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目录租赁斱式及租金预判商业发展及亮点规划商业动线营运管理之数据分析营运管理之节能管控营运管理之标准化工作租赁斱式及租金预判商业发展及亮点规划商业动线营运管理之数据分析营运管理之节能管控营运管理之标准化工作项目租赁斱式及策略三种斱式：固定租金、扣点分成、保底分成计租面积（建筑面积？套内建筑面积）——影响客户接受度物业管理费——必须要收取，合理避税A项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价；采取策略：1、物业管理费不降，向商户说明成本主体；2、前期租金打折优惠，将费用总价降低；宣传推广费——建议向商户收取，保障持续推广租赁斱式利弊分析项目租赁斱式及策略购物中心租赁方式对比固定租金扣点分成保底分成公式表达租金收入=租金水平*租赁面积租金收入=商户销售收入*分成点数租金收入=max{保底租金，分成租金}隐性因素面积测度单位租赁面积跷跷板效应面积需求乙方控制甲方控制均衡租金收益受商户经营影响小，但不能分享商户增长收益受商户经营影响大，但能分享商户增长效益既合理降低了收益风险，又可部分享受商户增长收益，但无法保证收益最大化租金递增确定不确定部分确定技术条件低高高管理难度小大大税务安排简单复杂复杂成本费用低高高策略建议刚开发及经营氛围未成熟期项目成熟期及品牌商家可优选品牌商户租金预判——餐饮餐饮分类分类原则类别业态正餐、简餐、快餐、休闲+饮品、外卖菜品商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐饮档次人均消费、经营历史、营业方案客群消费模式、性别、年龄、国籍特性体验性、主题性、附加功能性、会员制租金预判——餐饮租金预判——影院影院合作对比分析序号合作模式合作条件1纯租赁租金2票房分成票房分成或称联营扣点模式：连锁品牌影院一般为15%-20%，较高可谈到25%；保底与票房分成两者取其高保底租金+票房分成3品牌输出管理（品牌影院投资方与开发商共同投资影院，使用影院的品牌，但影院需占股份51%以上）品牌管理费+营业分成租金预判——影院租金预判——影院经营分析影院产业链制片（30%）——发行（15%）——院线（5%-8%）——影院（48%-50%）扣除税费及电影基金约8%，影院实际票房收入约40%租金约占票房20%影院其它收入，考验影院核心管理团队能力，约12%-20%，主要在以下几个斱面：租赁斱式及租金预判商业发展及亮点规划商业动线营运管理之数据分析营运管理之节能管控营运管理之标准化工作商业发展变化行业动态行业关键词百货2014年7月11日，湛江王府井百货今日停业开业仅一年多就saygoodbye？2014年11月11日，广百百货惠州店10日起停业或为今年第五家撤场商超2014年2月16日，在惠州经营了10年的百佳超市惠州店撤场，作为第一家进驻惠州的外资超市，家华分店因场地租约到期，不得不与相伴10年的街坊说“再见”2014年5月5日，世贸中心开发商单方面发函称因其不付租金问题，提前2年多与海雅百货惠州店解约，至此，海雅百货不得不结业，而商场相关负责人称，海雅百货惠州店自2006年开业至今已经8年，累计亏损8000万；2014年8月1日，惠州麦德龙（专题阅读）商场明确撤场清算，要求匿名的核心知情人称，开业至今每年亏损超过600万元是其关门主因；2014年10月20日，惠州新浪乐居曝出“意生广场将停业？”KTV北京钱柜KTV进入停业倒计时分析称行业已进入寒冬商业发展变化湛江王府井百货商业发展变化惠州广百百货近年商业环境整体发展变化受近年国家政策影响，高端消费下降趋势明显；大型高端餐饮、传统百货、KTV等高端消费行业产生较大影响市场整体消费向大众化发展充分利用互联网，产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式商业发展创新行业创新业态商户/场事项百货梅西百货案例一时尚零售优衣库案例二电器苏宁从电商到云商（案例三）KTV唱吧用唱作为社交手段，形成跨界整合新模式专业市场广州电脑城体