求游泳池室内：400-500㎡/室外：800-1000㎡儿童活动室室内：30-40㎡/室外：200-500㎡健身房器械区：120-200㎡、有氧区：50-80㎡淋浴房：70-80㎡、休息室：100-120㎡室内攀岩一般设置在羽毛球、网球、篮球馆内的单独一面墙壁。桑拿房400㎡左右（男女）咖啡茶座30-200㎡左右乒乓球室球桌2740*1525*760MM，40-50㎡/桌酒吧200-500㎡左右羽毛球馆13.4*6M，净高不低于9M；65-80㎡/片多功能室一般做影音厅或宴会厅使用网球场36.58*18.29M；280-300㎡/片商务中心50-60㎡/间桌球房球桌3820*2035*850MM；15-18㎡/桌阅览室10-15㎡/间壁球房30-55㎡左右棋牌室12-25㎡/间室内高尔夫8*4.6M，净高不低于3M；40-50㎡/片SPA馆按摩房12㎡/间、水疗房35-40㎡/间、脚摩房9-10㎡/间、美容室20-25㎡/间、05会所功能配置各功能配置占比在国内楼盘的会所中,配置比例过50%的功能模块是游泳池、健身房网球场、棋牌室。其中健身房的配置最高,达到了88%,这说明购房者对健康的消费需求较旺盛。同样这一结论也能从游泳池75%的配置率上反应出来。而一些高消费项目,如SPA馆、酒吧、儿童活动室等项目的配置率较低,不足8%,在一般的会所中不常设置。05会所功能配置各功能模块分析城郊会所多会配置健身房、儿童游乐室、阅览室、羽毛球场郊区会所城郊会所城市会所高尚会所高尚会所泳池、健身房、桑拿房是优先考虑板块，乒乓球馆、羽毛球馆较少采用。城市会所多会配置游泳池、健身房、棋牌室、网球场等项目。其中泳池和健身房配置比例最高郊区会所多会配置健身房、物业超市儿童游乐室、阅览室、羽毛球场、室外篮球场、理发室。05会所功能配置各功能模块分析■桑拿房、壁球馆在四类会所中的配置率明显不同。高尚会所中配置比例最高,分别为60%和20%。城市会所为27%和15%。因此,桑拿房和壁球馆的配置是体现一个会所品质和定位的标准之一,其经营情况主要视会所所在社区的客户消费能力而定。■健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上,特别在高尚会所和城市会所中,健身房配置率分别达到100%和92%。游泳池配置率分别达到84%和77%,其经营情况与小区客户的消费能力有关,但并不敏感，因为一般的健身房都对外开放,且目标客户范围较广,其盈利能力具有定的保障。■乒羽类和桌球功能在城市会所和高尚会所中的配置率并不高,因为,乒羽类和桌球项目的盈利能力一般,属于大众型消费,而且在部分健身房内,包括了上述这些功能。■网球场在高尚会所中的配置率为52%,城市会所46%,网球场的配置对于场地面积的要求较高,受项目本身用地等综合情况限制影响因素较多。05会所功能配置各功能模块分析■SPA馆的配置在高尚会所中的配置为20%,远远高于会所的配置率,SPA作为一种享受性消费服务,与社区业主的经济能力、和生活定位密切相关。同时它也是一个楼盘对外销售的亮点之一,一般较能体现会所的品质感,是高尚会所中较常考虑的功能配置之。■棋牌室在高尚会所中的配置率为40%,城市会所46%。棋牌室是一个低成本运营项目,对于运营的要求较低,同时具有一定的盈利能力。但相对于其他功能来说,其档次不高。一般在高尚会所中不配置。■儿童活动室多为免费开放,但在高尚会所和城市会所中仍然有10%左右的配置率。可见,儿童活动室作为一项非盈利的增值功能,可以体现开发商对于社区业主的关怀,是会所的加分项目这也成为了较多高端客户置业的重要参考因素。■酒吧仅在高尚会所和城市会所中配置,其中高尚会所的配置率为12%,城市会所为8%。酒吧是一种高成本运营项目,对于社区业主的消费能力要求较高,同时能集中体现会所的价值和社区的品质，是提升会所品质的重要手段之一,也是楼盘的一大卖点。一般配置于高档楼盘的社区会所中。06会所经营方式会所开放程度及经营方式231对业主及社会开放，统一收费。对业主及部分贵宾开放。仅对业主开放，封闭性强会所的开放程度封闭式会所半封闭会所开放式会所物业经营外包或联营开发商自营经营方式07会所经营方式会所经营方式比较■开发商自营会所多集中于高尚会所和郊区会所中。高尚会所大多为市中心区域的高档住宅，或地处城市远郊的别墅项目,由知名开发商开发，这类开发商在公司构架上自成完善的组织模式，具备雄厚的实力管理旗下开发的住宅项目。此类会所管理模式较为严谨，由于运营成本较高,各类收费也相对较高。■物业公司运营会所主要集中在城市会所和城郊会所中。城市会所与城郊会所一般属于城市中高档及中档的住宅项目,此类住宅的会所由物业公司直接运营管理可以降低会所的运营成本，连带降低会所的收费，使会所的利用率增高。在会所运营前期,开发商-般采取补贴物业费用的形式，确保会所正常运营。■专业会所公司运营会所占据高尚会所和城市会所各一半的市场份额。专业会所公司具有丰富的会所运营管理经验,一般都有多家连锁会所，整体运营规模比开发商自营和物业公司运营的会所都要大得多。由于规模成本、管理经验等优势所在,专业会所公司运营会所的实际成本投入要小于开发商自营会所的运营成本。此外,专业会所公司一般服务项目较全面、设施较完善，更能迎合小区业主对会所的需求。08会所痛点现有会所的痛点与业主期望值的不匹配现有会所的痛点业主的期望1、千篇一律、毫无特色的功能设置2、缺少温度的公式化的服务3、装修装饰风格、档次的不匹配4、较差的用户体验5、私密性较差的环境氛围6、商业气息浓厚的经营理念7、不合理的功能区域设置（动静不能分明）8、缺乏内在品味