20160314苏州静思园项目概念定位报告（PPT99页）

苏州静思园项目概念定位报告2016年3月12市场参考本体认知3产品功能划分本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1市场参考本地房地产市场情况2014年,1月,18362014年,2月,9912014年,3月,11842014年,4月,14962014年,5月,11402014年,6月,8462014年,7月,9402014年,8月,11942014年,9月,7192014年,10月,14762014年,11月,11992014年,12月,16732015年,1月,16842015年,2月,7542015年,3月,17152015年,4月,17562015年,5月,20322015年,6月,20822015年,7月,19302015年,8月,19492015年,9月,21442015年,10月,27852015年,11月,30072015年,12月,30212014-2015年吴江商品房成交套数月度走势2014年2015年2015年吴江楼市成交套数月度成交走势2014年2015年1月183616842月9917543月118417154月149617565月114020326月84620827月94019308月119419499月719214410月1476278511月1199300712月16733021宏观市场/吴江商品房成交2015年1-12月吴江区商品房共计成交24859套，较去年同期增加10165套，涨幅为69.18%；成交面积为2953730.74㎡，同比上涨71.42%；成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善从月度成交走势来看，除了2月份成交下行仅成交754套同比2014年2月商品房成交少237套，整体来看还是逐渐走高的，其中3月份和10月份成交涨幅让人咋舌吴江作为城南重要的置业区域以松陵镇为核心，桃源、七都、盛泽等乡镇板块为辅助，经济活跃城建迅猛，4号线地铁通车进入倒计时备注：数据来自吴江搜房网2015年吴江商品房累计成交24859套，同比增长69.18%，成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善型购房宏观市场/吴江商品房价格吴江太湖新城板块商品房均价涨幅情况楼盘名2016.1价格2015.1（首开价格）涨价涨幅首开太湖一号128006900590085.51%中房颐园1280010000280028.00%华润凯旋门105008300220026.51%苏州湾壹号155008400710084.52%朗诗太湖绿郡1550012500300024.00%蓝光天悦城1250010000250025.00%成交单价（元/㎡）,1月,8401成交单价（元/㎡）,2月,7704成交单价（元/㎡）,3月,7664成交单价（元/㎡）,4月,8050成交单价（元/㎡）,5月,7914成交单价（元/㎡）,6月,8124成交单价（元/㎡）,7月,8235成交单价（元/㎡）,8月,8239成交单价（元/㎡）,9月,8430成交单价（元/㎡）,10月,8808成交单价（元/㎡）,11月,8389成交单价（元/㎡）,12月,99772015年吴江商品房成交均价走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注：数据来自吴江搜房网2015年“涨价”成为苏州楼市的代表名词，一波一波的涨价潮不停冲击客户的神经。这一年购房者对互动的涨势略显吃不消，被迫选择尹山湖购房，无奈尹山湖价格也疯狂上涨，而均价还未过完的吴江（南苏州）成为了刚需们最后一片选择置地吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅度下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月，楼市均价为9977元/㎡，距离万元大关只剩下33元吴江太湖新城凭借地段优势以及逐渐完善的配套，成为吴江房价上涨的领头羊。板块内多个楼盘冲向了1.5万元/㎡吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月，楼市均价为9977元/㎡宏观市场/吴江商品房库存吴江市场各区域商品房库存量区域面积（㎡）套数汾湖开发区525379.723746平望镇206499.762824七都镇232558.372054盛泽镇1097195.489499松陵镇2612587.2430162桃源镇133535.261296同里镇135833.47940震泽镇284360.452963总计5227949.7553484吴江区松陵镇在库存套数及面积上都是全区中量最大的区域，松陵镇共有商品房30162套，占整个吴江区库存量的56%以上。松陵镇是目前吴江区重要的房源供应地，也是2015年全年吴江楼市最热的区域，从11月、12月成交量来看松陵镇几乎占了吴江区当月总成交量的7城以上截止2015年12月31日，吴江楼市库存量在苏州整体市场中占比一半还多，按照目前销售速度的去化速度，预计需要36个月成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）14.1220.12777115.0116.82873215.027.72770415.0319.75759715.0419.36794715.0525.08774515.0624.78794215.0722.45827415.0823.01822515.0925.43810615.1033.31875215.1139.94997915.1235.3999802015年吴江金九银十表现不凡相比去年表现较好，12月成交相比11月有所下滑，其中太湖新城板块为吴江销售主力板块由于政策利好，作为准1.5线城市苏州吴江区，购房需求高涨，加上除吴中区外很多核心地块缺乏，而重点打造的太湖新城板块是吴江未来CBD，政府学校商业等重要配套设施比较集中，长期看来具有良好