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设计研发部设计管控基本流程及审控要点设计研发部设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则□业务主线□审控要点□管控要求□决策要素【要点】关键路径审控要点□投资分析□设计前期□实施方案□施工图【特点】标杆企业设计管控特点【Ⅰ】基本流程与原则整体业务主线设计审控要点管控基本要求产品决策要素原则①：设计研发部开发整体业务流程。三大业务主线市场初步研究产品定位企划与销售企划营销获取土地规划及施工图设计设计研究设计配合设计项目建设工程报建采购与成本管理物业管理与客户服务析原则②：设计管理基本流程。四大阶段2设计前期4施工图3实施方案1投资分初步设计施工图设计规划设计拿地概念设计景观设计室内设计规划方案产品户型立面方案可研报告项目定位规划草案产品定位指标可施工的图纸原则③:管控要求：3级评审、8个控制节点1.投资分析2.设计前期3.实施方案4.施工图项目分类；明确要求，充分授权1、集团或区域重点项目至少审控一、二级评审节点；三级根据实际情况授权或给予技术支持项目类别，立项时确定2、普通项目集团充分授权区域管理一级评审二、三级授权一线【Ⅱ】关键路径审控要点投资分析设计前期实施方案产品决策层面产品实现层面质量控制层面施工图1投资分析3实施方案4施工图2设计前期概念设计拿地初步设计规划设计施工图①【】投资分析－－拿地之前。。。权.事.人投资分析之权：各业务部门职责具备拿地意向决定立项与否项目发展部营销部设计部财务部成本部工程部投资分析之事：核心工作项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率设计：根据初定容积率，进行强排方案经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持案例分解投资分析：小结···以项目发展部门为主导，设计部是协作部门和相关部门动态合作，工作成果互为条件设计分析支持的两个方向是市场和成本设计（广种……）：做方案做测算核心:判断能否赢利4施工图2设计前期3实施方案1投资分析规划设计概念设计拿地初步设计施工图②【】设计前期－－已拿地或意向拿地了。。。权.事.人职责、仸务、控制重点、工作方法＋设计前期之权：各业务部门职责设计部“1/2主角”；但工作量繁重项目事务部营销部财务部/成本部设计部项目部设计前期之事：a.核心工作核心：精准定位,产品决策权衡客户/市场/产品，确定赢利模式设计任务：概念设计预测成本设计前期之事：b.做好概念设计，提高决策效率在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标产品定位指标2、方案确定规划草案设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础强排方案产品决策•确定指标•确定规划结构•盈利模式项目定位•预估成本•预估利润•目标客户•营销策略市场定位成本测算设计前期之事：d.流程及主要控制要点市场：设计：定位概念设计方案财务/成本：财务指标及预测成本概念设计！！！设计前期之人：主要工作三步骤同步：市场+客户分析甲方设计院1基础分析甲方为主2重要！！！强排方案3设计院为主，甲方控制做概念设计前提两大前提一、项目：土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。宗地分析宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点宗地分析小结通过分析，加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）3、特殊地形或景观一定要分析4、一定要有土地价值的结论案例分解设计前期之二：产品分析要素竞品楼盘分析产品分析意向产品户型竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”区位社区户型竞争楼盘：3个“同”装修精细定位:确定市场及竞品分析竞品分析案例：提高产品力，提高性价比快速开发利润贡献性项目差异性竞争设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点强排方案概念方案分析与研究规划结构分析强排方案三步法。目的精准定位。第一步设想目标客户第二步设计强排方案第三步决策解决方案两个常用工具：（1）Google★两个常用工具：（2）草模强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论•强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的•对产品建议指标进行初步评估测算；•规划结构探讨强排方案案例概念设计主要工作宗地区域分析宗地分析宗地现状分析土地价值分析1竞品楼盘分析产品分析进入第三意向阶产品户段型最新强排结论：强排方案概念方案分析与研究2规划结构分析概念方案深化设计院做；我们控制3确定规划结构。。。在这个阶段我们干什么？1、把舵2、提升3、确定4、联络5、算帐概念设计两个案例？如何提高概念设计效率重视设计前提掌握基本盈利模式注意积累固化之一：重视设计前提土地要点项目定位政府政策？如何提高概念设计效率之二：掌握基本盈利模式秘诀：【掏干吃净】①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间基本盈利模式12个案例之三：注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化风之玫瑰竞品、标杆项目调研形成产品库蓝本差异化产品实现（创新）4施工图2设计前期1投资分析3实施方案规划设计概念设计拿地初步设计施工图③【】实施方案－－规划草案确定－－产品定位及户型配比确定－－进行详细的深化方案权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法实施方案之权：主要工作成果示意设计成为“100％主角”营销部设计部项目事务部财务部/成本部项目部实施方案之事：核心工作通过规划、单体深化：规划解决盈利模式1单体强兵提高产品溢价保证效益效率23实施方案：5个关键要素基于客户需求做好道路交通严格规划审控清晰盈利指标密切政府沟通之一：基于市场分析及客户需求规划层面1可售比（架空层）/附送率停车方式及地下室商业及业态会所及配套••••234户型及立面、性能景观精装修可售比：高容积率项目需评估测算1架空层：被遗忘的角落地下室：定时炸弹or地下黄金寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊产品附加值怎么确定（哪种我们最合算？）