验新型电脑城石牌三大IT卖场升级够时尚（2014年9月4日）上海太平洋数码城矗立徐家汇商圈14年太平洋数码二期正式谢幕(2015年2月11日)太平洋数码二期歇业上海徐家汇商圈启动升级改造(2015年2月13日）广州白马服装批发市场广州白马服装批发市场“转态”做零售（2013年1月15日）广州白马服装市场走进电商新时代（2013年8月20日）广州白马服装市场或重战电商已在大手笔招兵买马（2014年2月14日）近年商业发展变化近年商业发展变化梅西百货全渠道变革案例简析背景国内百货进入寒冬，美国最大连锁百货（macys）业绩实现增长，尽管低于预期；全球价格一体化，更透明变革方式全渠道变革覆盖手机终端手机端APP应用线上线下融合线下实体点加强服务体验。如智能试衣间，通过壁挂平板查询颜色尺寸及搭配建议等；线上网店模拟实体店体验，如在网上试穿服务，尽可能达到实际试穿的体验感支付平台ApplePay苹果支付指纹方案和近场通讯技术NFC芯片技术，业界纷纷看好，认为其离线化、易识别等特性使其更安全物流配送线上下单，线下取货部分地区已可达到当日购买，当日到店取货图像搜索技术消费者可以拍摄并上传任何一件日常生活中见到的产品，系统会为消费者找到梅西网站对应或相似产品。RFID应用和扩展RFID(射频技术或电子标签技术)提高了其库存盘点准确度Shopkick逛街应用基于iBeacon技术的位置服务应用。商场营业期间，每家门店可定制折扣促销信息向逛街的消费者进行推送。近年商业发展变化近年商业发展变化优衣库如何实现1+1〉2背景优衣库每年80-100家的开店速度,双11创造销售额2.6亿元2013年，优衣库在中国开了82家店铺，远超H&M的62家、Gap的28家和Zara的18家；截至2014财年（2014年8月31日）结束时，优衣库在整个大中华区的店铺数量达到374家，未来还将以每年80-100家的速度继续在中国开店。措施手机APP应用：建立服务及销售平台在优衣库的店内扫描商品上的条码，会推送给其一个信息，就能看到该款产品的详细介绍，产品材质、价格、款式、搭配，部分还配有该系列产品的广告视频，还可查看门店及商品实时库存等。微信公众号：建立与消费者深入沟通渠道，坚持不做产品销售推广保持与粉丝互动，推出“搭出色”、“试衣镜”等活动，改变传统微信推销商品方式，采用品牌故事、设计理念、趣味互动游戏进行传播，获得很好效果，达到粉丝数量成倍增长，现优衣库官方微信公众号粉丝已超100万成效实体店未覆盖地区，线上店实现空白点补充2014年“双11”优衣库实现大规模递增的销量；线上销售数据为线下开店选址提供准确指引与其他品牌分散在京东、当当等平台不同，优衣库的电商官网以及APP全部导向天猫旗舰店（2009年建立），方便后台分析消费人群、单次消费金额、消费频率等，利用这些数据可以精准地指导优衣库将新门店开在中国哪些区域。近年商业发展变化—苏宁电器近年商业发展变化—苏宁电器苏宁电器从电商到云商背景线上商城与线下实体店存在内耗(价格差)，左右手互搏措施去电器化中国零售云商模式：店商+电商+零售服务商苏宁易购囊括家电、手机、电脑、图书、服饰、箱包、食品、家居、母婴、美妆等；超电器化不再靠电器贸易差作为利润重点商业模式变革（交叉及转移）线上线下价格一体化，价格更为透明，电器利润被压缩宣传推广效应——利用线上实体店的布点及线上视频高点击率的优势，为生产厂商专项目宣传消费者定制——利用消费者大数据，定制更适合消费者需求的产品，生产厂商沦为代工厂售后服务——利用自身强大售后平台，整合厂商售后服务物流服务——利用自身强大的仓储及物流配送平台，整合厂商物流金融保险服务——向终端消费者及厂商提供近年商业发展变化—广州电脑城近年商业发展变化—广州电脑城近年商业发展变化—上海徐家汇近年商业发展变化—上海徐家汇近年商业发展变化—上海徐家汇徐家汇商圈空中连廊2015全面推进业态调整，减少数码产品，增加餐饮类业态比重T20大厦（办公），建小型的文化场所，可以接待小型的戏剧表演以及艺术展览美罗城“星剧场”：拥有800个座位的精品剧场屋顶花园：计划引入屋顶咖啡、旗袍秀等商业规划亮点案例一：深圳万象城，国际标准溜冰场案例二：广州正佳广场案例三：武汉中夬文化区案例四：屋顶设计（太古汇及世界各地）案例五：购物中心引进特色诊所商业规划亮点—万象城商业规划亮点商业规划亮点万象城设计理念万象城的组成模式：HOPSCA，是集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所(Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，即都市综合体。