房地产开发项目可行性研究报告（大纲）

房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、总论1．项目建设背景2．项目概况（1）项目名称：___________________________（2）建设地点：___________________________（3）建设单位：___________________________（4）企业性质：___________________________（5）经营范围：___________________________（6）公司类别：___________________________（7）资质等级：___________________________（8）企业概况：___________________________（9）工程概况：___________________________（10）资金来源：__________________________3．可行性研究报告编制依据4．可行性研究报告研究范围5．研究结论及建议6．主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米2总建筑面积平方米3建筑容积率4小区绿化率％5户均面积多层住宅平方米／户联排低层住宅平方米／户6地下停车库车位平方米／车位7综合售价多层住宅元／平方米联排低层住宅元／平方米8地下停车库元／位9建设投资万元10每平方米建设投资元11投资利润率％12全部投资财务内部收益率(税前)％13全部投资财务净现值(税前)万元14全部投资投资回收期(税年前)二、住宅市场分析与营销战略1．当前住宅市场现状2．商品房市场现状与市场需求3．商品房的市场需求及发展4．当前住宅市场面临的矛盾和问题5．营销战略三、项目选址及建设条件1．项目选址2．建设条件2．1位置优越2．2交通方便2．3建设场区“五通”条件具备供水：____________________________供电：____________________________煤气：____________________________通讯：____________________________场地：____________________________2．4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全2．5土地征用情况四、建设规模及功能1．建筑面积的内容2．功能设施标准2．1建筑使用功能2．2设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设施2．3住宅户型规划3．工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积㎡1．11．21．3多层住宅联排低层高档住宅地下停车库建筑面积㎡建筑面积㎡建筑面积㎡2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地五、建设方案1．建设场地环境1．1地形1．2场地自然条件（1）地貌：____________________（2）水文地质：________________（3）地震裂度：________________（4）地基土工程地质评价：2．总体规划布局2．1片区规划2．2小区整体规划设计原则2．3总平面布局2．4交通组织2．5规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3项目建筑技术经济指标序号项目指标1总用地面积平方米2总建筑面积平方米3地下建筑面积(地下停车场)平方米4地上建筑面积平方米其中：多层住宅平方米联排低层高档住宅平方米5建筑层数地上层地下层6建筑总高米7建筑层高地上米地下米8建筑容积率9绿地率％以上10停车地上不停车地下辆3．建筑方案设计3．1建筑方案总体构思3．2平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。表4项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积平方米／套2住宅标准层总使用面积平方米3住宅标准层总建筑面积平方米4住宅标准层使用系数％5套内建筑面积平方米5．15．25．3多层住宅A型多层住宅B型联排低层高档住宅C型平方米／套平方米／套平方米／套6户内平均居住人数人／户7居住户数户8居住人数人（2）公用建筑。3．3立面设计4．结构设计4．1基础造型及处理4．2上部结构5．公用设施方案5．1供水排水5．2供电（1）供配电系统。（2）照明及电力设备。5．3供气5．4中央空调5．5弱电设计6．消防7．环境保护六、项目实施进度安排本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：______年______月______日：项目建议书批复。______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。______年______月______日：综合管网设计。______年______月——______年______月：施工图设计。______年______月：报建、领取建设规划许可证。______年______月______日：工程开工。______年______月：完成投资的25%，开始预售。______年______月：主体工程断水。______年______月——______年______月：单体工程验收。______年______月——______年______月：分项工程验收。______年______月：正式入住。七、投资估算与资金筹措1．投资估算总投资造价见表5和附表1表5项目投资估算单位：万元序号项目开发产品成本分期计划进度12341土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8销售费用9开发期税费10其他费用11不可预见费合计2．资金筹措详见附表2八、经济效益分析1．住宅销售价格2．销售进度及付款计划本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。表6各类建筑销售计划表（%）项目合计123多层住宅联排低层高档住宅地下停车场3．税费率本报告采用的各种税费率见表7。表7税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税(按租金)不可预见费项目盈利能力详见附表3~~附表7。表8敏感性分析表序号项目变动幅度(％)全部投资(所得税前)内部收益率(％)净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案1开发产品投资2售房价格3预售款回笼进度4租房价格5．清偿能力分析6．资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。7．敏感性分析将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。8．临界点分析详见表9表9临界点分析表敏感因素基本值临界点全部投资税前内部收益率期望值开发产品投资(万元)最高值售房价格(元／平方米)最低值土地费用(万元)最高值售房面积(平方米)最低值9．主要经济指标项目的主要经济指标见表10。表10主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ11．11．2建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米Ⅱ123456789经济数据总投资资金筹措其中：资本金使用预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345678财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率％％％％年％年％九、风险分析及对策1．市场风险分析2．经营管理风险分析3．金融财务风险分析