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常州莱蒙城项目商业部分主题定位及业态建议报告2015年11月123城市背景研究宏观房地产市场研究区域商业市场研究4项目本体分析5项目定位建议6商业业态建议本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1城市背景研究常州，地处长江之南、太湖之滨是江苏省省辖市，处于长江三角洲中心地带，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈常州是长江文明和吴文化的发源地之一,也是南朝齐梁故里。常州境内风景名胜、历史古迹较多，有中华恐龙园、嬉戏谷、春秋淹城等主题公园和天目湖、南山、太湖湾等自然风景区城市概况常州为江苏省的地级市，自然资源丰富，历史文化底蕴丰厚享有诸多美誉，2015年6月，常州成为国家历史文化名城距离南京105.9公里距离无锡51.2公里距离苏州88.7公里距离南通95.4公里距离上海市164.5公里常州地处长江下游南岸，太湖流域水网平原，位于江苏省南部，长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，东望东海，与上海、南京、杭州皆等距相邻，扼江南地理要冲，与苏州、无锡联袂成片常州与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160公里，西距南京140公里滁州市南京常州无锡苏州南通上海镇江城市区位常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分，具有强劲的竞争力公路：主要有312国道和沪宁宁杭、常宁、常澄、锡宜等高速公路铁路：常州高铁站、常州火车站，京沪高铁、沪宁城际高速铁路通行水运：常州上通京口，下行姑苏，河川纵横，湖泊密布，北环长江，南抱滆湖，东南占太湖一角，襟江带湖还有芙蓉湖航空：区内拥有4E级民航常州奔牛国际机场，处于南北航路的中心位置，为年旅客吞吐量500万人次的枢纽型国际空港常州市基础设施日益完善。常州机场新航站楼、京沪高铁常州北站建成运营，西绕城高速公路、龙江路高架南延等工程建成通车城市交通便捷的对外交通体系，促进与长三角各城市的联系，扩大城市发展的范围，推动城市进步，房地产业将得到更好的发展494.2496519.8469.2469.611%0.36%4.80%-9.73%0.09%-15%-10%-5%0%5%10%15%4404604805005205402010年2011年2012年2013年2014年近年来常州市常住人口增长情况常住人口（万人）增长率近年来常州市常住人口增速缓慢，增长率呈逐年下降，并表现出人口负增长的趋势，2014年年末时常住人口总数为469.6万人2014年常州市在全省地级市人口总数排名中位列第7，处于全省中游水平并排在宿迁之后城市常住人口（万人）排名苏州1060.41徐州862.832南京821.613南通729.84无锡650.015宿迁484.326常州469.67泰州463.898扬州447.799连云港445.1710镇江317.1411人口数量常州市位列7名2014年年底常州市常住人口达469.6万人数据来源：常州市统计局网站城市人口城市人口增速缓慢，近年人口呈现负增长的趋势，城市化水平较高，未来城市房地产开发需求将逐渐饱和2976.73580.43969.84360.94901.913.10%12.20%11.50%10.90%10.1%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年近年来常州市GDP增长情况GDP增长率近年来常州市GDP保持在10%以上，2014年底GPD达到4901.9亿元，城市总体经济发展情况良好2014年常州市在全省地级市GDP总量排名中位列第六，仅次于徐州数据来源：常州市统计局网站GDP总量常州市GPD增长保持在10%以上常州市在周边城市GDP排名中位列第六城市GDP总额（亿元）排名苏州137611南京8820.752无锡8250.313南通5652.74徐州4963.915常州4901.96盐城3835.67扬州3697.898泰州3370.899镇江3252.410淮安2455.3911连云港1965.8912宿迁1930.6813城市GDP总量增速常年保持10%以上，但增长率呈现逐步放缓的趋势，未来经济趋于平稳发展城市总体经济6500077473850369299410442314.31%19.19%9.76%9.36%12.29%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200004000060000800001000001200002010年2011年2012年2013年2014年近年常州市人均GDP增长情况人均生产总值（人均GDP）增长率GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型常州市人均GDP呈现稳定增长状态，但增长率有所波动，自2011年增长率达到19.19%之后人均GPD增长速率有所削减常州市2014年末人均GDP为104423元人民币，折合美元约为16305美元，可以判断当地房地产市场以改善型需求为主数据来源：常州市统计信息网数据来源：联合国2012年统计分析人均GDP伴随GDP的高速增长，人均GPD也保持着较高的增长率，当地房地产市场呈现以改善型需求为主的特点常州市人均可支配收入一直保持稳定增长，2014年为39483元环比增长6.87%，居民收入水平增速率放缓2014年常州市社会消费品零售总额达到1804.2亿元，增长率约为12.79%，伴随着居民消费能力的逐步提高，常州市房地产市场的发展将进一步得到改善数据来源：常州市统计信息网1044.71236.11404.515971804.218.50%18.32%13.62%13.71%12.97%