购物中心几乎所有购物中心都标配：拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场，中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，成立滑冰学校，倡导冰上运动文化。商业规划亮点—正佳广场商业规划亮点—正佳广场背景年客流量8000万人次、中国最活跃、最具人气的购物广场之一2004年12月底开业定位调整（三次）“亚洲体验之都”——“家庭时尚体验中心”——“家庭时尚超级体验中心”2011年成功挂牌“国家级4A商贸旅游景区”商户调整负一层百佳超市面积由1.3万平方米调整为6000平方米，品牌转型高端超市TASTE；退还面积作为美食广场，已开张营业主力店之一友谊百货租赁位置及面积调整，由3万平方米缩小为1.5万平方米退还面积让位海洋馆业态更新正佳广场新增2500个座位的中国最大IMAX影院兴建国内第一个超50000平方米的商场内水族馆海洋馆将创造世界最大的商场内极地海洋世界4000平方米的美术馆美术馆的核心是“与艺术在城市中心相遇”2000平方米的儿童阅读中心儿童馆则主打科普教育的综合体验组建了自己的买手团队,建立完全自有的零售品牌HI百货现已拥有40个国家600个品牌40000个SKU,实现了全球商业品牌资讯的同步更新打造免费向消费者开放的《正佳海洋世界》屹立在正佳广场六楼北面，全长30米、宽3米、高3米，储水量近300吨，是当前全国商城中最长的观赏鱼馆。商业规划亮点—如何打文化牌整体定位：区域型混合主题时尚型集中购物中心；项目特色：结合“艺术、人文、自然”理念，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，成为购物天堂兼观赏天堂；客户定位：25至50岁懂得享受、追求现代消费的中产阶级，且属青壮年，具备一定经济能力。商业规划亮点—如何打文化牌武汉中央文化区主要文化分区：电影主题公园七个电影科技娱乐项目，含4D、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。汉秀剧场正刚艺术画廊画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体汉街大戏台展示民俗文化、体现区域活力的重要场所杜莎夫人蜡像馆世界最著名、水平最高的蜡像馆名人广场以湖北历史名人为主展现地方文化商业规划亮点—武汉中夬文化区如何打文化牌楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分分五个名人广场，以湖北省历史名人为主题，以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化商业规划亮点——屋顶设计迪拜的阿拉伯塔酒店世界上最高网球场原是直升机停机坪，距离地面200多米商业规划亮点——屋顶设计新加坡滨海湾金沙酒店空中花园有最好的屋顶无边泳池商业规划亮点——屋顶设计曼谷的国家塔天空餐厅，在这里可以饱览一望无际的景色伦敦ME酒店的屋顶酒吧商业规划亮点——屋顶设计商业规划亮点——小毛病到购物中心全美各地的商场运营商也在积极地寻找商机来填补西尔斯百货(Sears)和RadioShack等留下的空余铺位。他们发现了一个很有前途的新租户群体：无需预约的医疗诊所，这些诊所的医生可治疗红眼病等常见疾病以及扭伤、烧伤等轻伤。美国纽约州新海德公园的商场运营商金科地产公司(KimcoRealty)的首席执行官戴夫•亨利(DaveHenry)指出，应急诊所的信誉较好，往往能够支付更高的租金［每平斱英尺（约合0.09平斱