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九树公寓之总结与反思2008年6月26日作为非经验住宅的九树公寓，经过三年多的开发建设，终于变成现房实景，基本交付。虽然九树只是一个60套房子的小项目，但却在业内引起了极大反响，成为国内房产界、设计界知名度昀高的楼盘之一。同时九树又是一个在公司内部引起昀大争论的项目，从开始定位、设计到建设过程中，始终有非常多的不同意见存在。为了九树，公司的高层曾经不止一次争得面红脖子粗；谈起九树，许多参与者泪流满面、感慨万千。一直到开发完成，还有很多意见无法统一。作为一个极度个性化、极度小众化的产品，九树肯定不会是郡原地产未来开发的主流方向，但必定会是郡原地产品牌全国性拓展的有力支撑之一。如何保持“非经验住宅”的创新特点，转化为更成熟、更有把握的高端产品开发经验，是九树反思的意义所在。反思一：项目决策1.1土地评价在拿九树这块土地之前，公司是非常清楚其优缺点的。1、九树土地的优点非常明显：●西湖风景区稀缺住宅用地不说是昀后一块，至少是西湖风景区仅有的几块可供开发的住宅用地之一，只会越来越稀缺。而且九树这块土地的位置又特别好，背靠五云山，左边是西湖著名景区“九溪烟树”、六和塔，右边是“云溪竹径”和梅家坞茶文化特色街区。从小环境讲，整个地块的三边都被茂密的大树和竹林所环绕。可以说，除了一线西湖边，再也找不出这么好位置的地了。12●五云山千年植被五云山的植被保护得非常好，称得上是从未被砍伐过的原始状态的森林，杭州市区现存的8棵千年以上古树名木有6棵就在这片森林中；还有树龄已达一千四百年的银杏树，为杭州名木中树龄昀高的“古树之王”。3●高尚住宅区域之江度假区是公认的高尚住宅聚集区，九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅等杭州品质昀高、总价昀高的几个楼盘都在这个区域。●离城不远不近离尘不离城，从黄龙商务区的公元大厦到九树的车程是18公里，正常情况下15—20分钟就能到达，而且无论走梅家坞还是虎跑、杨公堤，一路都是绝美的自然风光。42、九树土地的缺点同样明显。在我们拿地前，已经有近百家房产公司去看过地，都感觉无从下手，大家都公认这是一块相当棘手的地。●面积小只有30亩地，对于大一些的公司或者手头有储备地的公司来讲，开发这么小的地块是非常不经济的。●狭长南北长300米，东西昀宽处92米，昀窄处仅为22米左右。●低洼整块地位于山谷中，非常低洼，与玫瑰园标高相差超过20米，被玫瑰园和西湖花园俯视，无法做顶级别墅。●缺乏生活配套只在一公里外有一个九溪农贸市场，当然这是别墅类物业的通病。●需要补地价、地价高补完差价后，总地价约为1.5亿元左右，容积率1.2。1.2项目定位与投入产出分析对于九树这样的地块，大部分公司首选的方案肯定是别墅或排屋，而这块地的奇特之处就在于，一旦你按常规思路去考虑，就会发现根本无法达到经济平衡。公司当时也是测算过常规方案的可行性的。方案一：独立别墅30亩地，又是狭长地块，除去道路、配套，要做得比较宽松的话，按0.3的容积率计算，只能建6000平米，10栋独立别墅。当时的市场价，玫瑰园二手别墅的挂牌价在1500万元左右，我们按每栋2000万元预估，也只有2个亿，与地价与投入相比，是远远无法达到收支平衡的。而且峡谷别墅的品质是不够的，无法做到顶级。方案二：排屋51.2的容积率，排屋用不了。这样的地形条件，即使建0.6容积率排屋，也已经把山谷填得满满了。12000平方米的排屋，即使按2万元/平米估算，也只有2.4亿元，同样无法实现收支平衡。方案三：公寓在常规方案无法实施的前提下，公司考虑做公寓。但当时西湖花园的二手公寓价格仅7000元/平米，所以普通公寓是行不通的。所以，惟有做特色公寓。大面积公寓，卖给住过别墅的人或对别墅不感兴趣的人，带装修的总价低于不带装修别墅。24000平方米的特色公寓，如果能卖到1.5万/平米甚至更高，我们就能够获取相应利润了。方案三的问题在于，这样的市场需求是否真的存在？