2011中金公司房地产系列00-概述：北京区域地产股投资建议

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。观点聚焦白宏炜分析员[e-mail]宁静鞭联系人[e-mail]投资提示：近期北京区域地产股表现较好，因此，我们对于北京区域房地产市场进行了着重研究，我们认为随着北京市场03、04年高量供应土地的去化，以及人口持续涌入带来的需求持续，北京房地产市场在未来几年将面临供求关系的逆转，未来房价将存在较大的上行空间。同时，我们首次覆盖了五家北京区域内的地产公司，分别是首开股份、荣盛发展、北京城建、冠城大通及大龙地产，推荐首开股份，审慎推荐荣盛发展及北京城建。理由：我们在中长期内看好北京楼市：•需求面依然强劲，人口涌入带来住房需求的支撑。在多年的经济和人口增长之后，北京的住房需求仍未完全得到满足。据我们粗略估计，人口流入将产生1,500万平方米建筑面积的住房需求（按人均30平方米计算），另外城区人均住房GFA每年增加1平方米将可带来额外约1,400万平方米建筑面积的需求。•土地尤其是在城区（四环以内）的供应及存量均有限。北京市的供地高峰在2003和2004年，两年土地供应建筑面积1.45亿平米，供应的主要区域是北五环-六环的奥北地区及东4环-6环的朝青板块。而从2003年-2007年，北京大约6成左右的新增供应土地已经进入开发，主要未开发的土地集中在六环以外大部分地区，其未开发比例约占到该地区总供应面积的7成左右。整体来说，四环以内的土地供应及存量已经有限，未来的土地供应将集中在五环以外。•供求关系逆转初现端倪，预示着北京房地产市场价格上升空间较大：我们注意到，09年前三季度北京商品房竣工面积近年来首次低于销售面积，竣工面积/销售面积比为0.74。从其他一线城市（深圳、上海、广州）的历史经验来看，供求关系逆转后，未来房价将出现一个较大幅度的涨幅（约20%-50%），结合北京地区目前的土地供应及存量状况，我们判断，未来北京的房价，特别是城市核心区的房价，将存在较大的上升空间。投资建议：对于北京这样一个竞争激烈的市场来说，各公司包括龙头地产都不存在明显的资源获取能力，因此，我们对于北京区域地产股票的投资思路进行了梳理，认为北京市场将呈结构性差异，随着库存量的降低而同时供给的结构性变化，城区房价将呈快速上升态势，城区具有较多土地储备资源的公司将获益，而周边区域供给相对充足，因而具有较多土地储备且周转速度快的公司将受益，因而我们的投资思路分为两种，一是城区内具有较多土地资源的公司，如北京城建、冠城大通；一类是可以周转的公司如大龙地产和荣盛发展；其中最看好既有资产又有周转的首开股份。风险：主要的投资风险在于:1)我国宏观经济出现二次探底；2)房价上涨过快引发政府对于地产行业宏观调控。2009年11月10日房地产研究部现拐点，北京城区房价将加速上扬——北京区域地产股投资建议及首次覆盖房地产：2009年11月10日本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2目录现拐点，北京城区房价将加速上扬......................................................................................................4北京市场短期回暖趋势明显..............................................................................................................4中长期看好北京房地产市场..............................................................................................................7北京地产股投资思路梳理.................................................................................................................8首开股份（600376.CH）：推荐.........................................................................................................9荣盛发展（002146.CH）：审慎推荐................................................................................................14北京城建（600266.CH）：审慎推荐................................................................................................19冠城大通（600067.CH）：中性.......................................................................................................24大龙地产（600159.CH）：中性.......................................................................................................29研究部本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。3图表目录图表1：北京房地产市场呈现供不应求局面，房价稳步增长.............................................................................4图表2：当供求关系逆转时，房价将呈快速上涨..............................................................................................4图表3：累计开发投资额同比大幅增长...........................................................................................................5图表4：成交面积中，朝阳区占到1/3............................................................................................................5图表5：城八区供应较为正常，但郊县可能面临未来供应过多的风险................................................................6图表6：房价百分比涨幅，远郊区县快于近郊.................................................................................................6图表7：外地来京购房人群约占4-5成左右....................................................................................................6图表8：近年来北京城镇常住人口持续增加....................................................................................................7图表9：北京历史土地成交情况.....................................................................................................................7图表10：存量土地仅剩4成左右，多为04年以前出让地块.............................................................................8图表11：北京地区主要地产股比较...............................................................................................................8图表12：首开股份主要财务，股票信息.........................................................................................................9图表13：项目收入分解...............................................................................................................................10图表14：NAV拆分.....................................................................................................................................11图表15：历史和预测的财务指标..................................................................................................................12图表16：可比公司估值...............................................................................................................................13图表17：历史P/E和P/B....................................................................................................