商业管理体系文件

国瑞商业地产事业部商业管理体系文件体系文件逻辑框架职能定位管控范围界定组织结构管理体系文件一、职能定位职能定位•行使对集团所属商业项目的经营与管理，体现为:商业地产项目前期策划及定位商业地产项目前期招商及销售商业地产项目筹备期管理商业地产项目运营考核二、管控范围界定•从集团战略出发的组织结构与管控范围的设计，使各部门职责清晰，并通过规范化的工作流程运作，提高组织效能，完成工作目标。•产品类型根据不同的商业类型、业态以及规模，分为不同的七种产品类型，不同的产品类型具有不同的管控范围及运作方式产品类型及定义NO.产品类型定义1综合体购物中心指商业规模在8万㎡以上，多业态的商店按计划有机地组合在一起的大型综合体商业。如国瑞购物中心、东方广场2大型社区购物中心集中布置于建面40万㎡以上的大型社区中的商业中心，规模在1至10万㎡，存在主力店或次主力店的商业群。如富贵园购物中心、望京嘉茂购物中心3大型专业市场指商业规模在5万㎡以上，业态单一的大型商业体或专业市场。如沈阳汽配城、木樨园服装城、十里河建材城等4商业街沿着街道排列，由各种类型的业态店聚集在一起的商业区域。如前门大街商业街5纯社区商业集中分布于住宅底层，总体规模在1万㎡以下，以便民、利民和促进居民综合消费为目标的属地型商业体6网上购物商城所谓综合网上商城，指的是以一个统一的平台，通过整合相关领域内的各品牌及品项产品，带给消费者一个完善的虚拟购物环境，包括产品分类展示、购物车、订单查询、在线支付等多方面的购物选择的综合性B2C电子商务模式7酒店通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的商业体8写字楼通过出售或出租给各企事业单位、机关等团体，用于办理行政事物或从事业务活动的商业体产品类型工作内容商业地产事业部管控范围区域商业公司管控范围•综合体购物中心•大型社区购物中心市场研究与定位研究/商业规划/运营方案（招商方案、推广方案）/主力店招商/重要租户的招商主要负责参与其它租户招商/筹备期运营/经营期运营指导、控制、考核主要负责•大型专业市场•商业街市场研究与定位研究/商业规划/运营方案（招商方案、推广方案）/重要租户招商主要负责参与租户招商/筹备期运营/经营期运营指导、控制、考核主要负责•网上购物商城网络供应服务商选拨，网站前期建设主要负责参与网站维护与经营指导、控制、考核主要负责•纯社区商业市场研究/商业规划/运营方案（招商方案、推广方案）/筹备期运营/经营期运营指导、控制、考核主要负责•酒店业市场研究与定位研究/商业规划主要负责参与推广方案/筹备期运营/经营期运营指导、控制、考核主要负责•写字楼市场研究与定位研究/商业规划/运营方案（招租方案、推广方案）主要负责参与租户招租/筹备期运营/经营期运营指导、控制、考核主要负责二、管控范围界定三、组织结构组织结构设计原则–商业地产事业部的组织结构设计遵从专业化、扁平化的原则，以提高组织效能注:虚线部门表明该部门只在项目需要时以总部派人的形式存在行政人事部财务信息部法务部集团副总区域商管公司副总监副总监购物中心社区购物中心商业街纯社区商业网上购物商城租赁部推广部物业营运部专业市场写字楼酒店四、管理体系文件l管理体系文件综述本管理体系文件由相关的组织机构、部门职责、人员岗位职责、管理制度，以及部分工作流程与工作指导文件等内容购成．商业地产事业部的工作重点分为项目的筹备期管理与项目经营期管控内容．其中项目筹备期工作主要以项目筹备期的工作倒计时为主线，运用工作流程、工作指导文件与管理制度来实施．租赁部市场研究与定位研究功能分区与品牌规划主/次力店确定招商团队组建招商/销售招商合同审批确定市调与定位研究内容确定策划研究机构指导/监督/参与基础数据的获取规模与业态定位消费者定位确定空间设计公司商场设计研讨确定各类店铺品牌了解各业态经营需求品牌组合与落位确定拟招主力店业态备选主力店/次主力店名称主力店需求调查确定主力店招商进度招聘招商团队人员培训制定招商过程指引市场调查制定租金水平编制招商方案与招商手册招商倒计时确定合同范本合同交法务部审核合同审批与签订确定分层业态与平面布局招商控制招商、租赁合同签订•各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施