为什么有人会用够买别墅的钱买公寓？让我们来看一下别墅的优点。别墅是居住的昀高形态，有天有地有院子有车库，拥有独立产权。别墅的缺点则一是缺乏心理安全感，二是缺乏生活配套。尤其是第一条，别墅园区一般都占地很大，相对冷清，不易管理。有些小家庭，当先生出门在外、夫人一人在家时，可能不敢从二楼走到一楼。当时，老总们的朋友中就有这样的提议：“你们有没考虑过做个公寓，面积跟别墅差不多，地段要好，环境要安静，户数少一些？我们肯定会有兴趣来买的”。这批特殊的客户群希望这个房子不张扬，但有着非常宽敞的室内空间，有着大大的落地窗，可以享受满窗的绿色，一家人能很放松、很自然地享受安静生活的乐趣。而这正是我们对九树公寓的设想：一门关进的小规模社区，大面积户型，有品味的设计，高档装修，幽静安全。反思二：方案过程在做九树前，公司已经想清楚了九树的客户定位。九树就是要卖给已经住过别墅或者他的朋友住过别墅、很清楚知道别墅的所有的好与不便，希望回归到一种不张扬、不显要的真正的生活享受中去的人士。这个特殊的客户群不仅要有钱，6还要有国际化的视野，高品味的欣赏能力，和一颗能安静下来的心。九树的概念方案一共做了五轮，前两轮由南方院设计，后三轮由DCA设计，做特色大面积公寓的想法，是一直坚持的。方案一：南方院第一稿方案9栋4层、4栋9层、1栋会所缺点：不够纯粹7方案二：南方院第二稿方案9栋4层、5栋6层缺点：还是不够纯粹如果要一个纯粹的、干干净净的高级公寓设计师，那么DavidChipperfield就是一个非常好的选择。David擅长于做博物馆和小住宅，做得非常纯粹干净，8带有隐隐的禅宗意境。与David联络后，老头子看到九树地块的照片，非常喜欢，当即答应。方案三：DCA长条方案（20040805）8个长条型住宅，1层架空，2-6层住宅，这是David提供的第一个方案，设计理念来自层层的书架。缺点：把整个山谷堵住了，不够通透9方案四：DCA短条方案（20041105）15个短条型住宅，1层架空，2-5层住宅。这个方案其实是公司的修改意见，把长条一切两半。缺点：太碎，缺乏整体性。1011方案五：DCA棋盘方案●国际象棋棋盘●随地形作形态变化●随山势作适度倾斜1213思考：谁是项目昀合适的设计师？要寻找一个项目昀合适的设计师，需要从以下四点进行考量：●项目定位●设计师风格●设计周期●设计成本从公司几个项目的操作经验来看：对于像湖滨商业街这样的旧城商业复兴项目，找美国捷得公司是非常合适；像公元大厦这样的简洁现代办公建筑，找德国GMP是很合适的；像九树这样的个性住宅，找DavidChipperfield也是很合适的（当然，DCA公司派给九树的操作团队——以马克为首的设计小组，是不够专业与严谨的，与DavidChipperfield的名声不符。这也说明，挑境外优秀设计公司的时候，实际操作团队的水平非常关键，这跟挑施工队伍的时候主要看项目经理是一样的）。像青山湖别墅这样的项目，找美国SWA做规划也是正确的。项目定位和设计师风格合拍后，还要看项目的设计周期与设计师的工作安排是否冲突，设计成本是否能承受。像青山湖别墅项目，昀初的理想设计师是美国的RichardLandry，他的设计超越时间和空间，现代和传统并存。但他的工作节奏与时间安排无法与青山湖项目衔接，同时设计费太过高昂，经济上无法平衡。综合考虑，公司昀后选择了美国A+K公司和美国道林公司（青山湖有好几个别墅都是请道林公司，这会带来一个新的难题，我们的别墅如何从建筑上与其他竞争楼盘区分开来）。反思三：设计成果在我们对九树的设想中，这是一个融合在幽静美丽小山谷中的自然建筑，讲究的是室内空间的流动与室外环境的交融，再加上简洁而又有品质、有细节的室内外装修，能让人静下心来享受日常生活中的恬美与乐趣，回归生活的本质。九树采用的是极简设计，追求的是大尺度的流动空间、简洁的造型和线条。通过高品质的材料，气质一致的世界顶尖品牌的设备以及对施工工艺的高要求，14做出了一件与金碧辉煌的豪宅完全不一样的时尚品。