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唐山公寓市场研究目录在售公寓项目研究在售住宅类公寓研究在售商业类公寓研究典型公寓项目分析潜在公寓类产品研究公寓市场研究在售公寓项目研究唐山在售公寓类产品多集中在主干道沿线，繁华商圈内。数据来源：伟业成交统计阶段序号区域项目名称公寓建面（万平米）在售项目1高新区凤城阳光0.72高新区星城时代43凤凰新城天元国际公寓1.34凤凰新城鹭港125火车站区新华1号6.56火车站区凤城国际广场3.57泛南湖区新华贸0.8合计28.8在售项目目前在售项目公寓总体量达28.8万平米，主要分布在高新区、凤凰新城区与火车站区。开发商全部来自本土，以住宅属性为主，价格差异较大。项目名称区域开发商土地属性面积区间（平米）开盘时间均价(元/平）公寓建面(万平)凤城阳光高新区天壤住宅48-1262010-06-1555000.7星城时代高新区东方商业36-1022011年初70004天元国际公寓凤凰新城天元商业40-1102007-12-08120001.3鹭港凤凰新城新天地住宅42-972010-10-10770012新华1号火车站区君瑞住宅54-1682009-5-371006.5凤城国际广场火车站区天壤住宅29-1252010-02-0978003.5新华贸泛南湖区华岩商业57-642010-08-29127000.8合计28.8开发商全部来自本土，以70年住宅属性为主，约占在售总体量的78.8%。在售产品面积涵盖29-160平米零居至三居开盘集中于2010年下半年，均价多在7000-8000元/平米。因地段、产品不同价格差异较大，部分项目高达12000元/平米以上。建筑面积比例22.7,79%6.1,21%住宅类公寓商业类公寓在售公寓项目研究产品卖点以70年大产权、精装修、高性价比为主，推广方式主要为报广、网络、房展会、户外广告等。项目名称区域卖点特色主打广告语推广方式凤城阳光高新区综合体公寓单价低，性价比高聚贤·汇财·赢天下50-120㎡典藏臻品户型全城热推，城北商务写字楼•时尚公寓限量发放围挡、报广、网络、房展会鹭港凤凰新城临近一中配套完善新天地●鹭港70-90平米公寓全城火爆热销道旗、候车亭、围挡、报广、网络、房展会新华1号火车站区繁华商圈内紧邻城市主干道中心区●70年产权●精装修公寓，首付9万起围挡、报广、网络、凤城国际广场火车站区综合体公寓小户型低总价精装豪宅多形态人居空间精心打造首席大型尊享生活社区尽享上层尊贵生活。围挡、报广、网络、房展会、短信、道旗在售住宅类公寓研究目录在售公寓类项目研究在售住宅类公寓研究在售商业类公寓研究典型公寓项目分析潜在公寓类产品研究公寓市场研究产品以两居为主，中小户型是市场主流。项目名称体量（万平米）零居一居小两居两居三居及以上套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积凤城阳光0.7124813954-666060-64559864103-126鹭港1219042-4720049-6537875-8294491-97130108-120新华1号6.5133544760-642062-7028880-110162130-168凤城国际广场3.5842929155-646079618216795-125合计22.74196775181348523比重—12.0%19.4%14.9%38.7%15.0%目前在售住宅类公寓产品总体量22.7万平米，共3485套。产品以两居为主，占总体量的的为38.7%，三居及以上大户型产品比较稀少，约占15%，中小户型产品是市场主流。住宅类公寓产品户型配比12.0%19.4%14.9%38.7%15.0%零居一居小两居两居三居及以上在售住宅类公寓研究总体销售情况较好，2居及以下产品较为畅销，三居及以上大户型产品去化速度较慢。