l租赁部----部门职责4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—商业地产事业部部门职责l市场推广部----部门职责市场推广部制定开业推广方案协助组建团队组织招商发布会指导环境装饰布置组织开业庆典广告合同审批当地商业状况调查消费者推广指导开业宣传品设计与制作制定开业推广方案与预算团队人员培训协助制定部门制度协助制定招商手册制定发布会方案确定方案与发布会分工确定公关公司指导楼体内外导视系统安装店内外广告位规划及价格制定制定庆典方案与预算活动分工及进度安排指导礼品采购联系有关部门/媒体确定公关公司确定广告合同范本合同交法务部审核合同报批与签订确定场地联系媒体确定与会人员组织发布会指导开业装饰布置确定广告公司开业庆典实施开业倒计时计划的制定4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—商业地产事业部部门职责•各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施物业营运部项目设计研讨工程管理租户装修管理确认机电设备参数/规格与材料机电用房位置维保空间/路径租户经营条件讨论接管验收配合推广部实施开业庆典外包工作的审查租户交房要求电梯/扶梯/坡梯位置建立设备台帐租户施工图审核突发/紧急事件应急预案物业管理保安保洁费外包预算物业管理预算指导消防各项工作安排协助招聘工程人员协助部门管理制度制定商场行政管理中央采购各类供货商选拨部门开业倒计时计划4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—商业地产事业部部门职责l部门管理职责—物业营运部行政人事部人员招聘与培训劳动关系政策的制定项目组织结构的确定区域公司人事部工作指导行政物品采购与管理财务信息部费用审核与检查数据收集与分析财务指导财务预警项目MIS/POS系统安装调试与培训IT机房设施及系统维护培训法务部各类合同的审核法务咨询l行政人事部/财务信息部/法务部----部门职责4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—商业地产事业部部门职责区域商业管理公司组织结构区域商管公司产品类职能部门综合体购物中心大型社区购物中心财务部行政人事部专业商场商业街纯社区商业酒店写字楼租赁部(销售部)市场推广部网上购物商城•各产品中的财务/人事/租赁/市场推广等工作均由上述四个职能部门负责实施,统一管理与对接,达到减少人员成本的目的.l购物中心/社区购物中心组织结构•经营规模在8-15万平方米，总人数约在160人左右，规模在3-8万平米,总人数在80人左右,如规模在1万-3万平米的,总人数仍可相应减少．•总机室根据需要配制。购物中心总经理营运部总监财务部经理物业工程部总监客服/租户管理主管客服专员统计员出纳员安保部主管工程部主管安保领班工程领班内保员维修专员中控室员工车场管理员外包保安保洁文员档案管理/法务专员美工行政主管咨询台服务员公共关系主管总机话务员VIP/机关服务部广播室网管员市场推广主管租户协调员保洁协调员HR专员租户协调员4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—购物中心/社区购物中心组织结构综合体购物中心/大型社区购物中心----各部门的部门职责4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—项目公司的部门职责•营运部部门职责•财务部部门职责•物业工程部部门职责购物中心/社区购物中心营运部--部门职责营运部现场管理VIP管理租户装修检查突发事件的处理发放会员卡租金及费用收取咨询台服务商场环境/形象/安全日常检查市场推广配合区域公司根据计划实施促销活动内外导视系统安装与维护传达促销信息与各店活动检查进场与离场管理广告位管理行政管理档案/文件管理法务咨询行政物品管理与发放VIP资料的收集与分析广播室服务根据计划表配合完成开业前各项工作投诉处理HR与区域公司接口商场满意度调查广告发布报批4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—项目公司的部门职