21、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略3、优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式4、重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积停车率与车库形式如何选择：挖掘“地下黄金”3A.营销定位各种产品车位配置比例B.规划要点：数量测算停车方式地上/地下比例架空？半地下？地下？C.商业及业态4商业面积与位置业态：租or售；主力店餐饮？层高：4.5？5？商业地下室应用会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小5严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积会所配置、架空层设置要和项目定位一致实施方案之人：5个关键要素基于客户需求之二：做好道路交通严格规划审控清晰盈利指标密切政府沟通规划道路作为居住区规划结构中空间形态骨架，是居住区功能布局的基础控制规划道路三个核心形态骨架流线设计总图装置控制一【形态骨架】确定规划结构后，需对道路进行规划、分级【形态骨架】二级道路次干道一级道路主干道三级道路组团道根据居民生活习性,确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装置。以保证在规划设计前期预留合理宽度、流线设计的合理性一级道路：主干道。路宽＞15-17m双向车行道双向人行道中间隔离带绿化带一级道路－主干道•尽快到达组团•连接区内所有公共设施•道路宽度15-17m•基本组成二级道路：次干道。路宽＞7.7-10.4m4500-5000双向车行道双向人行道绿化带二级道路－次干道•进入组团后，最便捷连接各管理单元的入口•道路宽度6.5m-7.5m三级道路：组团路。路宽7.2-7.7m4500-5000三级道路－组团路•到达停车场、停车位•单行道、双行道TH区地面停车路。路宽4.5+2*1.5+1m道路交通之二：流线设计在确定道路基本骨架基础上细分：1、车行、人行；隔离带2、消防及登高面3、注意预留宽度4、流线设计：避免交叉5、控制物业管理口部3个案例分解道路交通之三：入口装置入口装置是在规范管理模式的前提下将必备的功能模块化，确保规划设计中硬性指标的准确和完善住区入口装置小区入口装置邻里单元入口装置泛.大堂小区主入口装置[三条路[两个场[保安亭[入口减速装置[道闸[标识景观[广告牌[公共停车位小区次入口装置[两条路[保安亭[入口减速装置[道闸[广告牌围合式组团入口[可视对讲外终端[人行刷卡或密码[停留空间[组团告示牌总图装置之四：住区大堂【泛.大堂】■门厅■景观■信报间■连廊门厅+景观信报+童车存放公共客厅中心大堂组团入口连廊序列案例分解总图装置做好实施方案之三：严格规划审控1、退线2、间距3、消防4、超宽超限5、配套指标6、规划指标7、报建风险做好实施方案之四：清晰盈利指标在规划方案基础上进行指标分析销售－－销售周期及售价成本－－花多少钱财务－－利润做好实施方案之五：密切政府沟通土地要点政府政策面积规定政策红利报建风险实施方案详细案例【Ⅱ】关键路径审控要点投资分析设计前期实施方案产品决策层面产品实现层面质量控制层面施工图4施工图2设计前期1投资分析3实施方案规划设计概念设计拿地初步设计/施工图④【】施工图－－完成可报建及施工的图纸质量控制如何做—管理层面做什么—技术层面质量管理主要内容设计指导书标准设定设计深度要求设计审图要点过程控制条件图审图结果评价出图技术交底质量管理方法协调跟进总结行为内外沟通严格执行经验教训设计院其他部门理念要求对象施工图管理之一：设计指导书层高墙体材料异性柱楼地面沉板门窗厨房卫生间阳台平台屋面空调室外公共空间设备配置施工图设计指导书（内容）明确技术要求●●●●●设计统一技术要求设备配置装修标准设计配合其它特殊设计要求明确技术要求预防常见问题统一设计作法提高设计质量案例分解施工图指导书注意：确认施工图指导书三个问题•是否到达各设计师手中？•各专业的反馈意见？•是否在施工图中执行了？施工图管理之二：设计深度要求施工图设计深度要求－保证设计质量（形式）注意：■■■■按流程推进工作相关的工作互为条件对整体工作有明确的认识（内容）保证设计进度要求（时间）案例分解施工图设计深度要求施工图管理之三：设计审控要点技术审控前置，全过程控制将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”■把技术问题在方案阶段解决控制重点：技术方案合理、土建成本优化施工图管理之三：设计审控要点工具：四阶段质量控制表核心：重在“控”非被动的“审”审控重点车库/设备用房/结构/人防楼梯/空调/结构/栏杆/规范间距/消防/配套空调/管井/规范户型技术审控规划方案地下室施工图适用阶段规划方案报建立面确定后出基础图之前施工图使用对象：项目负责人及设计院；必须对相关内容进行审核部位要点退线退让用地红线及道路红线建筑间距建筑间距幼儿园、学校间距垃圾站间距建筑高度限高建筑高度限高超宽超限底商建筑宽度用地属性与建筑层数学校幼儿园层数消防间距消防通道人行通道高层登高面高层商住楼高度规划指标规划指标配套指标报建风险提示审控之1：规划7大审控内容退线间距消防超宽超限配套指标规划指标报建风险1.2.3.4.5.6.7.审控之2：户型8大审控内容1.2.3.4.5.6.7.建筑方案玄关核心筒卫生间厨房空调雨水管8.洗衣机、热水器及晾衣审控之3：地下室8大审控内容位置与规范口部剖面构造正负零层结构设备1.2.3.4.5.6.7.8.消防施工图管理之四：条件图确认户型平面确认立面设计确认••••••••平面布局结构墙柱门窗设计厨卫设计设备管井、机房空调雨水管规范复核••••••檐口入口门窗阳台确定外檐装饰材料重点核对立面与平面设计是否吻合条件图是各专业在技术层面，结合设计指导书对实施方案的深化设计确定一些