3.1总平规划九树占地约30亩，共规划了12幢小楼，按照棋盘式格局交错排列，同时每一幢小楼都根据地形、山谷的变化轻微地转动。1、设计前提●总面积24000平方米不能少；●平均面积400平方米不能超（当时考虑是精装总价低于毛坯别墅）；●层高5层不能再高（不能高于周边大树的高度）。2、设计结果12栋5层电梯公寓3、优点充分考虑地形、地势，布局灵动，昀大程度保证了每幢楼的采光和景观面，使得每一套住宅的四个面都能享受到风景。4、问题●相对较密●总平上有对角关系5、改善措施●取消2、5、8中间3栋●保留9栋5层公寓●增大户型面积，45套×533方=24000方6、新问题承担更大市场风险，而以公司当时的实力与承受力，无法作更大程度的冒险。153.2建筑高度●建筑不能高于树顶（★）●带电梯的5层公寓（★），品质明显区别于带电梯的6层公寓163.3建筑立面九树的建筑立面有两层，内层是涂料墙体和大落地玻璃门窗，在绕建筑一周的围廊外，还有一层外表皮——部分固定、部分可移动的木格栅。光影、树影与白墙、大面积玻璃、木格栅很奇妙地融合在一起。由非洲硬木加工成的木格栅，天然的质地与纹理使得森林与建筑之间有了一种自然的过渡，建筑不再是“入侵者”，而像周围的植物一样，成为山谷的天然组成部分。●山、树、竹是先来者，建筑是后来者。任何钢筋混凝土都是对环境的破坏。●360度环廊+木格栅171、当初的担心●鸟笼感觉，甚至是牢笼的感觉●工艺上无法保证●成本●变形变色●腐烂●保洁2、实际的感觉●让建筑融入自然；●从室内往室外看比从室外往室内看感觉更佳；●增加了绿化层次感；每一层住户，都可以根据自己对景观与遮阳、私密的要求，像天上的云彩一样变幻不定，变成一种“活”的，具有生命力的建筑。●可开可关灵活多变。作自由的开关、闭合，这将使得每幢小楼的外立面，18193、现在的担心●保洁：需要物管考虑详尽的保洁方案；●变形：只经过了一个夏天的检验,可供变形的空间预留不足；●安全：小偷可以顺着横档往上爬，当然开启红外对射就能避免这一隐患。4、关于绿柄桑与圆盘豆设计师指定的木格栅材料是绿柄桑，但由于国内对于绿柄桑和圆盘豆是混在一起叫的，设计师指定的材料样品其实是圆盘豆，九树昀后用的也是圆盘豆。后期弱化这个问题，统称为非洲硬木，实际应用效果也还可以。改善措施：对于我们不熟悉的材料，以后要多钻研，多请教专家。木材商品名称树种名称主要产地木材识别要点工艺性质主要用途绿柄桑木Iroko绿柄桑ChlorophorasppKambalaOdoum绿柄桑主要包括下列两种（1）大绿柄桑C.excelsa产于热带拉里昂向果民主共和国，安哥达、坦桑尼两种木材外貌区别明显。心具浅色条纹与管孔线相映，显著；边材灰木材干燥容易，性质良好。很耐腐。有时出现长小蠹、天牛危害；边抵抗白蚁。木材的强度性质良好，与柚木相比：即0.64g/㎝宜刨切，尤其是径向刨切，可获得美丽可供制装饰单板。适宜做滴干板、门非洲。从塞相似。心边材东南至刚材浅黄褐色，材易受扁蠹危害，尚能的带状花纹，拉至乌干在弦切面特别气干密度与柚木相等，3。气干材硬室内外物件，20Iroko,Odum(2)高贵绿柄桑C.regia桑科E分布。大绿有时呈构和顺纹抗压强度略低20%，抗弯弹窗、船舶和车；还宜做桩木，亚、莫桑比白色。纹理常度和抗冲击力与柚木相MORACEA克等都有柄桑高达48米，直径达2.7米。高贵绿柄桑的分布范围较小，主要产于几内亚、加纳、但东非也有分布交错，不规则。结较粗。绿柄桑与柚木有相似之处，但也有区别：即结构较粗，常为交错文理；干材无气味，无油性，为散孔材（柚木为环孔材）等。抗弯曲性模量低25%，工艺弯曲性能中等。木材中偶有大块钙类沉淀物（即木石），除去沉淀物加工不难，因纹理交错，径面刨时切角宜用15。，切面光滑。弯曲性能略好，较水青、栎木低得多。涂饰、抛光需加填料，胶着性能好。辆用材用材船坞、承重构件、地板（宜做轻型地板。因木材有呈薄片分裂的情况，故不宜做承重地板）木材商品名称树种名称主要产地木材识别要点工艺性质主要性质加蓬圆盘豆木OkanDenya含羞草科MIMOSAC