责财务部统计管理财务管理网络维护日销售统计收银员管理系统的日常维护电脑/网络使用指导销售对账租户结算现金管理l购物中心/社区购物中心财务部----部门职责4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—项目公司的部门职责购物中心/社区购物中心物业工程部----部门职责物业工程部工程管理租户装修管理电气系统日常检查配合相关部门实施开业庆典租户交房要求装修验收/入场结构设计日常检查各类手册及设备工程保证资料管理建立设备台帐租户施工图审核租户装修时安全监管突发/紧急事件应急预案物业管理物业管理预算消防工作管理燃气设施日常检查停车场管理部门管理制度的制定环境/安全/设施日常检查给排水日常检查4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—项目公司的部门职责•总经理岗位职责•营运部总监岗位职责•客服主管岗位职责•客服专员岗位职责•HR专员岗位职责•档案管理员岗位职责•法务专员岗位职责•市场推广主管岗位职责•美工岗位职责•行政主管岗位职责•公共关系主管岗位职责•VIP服务专员岗位职责•播音员岗位职责•文员岗位职责•咨询台服务员岗位职责•财务部经理岗位职责•统计员岗位职责•出纳岗位职责•网管员岗位职责l各级员工岗位职责•物业工程部总监岗位职责•安保部主管岗位职责•安保部领班岗位职责•保洁协调员岗位职责•内保员岗位职责•中控室岗位职责•车场管理员岗位职责•工程部主管岗位职责•工程部领班岗位职责•维修专员岗位职责•租户协调员岗位职责4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系—项目公司的员工岗位职责1）区域商业管理公司总经理与职能部室人员的管理职责2）购物中心/社区购物中心各级员工l运营期经营目标管控与考核4.1购物中心/大型社区购物中心管理体系管控与考核财务监控管理指标监控招商监控确定收入/利润指标健全制度消防/安全确定招商率报送营运预算执行表租户/客户满意率招商月报表上报招商进展情况周报项目/公司月度工作总结/计划报送财务报表及分析P6•作为考核的一部分.各项目人员须在规定的时间内,向商业地产事业部提报所要求的文件.各主管部门及时对报告/报表和相关数据进行分析，提出相关的指导与改进意见．•总部定期赴各项目公司进行巡访并做工作记录，人资部定期对项目高中级管理人员进行目标管理评估•大型专业市场/商业街管理体系租赁部市场研究与定位研究功能分区与品牌规划协助招商团队组建招商/销售招商合同审批确定市调与定位研究内容确定策划研究机构指导/监督/参与基础数据的获取规模定位消费者定位功能分区团队人员培训协助制定招商指引市场调查制定租金水平编制招商方案与招商手册招商倒计时确定合同范本合同交法务部审核合同审批与签订确定平面布局招商过程控制招商、租赁合同签订•各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施与购物中心的区别:无主力店业态相对单一,空间设计公司可不做为重点4.2专业市场/商业街管理体系--地产事业部部门职责商业地产事业部l租赁部----部门职责l市场推广部----部门职责4.2专业市场/商业街管理体系--地产事业部部门职责市场推广部制定开业推广方案协助组建团队组织招商发布会指导环境装饰布置组织开业庆典广告合同审批当地商业状况调查消费者推广指导开业宣传品设计与制作制定开业推广方案与预算团队人员培训协助制定招商手册制定发布会预算与方案确定发布会分工确定公关公司指导楼体内外导视系统安装店内外广告位规划及价格制定制定庆典方案与预算活动分工及进度安排指导礼品采购联系有关部门/媒体确定公关公司确定广告合同范本合同交法务部审核合同报批与签订确定场地联系媒体确定与会人员组织发布会指导开业装饰布置确定广告公司开业庆典实施开业倒计时计划的制定•各类文件的报批遵照业务归口管控分工规定中的要求实施4.2专业市场/商业街管理体系--地产事业部部门职责l部门管理职责—物业营运部物业营运部项目设计研讨工程管理租户装修管理确认机电设备参数/规格与材料机电用房位置维保空间/路径租户经营条件讨论接管验收配合推广部实施开业庆典外包工作的审查租户交房要求电梯/扶梯/坡梯位置协助制定管理制