接管验收方案

1日期：接管验收方案二0一六年八月2目录项目页码1.接管验收整体计划32.物业验收移交程序53.竣工验收应提供的技术资料64.竣工验收应提供的操作和维修保养手册95.物业验收管理制度116.设施成品保护方案137.房屋接管验收标准218.附表3接管验收整体计划一、依照业主方──上海银七星明泉置业有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合xxxx实际情况及工程验收进度，我司将对xxxx进行接管验收。其工作共分三个过程分别进行：1.预验收：1．1.根据发展商制定的xxxx日期（为XXXX年XX月底），物业管理公司将在XXX月中旬，安排人员进行预验收。（详细安排见下文）1．2.预验收的具体安排如下：1.2.1.横向验收：即楼层验收，具体验收内容如下：单元内装饰质量、门窗、隔墙、公共走道装饰、空调内机安装质量、使用情况、供配电、给排水、新风、消防、弱电及楼层内部的设备间及各项设备安装及功能验收。A、根据验收内容安排1～2天一层。B、核对相关的验收表单并进行修订。C、填写缺陷报告。1.2.2.纵向验收：即分系统整体功能验收。具体验收内容：空调系统（XX）、新风系统（XXXX）、排风系统（厕所排风、地库排风）、防排烟系统、正压送风系统、补风、诱导风机；供配电系统、动力配电系统、应急照明系统、照明系统、上水系统、消防水系统、污水排放系统、集水井系统、雨水排放系统、垂直传输系统（电梯）、弱电系统。A、以上内容将按系统进行。B、预计一个系统的验收需要二到三天。C、核对相关验收表单并进行修整验收表单。D、撰写缺陷报告1．3.整理缺陷报告，递交XXXXX，请承建商安排相关承建商整改。1．4.预验收时间安排1.4.1.预验收时间安排以下开始时间节点将参照设备安装调试情况进行适当调整。4楼层验收将根据验收实际情况进行调整。大楼预检安排表序号楼层预验收时间参加人数工作内容备注1屋顶层xx月xx日1.屋面完成面检查，2.散水、排水沟、地漏检查，3.出屋面通气孔检查4.女儿墙、干挂石材检查5.屋面防雷网检查6.出墙线缆、线槽检查7.出墙风管、冷媒管、供水管、消防水管检查8.屋顶风机安装检查，9.擦窗机安装情况检查，10.屋顶水箱安装检查，11.，12.擦窗机配电、绝缘检查13.强电房检查20.泛光照明安装检查，21.航空障碍灯检查22.进出门户检查23.屋顶消防环管，试验消火栓检查1.土建检查2.外场给排水检查3.供配电4.景观验收5.木地板6.绿化7.泛光照明27FXX月XX日每一单元1.地坪检查（水平封堵）2.墙面检查（垂直封堵）3.天花检查4.空调检查5.配电检查（室内照明）6.弱电检查7.新风检查8.新风机检查（其中一间）9.消防布局（排烟、正压、消火栓等）10.电信覆盖11.幕墙玻璃（包含可开窗）12.进户门公共走道1.地坪检查2.天花检查53.墙面检查4.消防布局5.防火门6.空调7.照明（应急照明、EPS照明）8.电梯厅门9.楼梯间强电房1.土建检查（地坪、墙面、门户）2.防火封堵检查3.开关箱安装检查4.开关箱开关配置检查、核对5.室内温度检测6.线缆配置检查7.接地检查电表间1.土建检查2.防火封堵检查3.电表核对，初始数字抄录弱电间1.土建检查（地坪、墙面、门户）2.配置检查、核对3.安装检查4.接地检查26FXX月XX日公共卫生间1.土建检查（地坪、墙面、门户、隔断）2.卫生设施安装检查3.上下水检查4.排风检查5.照明检查6.等电位连接7.内管弄井土建检查8.供水管安装检查9.污水管安装检查管弄井1.土建检查2.消防水管安装检查3.空调冷媒管安装检查4.新风机冷媒管安装检查35FXX月XX日同上同上44FXX月XX日同上同上53FXX月XX日同上同上62FXX月XX日同上同上71FXX月XX日同上同上23设备房6报警阀室1.土建检查2.消防报警阀室设施安装检查3.管网检查61.土建检查2.设备检查3.消防布局检查强电房1.土建检查（地坪、墙面、门户）2.防火封堵检查3.开关箱安装检查4.开关箱开关配置检查、核对5.室内温度检测6.线缆配置检查7.接地检查弱电房1.土建检查（地坪、墙面、门户）2.配置检查、核对3.安装检查4.接地检查地下车库及设备机房验收时间安排地下车库的车位及行道线的划线工作可能会安排在最后完成，在验收中将暂时将其搁置，等候最后完成后验收。考虑到楼层配套的公建及各项机电系统的使用需要，在横向验收时先行对已经完成的各个系统机房进行预验收。地库设备机房验收时部分设备将不包含设备功能验收，仅对机房内安装的设备进行安装验收。用户站验收需核对从用户站至低压配电间的电缆编号及开关编号容量等。地库诱导风机及送、排风机验收将开机试运行，其中包含诱导风机的集中控制系统。给水系统及消防泵房的专项验收另行安排。系统功能验收（试运行）由于部分系统的功能性验收已经在横向验收时完成，另有部分设备安装完毕后即进入长期的运行阶段，因此此处仅对大的可能存在的功能性问题进行试运行，以便发现系统中还存在的问题或不完善的地方；促使承建商尽早整改。具体日程将根据开发商的要求安排，初定日期为系统通电、调试结束后一周内开始，具体日期另行通知（需要公司资源支持）：系统试运行及验收时间安排序号系统预验收时间参加人数工作内容备注开始时间结束时间71大金空调11-2211-24待定1.测温大金空调收费系统2.集中控制测试3.计费模拟2楼层新风机组3中央空调11-2411-26待定1.测温溴化锂机组2.新风机风量、电流测试裙楼新风机组3.风阀调节中央空调计费4.计费模拟4裙楼排油烟机11-29待定1.运行电流2.风量测试5电梯11-30待定全程运行6变压器负荷测试12-1待定0.5小时7CCTV监视系统12-112-3待定1.检查编号及区域位置2.检查盲区3.检查核对操作系统8门禁（一卡通）系统12-612-8待定1.