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05001000150020002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014年常州市消费品零售总额增长情况消费品零售总额（亿元）增长率%262692982933587369463948310.60%13.55%12.60%10.00%6.87%0.00%5.00%10.00%15.00%010000200003000040000500002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014年常州市人均可支配收入增长情况人均可支配收入（元）增长率%收入水平常州市居民人均可支配收入逐年增长，居民的消费能力逐步提高，将有利于房地产市场的发展数据来源：常州市统计信息网99.8111.4126.3138.1138.51667.21950.82100.82250.82458.21209.71518.21742.71972.22305.20%20%40%60%80%100%2010年2011年2012年2013年2014年近年三产增长结构比例第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）3%50%47%2014年常州市三产结构占比第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）输变电设备汽车机械配件纺织材料支柱产业从整体上看，2010-2014年常州市三产的增加值逐年递增，三产业由2010年的1209.7亿元到2014年的2350.2亿元，5年上涨了94%常州第二产业所占比重50%，第二产业仍是主导产业，第一产业占比仅为3%，第三产业占比为47%产业结构产业结构不断优化，以工业为代表的第二产业为主，全市财富人群不断增加，促进了房地产的购买能力提升规划原则：坚持区域协调发展原则坚持规划连续性原则；坚持效益主导性原则；坚持现实可操作性原则；坚持远近期结合的原则；坚持可持续发展原则规划结构：城市总提布局形成“三轴、三线、七区一中心”的空间结构形态；城市中心区，以现有城市中心为基础，主要发展商业金融服务业，在这一地域形成商业服务中心，本案正处于城市的中心区，符合城市发展规划本案本案图片来源：常州市规划局2011-2020城市规划城市总体布局形成“三轴、三线、七区一中心”的空间结构形态，本案处于城市发展的主轴线上，未来发展空间较大中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设本案城市发展城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的目标，南北向成为城市发展主轴常州具有不可替代的区位优势，城市自然资源丰富、历史文化底蕴丰厚，是苏锡常经济圈的重要节点城市，目前城市GDP处于稳定发展，产业结构不断优化，全市财富人群不断增加，居民消费能力的提高，促进房地产的购买能力提升城市背景篇结论区位情况：常州处于长江三角洲中心地带，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈，同时位于长江三角洲江湖间走廊部分，具有不可替代的区位优势经济情况：经济发展情况良好目前整体经济呈现稳定发展趋势，房地产市场处于以改善型需求为主的发展阶段，远景十分可观城市发展规划：作为华东地区主要的交通枢纽，已形成立体交通网络，城市角色凸显，同时明确的城市规划发展目标，将促进城市中心及南北线的快速发展，本案为主发展的主轴线上，未来发展可期2PART.2宏观房地产市场研究近年来，常州市在房地产投资热度增加的同时，占总固定资产的比例保持相对稳定的状态，对于城市房地产市场而言属于健康良好的发展2010年起，常州市房地产投资额保持着22%左右的占比，2014年达到681.5亿元447565.9597698.8681.52103.62338.92760.12902.83310.121%24%22%24%21%18%19%20%21%22%23%24%25%05001000150020002500300035002010年2011年2012年2013年2014年常州房地产投资与固定资产投资情况房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）占比常州房地产投资与固定资产投资情况年份房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）占比2010年4472103.621%2011年565.92338.924%2012年5972760.122%2013年698.82902.824%2014年681.53310.121%数据来源：常州市统计信息网房地产投资城市房地产投资量虽逐年增加，当经过宏观调控之后，房地产投资占比逐渐回落，市场发展仍具有一定的不稳定因素2014年常州市场土地出让与成交都较2013年有所增加，并未受到市场大环境的影响，开发商拿地热情不减，土地市场率先回暖2015年截止9月常州经营性用地总计供应165万㎡，时间虽已过去大半，但是供应量却不及2014年全年供应量的一半，政府推地节奏减慢近几年来虽然供应与成交有跌有涨，但土地成交价格每年仍保持持续上升的势头近年常州市经营性用地供需价走势年份出让面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（万元/㎡）2010年7457770.382011年9268430.422012年7187110.462013年4954390.562014年5375180.592015年1-9月1651740.65数据来源：常州市统计信息网土地供求关系商品房市场库存过大，2013年起政府有意控制经营性土地出让量，从根本上解决高库存问题，2015年推地更加谨慎7459257184955371657778437114395181740.380.420.450.560.590.6