项目去化零居1居小2居2居3居凤城阳光供应量12139605564去化量479403629去化比例33%57%67%65%45%鹭港供应量190200378944130去化量11015828387080去化比例58%79%75%92%62%新华1号供应量1334720288162去化量125401426882去化比例94%85%70%93%51%凤城国际广场供应量842916061167去化量76245514080去化比例90%84%85%66%48%合计供应量4196775181348523去化量3155223881214n271去化比例75.2%77.1%74.9%90.1%51.8%总计总供应量3485套，总去化量2710套，总去化率77.8%在售住宅类公寓研究两居为市场热销户型，主要原因在于70年大产权，产品精装修，户型面积适中，总价较低。住宅类公寓产品户型去化排比0.0%51.8%74.9%75.2%77.1%90.1%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%四居及以上三居小两居零居一居两居项目名称畅销户型畅销原因凤城阳光62平米小两居98平米两居70年大产权，小两居面积小、总价低、得房多；两居南北通透户型较好。鹭港50平米一居91平米两居一居总价较低，两居双卧朝阳采光好，动静分区，70年大产权。新华1号53平米零居80平米两居70年大产权，零居总价低，两居面积较小，动静分区，主卧与客厅带观景阳台。凤城国际广场29平米零居79平米小两居零居面积较小受投资者欢迎，70年大产权，两居大厅与双卧朝阳，采光好。在售住宅类公寓研究项目名称滞销户型滞销原因凤城阳光48平米零居与128平米三居零居户型不通透，处于边角位置；三居面积太大，不符合栖居型客户面积需求。新华1号157平米三居面积大总价高，走廊占用面积较多，得房率较低，顶层抗性。凤城国际广场114平米三居面积较大总价高，暗卫，次卧狭窄且采光较差，不符合改善型需求客户需求。鹭港47平米零居户型不通透，处于边角位置，户型不够方正，无动静分区。产品滞销主要原因：面积大总价高，户型不合理。住宅类公寓产品滞销户型：主要为110平米以上三居。在售住宅类公寓研究住宅类公寓产品客户多来自市区，以自住为主。住宅类公寓客户构成40%25%20%15%年轻白领、企业高管私企老板投资客户中小民营企业置业目的50%30%20%自住投资其他地域：路北与高新区客户为主，约占总客户量的75%，郊县客户相对较少。构成:年轻白领、企业高管、私企老板、投资客户、中小民营企业等。置业目的：客户以自住为主，约占50%；投资客户约占30%，其他为中小企业办公用房等。年龄：以25-40岁为主。在售住宅类公寓研究装修内容项目名称标准（元/平米）墙面地板卫生间厨房洁具家具家电凤城阳光毛坯——————————————鹭港1500√木地板√√√————新华1号1000√木地板√√√————凤城国际广场1800√木地板√√√————在售住宅类公寓研究新华一号精装房鹭港样板间75%以上在售项目采用精装修，但其中大部分为户型较差的塔楼产品，利用精装修促进成交。精装修项目新华一号、鹭港、凤城国际广场。装修标准：一般包括地板、墙面、橱柜、卫生间洁具等基本装修，不含家电。销售号称1000元/平米以上，但实际不超过500元/平米，大多在300-400元/平米左右。产品大部分为精装修，但产品品质较差，装修标准较低。商业类公寓产品卖点以酒店式公寓，低投资高品质、高回报为主。项目名称区域卖点特色主打广告语推广方式星城时代高新区唐山市首家主题酒店式公寓国际品质公寓的私质尊享围挡、报广、网络、房展会天元国际公寓凤凰新城唐山首家五星级酒店式国际公寓天元集团07品质钜献五星级酒店式国际公寓耀世登场报广、网络新华贸泛南湖片区城市综合体公寓投资价值高私藏城市中心·私享都会生活·私密心灵寓所道旗、围挡、报广、网络、房展会目前在售商业类公寓项目位于繁华商圈内，紧邻城市主干道，卖点以酒店式公寓，低投资、高品质、高回报为主，主要推广方式为报广、网络。在售商业类公寓研究目录在售公寓类项目研究在售住宅类公寓研究在售商业类公寓研究典型公寓项目分析潜在公寓类产品研究公寓市场研究商业类公寓产品供应以零居和一居为主，两居及以上产品较少,中小户型是市场主流。