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城市综合体案例分析香港UnionSquareUnionSquare——香港九龙站酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发展模式UnionSquare——尖端城中之城新界九龙香港岛香港国际机场新界香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92％。过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大雾山为深圳最高峰。九龙全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购物天堂。香港国际机场于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。香港格局与项目位置九龙站综合体香港岛香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山，海拔554米。UnionSquare的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合前五期已先后落成并入伙余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成UnionSquare2657314UnionSquare位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着UnionSquare是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展16座住宅大厦及2座混合用途大厦，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；一幢118层高的摩天大楼，包括约231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台；82750平方米购物中心；1050平方米的幼稚园；巴士、的士、及私家车交汇处；约5600个车位；广阔的公众及私人休憩绿化区；各类康乐与社区设施住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施是一个综合发展计划，集UnionSquare万平方米109平方米，总建筑面积达万13.54于一体，占地办公楼漾日居：高尚住宅擎天半岛：高尚住宅中心花园君临天下：高尚住宅凯旋门：高尚住宅圆方：豪华购物中心天玺：酒店、住宅综合体港景汇：服务式公寓UnionSquare环球贸易广场公共绿地内部道路办公写字楼顶级住宅顶级酒店漾日居2000年高端住宅商业2005年君临天下擎天半岛2007年WHotel2010年2003年凯旋门Form2000on,“UnionSquare”dearmcomesture多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值脱胎换骨商务酒店天玺（住宅部分）圆方ELEMENT港景汇环球贸易广场ICC综合体效应UnionSquare物业时间档次体量(万㎡)容积率简介漾日居2000高档住宅135-66栋大楼，1288个单位，1332个停车位擎天半岛20044.85-75栋大楼，2126个单位，1270个停车位君临天下2003165-73栋大楼，1122个单位，864个停车位凯旋门2005105-6新鸿基地产：255米高，75层，共1122个单位圆方商场2007.10顶级购物中心9.315-18新鸿基地产：香港首个横向式商场，商业最高端商业，4层天玺2007.3国际级豪宅住宅18.6酒店5.3新鸿基地产：香港最高的住宅，270米，由住宅、服务式出租住宅和酒店组成环球贸易广场2007-2010国际级办公楼26.2新鸿基地产：香港最高写字楼，全球四高，共118层，490米物业分类与体量情况表服务式公寓,5.8商业,9.3酒店,5.3商务办公,26.2高端住宅,62.4高端住宅商务办公酒店服务式公寓商业区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD隔海相望）住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目）品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）各物业形态作用核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级综合体核心区域物业比例为：住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5％成功KPIUnionSquare香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体开发的特点和规律：需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突出，分工明确占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲娱乐氛围多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险