读卡、地址核对2.发卡、等级级别设定，模拟设防等3.计算机导入、导出及设定10防盗报警系统12-13工程+安保1.模拟报警2.地址核对修订3.点位核对4.数据导出5.110联网试验11巡更系统工程+安保1.点位核对2.盲区检测3.数据导出、备份试验12消防联动测试12-15工程+安保详见消防联动测试方案预计整个预验收过程将在XX月完成，预留二周时间给承建商整改预检中发现的问题，物业预验收人员将跟进整改过程并复验各个项目；参加整个项目的资料移交与复核工作。2.收楼（移交验收（发展商移交给物业））82.1．收楼条件总包及分包商在接到物业方通过发展商转交的各项缺陷报告后，已经整改完毕。发展商以完成各项政府部门的专项验收，并办妥各项所必需的政府批文，准备好移交资料。（见接管必备资料）2.2.根据初验结果，对整个物业进行正式验收，验收结束后办理移交手续。2.3.汇总检验结果，递交缺陷报告，请相应单位整改。2.4.无法整改的，作为工程缺陷记录在案。发展商、物业方各执一份。2.5.时间：预计整个移交过程约为二周。二、接管必备资料1.竣工工程项目一览表:包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单:包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录:包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录:如管道系统的试压、试漏检查记录，空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。9以上资料将作为物业公司接管移交并管理广场之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业接管工作组织构成：1.发展商人员、2.XXXXX物业管理有限公司人员、3.XXXXX物业管理中心人员4.其它承建商的相关人员四、接管验收原则1.物业的室内面积、层高、载荷等硬性指标以专业单位的测绘报告为准，物业公司仅对其进行抽样核查，避免房号与测绘报告不符的情况出现。2.室内机电配套指标及使用说明书等有开发商提供，物业公司将对其核对，并制作相应的验房表供移交时使用。3.整个物业出现的质量问题参照相关国家及地方标准进行检验。4.任何设备设施及房屋等均以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方才有效。五、接管人力与器具准备1.接管器具工具清单序号名称规格型号数量单价（元）小计（元）备注1电脑4台350014000开办物资2激光打印机1台25002500开办物资3复印机1台60006000开办物资4办公桌70×754套7002800开办物资5对讲机摩托罗拉4套2350.009400.00每套机配两电两充(开）6兆欧表500v2只280.00560.00开办物资7电工组合工具5套150.00900.00开办物资8水工工具3套200.00600．00开办物资9双头压力表（配公英制转换接头）1套300.00300.00开办物资10测温仪2把750.001500.00开办物资1011铝合金梯（人字梯）3米1架320.00320.00开办物资12铝合金梯（人字梯）2米1把300.00300.00开办物资13万用表2只300.00600.00开办物资14钳形表1只250.00250.00开办物资15开办物资小计39430.00——16钳形表1只250.00250.0017测线仪2只500.001000.0018小太阳灯具2套300.00600.0019便携式风速仪1台1000.001000.0019标准压力表（带缓冲接）4只100.00400.0020噪音分贝仪1台1200.001200.00215m卷尺6把25.00250.0022水平尺2把100.00100.00231米直尺2把10.0010.0024手锤6把30.00300.0025小锤3把10.0030.0026防水电筒6只25.0025.0027非开办物资5765.00合计45195.002.人员进场时间安排序号进场时间职位人数事由备注12010年7月1日楼盘工程经理1负责项目各系统的接管查验工作）根据“工程前期介入服务协议”的相关人员内容延续至小业主入伙前一个月22010年8月1日工程主管232010年9月1日工程主管142010年11月15强电值班电工4名（1岗，四班三运转）用户站施工完毕，物业公司先行管理相关人员工作延续至小业主入伙前一个月115给排水工4名（1岗，四班三运转）消防泵房/生活泵房施工完毕，物业先行管理6工程文员1名档案管理交接验收文本制作、档案接收72010-11-15中控室值班员4名（1岗，四班三运转）中控室值班相关人员工作延续至小业主入伙前一个月82010-11-15消防专管员1名（消防验收）消防验收3.接管工作运作阶段（正式接管移交、发展商移交物业）3.1整个接管过程约为2周。3.2在此同时，管理中心将安排物业管理人员逐渐进场。3.3进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。3.4按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。3.5接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。3.6接管合格，钥匙移交管理处。4、接管缮后阶段4.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。4.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。4.3.对整改情况进行检查