项目名称体量（万平米）零居一居小两居两居三居及以上套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积星城时代4303716042-83003410200天元国际公寓1.32443-642368-771571-771380-11013100-108新华贸0.812557-6600000000合计6.1179183154713比重—40.8%42.1%3.4%10.7%3.0%目前在售商业类公寓总体量6.1万平米，共711套。产品以零居与一居为主,占总体量的82.9%，两居及两居以上产品比较稀少，中小户型产品是市场主流。商业类公寓产品户型配比40.8%42.1%3.4%10.7%3.0%零居一居小两居两居三居及以上在售商业类公寓研究商业公寓类产品总体销售情况较差，零居产品去化相对较快。项目去化零居1居小2居2居3居及以上星城时代供应量301600340去化量1848080去化量60.0%30.0%023.5%0天元国际公寓供应量2423121313去化量195321去化比例79%21.7%25%15.4%7.7%新华贸供应量1250000去化量880000去化比例70%0000合计供应量179183124713去化量125533121去化比例69.8%29.0%25.0%21.35%7.7%总计总供应量434套，总去化量192套，总去化率44.2%唐山在售商业类公寓产品总体销售率为44.2%，销售速度较为缓慢，主要因为40年产权抗性。40-60平米零居相对去化较快.主要原因在于零居面积小总价低,较适宜投资。销售率排比7.7%21.4%25.0%29.0%69.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%三居及以上两居小两居一居零居在售商业类公寓研究产品滞销主要原因：40年产权，面积大总价高，顶层抗性。商业公寓类产品滞销户型：主要为100平米以上两居及三居。项目名称畅销户型畅销原因星城时代102平米两居40年产权，面积大总价高，得房率低。天元国际公寓108平米三居面积大总价高，顶层抗性，40年产权。新华贸60平米零居（阴面）户型较小，南北不通透，卧室朝阴面，40年产权。在售商业类公寓研究商业类公寓产品客群分析客户构成40%30%25%5%中小企业、私企老板个体经营者、投资客企业中高层、年轻白领其他置业目的35%30%25%10%投资办公自住其他地域：分布较为分散，总体以市区为主，约占75%，郊县客户约占25%。构成:中小企业、私企老板(40%)、个体经营者、投资客户(30%)、企业中高层、年轻白领(25%)，以中小企业和投资客户为主。年龄：35-45岁为主。置业目的：较为多样，以办公和投资为主约占65%，自住者约占25%，其他约占10%。在售商业类公寓研究商业类公寓产品全部采用精装修，装修标准也高于住宅类公寓。在售商业类公寓产品全部采用精装修，其中大部分仍为户型较差的塔楼产品，利用精装修增加附加值，促进成交。装修标准：一般3000元/平米以上，不仅包括墙面、地板、洁具等基本装修，甚至赠送家具、家电，真正实现“拎包入住”的标准，较住宅类公寓产品精装标准有较大提高。在售商业类公寓研究装修内容项目名称标准（元/平米）墙面地板卫生间厨房洁具家具家电星城时代1000√√√√√√——天元国际公寓3000√木地板√√√√√新华贸5000√木地板√√√√√天元国际公寓样板间新华贸样板间商业类公寓产品全部采用精装修，装修标准也高于住宅类公寓。在售商业类公寓产品全部采用精装修，其中大部分仍为户型较差的塔楼产品，利用精装修增加附加值，促进成交。装修标准：一般3000元/平米以上，不仅包括墙面、地板、洁具等基本装修，甚至赠送家具、家电，真正实现“拎包入住”的标准，较住宅类公寓产品精装标准有较大提高。新华贸样板间天元国际公寓样板间星城时代效果图在售商业类公寓研究在售公寓产品智能系统大部分只