的发展前景2015年吴江区住宅市场成交情况较好，金九银十表现不凡，相比去年涨幅较大，其中太湖新城板块为区域销售主力板块备注：数据来自吴江搜房网2014.12-2015.12吴江住宅成交情况成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）宏观市场/吴江商品住宅成交本案卓锦兰香九里湖公馆（待售）同里盛景园（尾盘）中粮本源（封盘）区域市场/周边项目分布本案位于吴江市去与同里镇交界处，周边3公里范围内在售项目较少，同里镇多为别墅项目，而吴江市区以小高层公寓为主3公里吴江市区项目项目名称产品类型总建面（平米）主力产品（平米）销售价格（元/平米）卓锦兰香小高层11000088-12810500同里镇项目项目名称产品类型总建面（平米）主力产品（平米）销售价格（元/平米）同里盛景园多层6886110、1306500九里湖公馆叠加别墅25291185-5508000中粮本源双拼、叠加别墅286000260封盘吴江市区项目已吴江本地及下辖乡镇客户购买为主，亦有少量苏州外溢客户购买，而同里镇住宅项目多为本地乡镇客购买，辅以少量吴江外溢客户，苏州客户几无可能，同里别墅为长三角富有阶级度假养老购买区域项目客户来源客户特征置业动机吴江市区项目卓锦兰香松陵本地周边乡镇（震泽、盛泽镇）客户松陵本地及周边乡镇企事业单位员工、政府公务员；多为新苏州人，苏州客群占据约20%的比例吴江客户自住（婚房、养老），苏州客户自住同里镇项目九里湖公馆长三角旅游客户、度假养老客户来自上海、苏州、杭州等长三角主要城市富有阶层，多拥有二套以上房，以度假养老为购买目的以旅游度假、养老为主，多为二次以上置业中粮本源同里盛景园同里本地、周边乡镇客户同里本地及周边乡镇私营业主周边乡镇私营业主以自住为主，改善居住环境或为子女购房。或少量外地客户投资购买区域市场/客户来源宏观市场结论篇2015年吴江楼市跟随着苏州楼市的脚步，成交量、成交均价一路上扬，商品房、住宅的量价走势同比涨幅明显；目前仍以改善型购房为主，具有一定的经济基础，客户多来自本地及周边乡镇，而同里市场多为长三角旅游客度假养老购买，亦有吴江外溢及周边乡镇客户房地产投资：吴江区固定资产投资增长迅速，对城市房地产形成强劲推动里，房地产投资的占比逐年增强，未来仍有一定的发展空间商品房市场：2015年吴江商品房成交套数同比涨幅69.18%；成交面积同比上涨71.42%；成交情况良好，同时库存较大，目前吴江区商品房库存量按照平均去化速度，至少需要36个月的时间；喜忧参半，未来仍具有良好的发展契机住宅市场：住宅市场成交情况良好，金九银十表现不凡，同比2014年涨幅明显，其中太湖新城为区域销售主力板块，且板块内项目成交均价相比2015年初均有一定幅度的增长；吴江住宅市场未来发展可期长三角范围借鉴项目名人故里游古镇度假游生态农家游名山秀水游代表景点南京、绍兴周庄、同里、乌镇、西塘、锦溪、朱家角、甪直崇明、南北湖、余姚、婺源杭州、千岛湖、安吉、丽水、普陀山、嵊泗、雁荡山停留时间1-2天1天1天1-2天同里属于1-2日游，旅游类别以人文历史和江南山水为主。长三角旅游景点分布图长三角旅游主要类型第一阶段：观光旅游特点：以观光为主一次性消费，以门票为主要收入来源劣势：资源利用有限，资金回笼较慢，重复性消费很低第二阶段：休闲旅游特点：短期消费为主，显著季节性，劣势：消费者消费结构单一，购买力较弱第三阶段：体验旅游特点：反复长、短期消费，以休闲体验度假为主，旅游成为要素产业，产业链长、聚集度高的特征，覆盖许多领域，城市功能不断完善优势：具备综合复合型休闲度假功能，消费者消费结构复杂，购买领域广，重复性消费活动功能高发展阶段单一复合名山秀水游古镇度假游名人故里游生态农家游生态农家游古镇度假游名人故里游名山秀水游度假内容水果采摘、吃农家宴观赏小桥、流水、人家；体验江南古镇历史韵味观看古建筑，了解历史文化观山、戏水、亲近自然逗留时间1天1天1-2天1-2天可体验度较高较低较高较低游客消费餐饮、采摘水果费用餐饮、门票、纪念品门票、餐饮等门票、餐饮、住宿等重复购买性几乎为零几乎为零几乎为零较低由于资源限制，主要以观光旅游和休闲旅游为主，重复性消费低。长三角旅游主要类型江南六大水乡古镇周庄西塘同里乌镇甪直南浔所在地江苏苏州浙江嘉兴江苏苏州浙江嘉兴江苏苏州浙江湖州历史时间九百多年六百多年九百多年一千多年两千多年八百多年水气指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★古老指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★人气指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★特色明清时期周庄是一个粮食、丝绸及多种手工艺品集散地和交易中心，全镇60%民居为明清建筑，近百座古典宅院、60多个砖雕门楼和14座各具特色的古桥。吴越两国相争的交界地，故也有吴根越角之称。自然环境十分幽静，具有长长的巷道，过街的窗户是造型细致雕刻讲究的木结构，漫步其中，一种思古之情油然而生完整的明清代古建筑，“一园、两堂、三桥”，被15条小河分割，有49座小桥的千年古镇，家家临水、户户通舟，号称“东方威尼斯”最具文化气息的水乡古镇，具备小桥、流水、人家的水乡风情和精巧雅致的民居建筑，历史上曾经出过64个进士，161个举人，以及如茅盾、沈泽民等名人。古老文化，名胜古迹、古桥、古街、古民宅以及具有1300多年历史的古银杏树，有江南“桥都”的美称，宋、元、明、清时代的石拱桥72座半，现存41座，古代桥梁的博物馆名列浙江省l5个历史文化名镇之首，曾经是最富庶的江南古镇，著名的丝绸产地和丝市中心，云集百余家丝商巨富具备民居建筑和水乡风情的共性，同时在历史积淀和文化氛围存在差异化江南古镇分析互为攀比的营销开支同质化竞争激烈扎堆式的打折优惠政策案例：周庄的‘万三蹄’,同里的‘状元蹄’,甪直的‘甫里蹄’周庄前街后河，前店后房，典型的‘河街式’贸易集镇同里富家大园或雅致小院，体现出宁静的水乡居住环境甪直拥有唐代大寺庙，以庙兴镇南浔丝绸兴旺，巨贾辈出，是以工商业托起的古镇乌镇典型的‘人家尽枕河‘体现矛盾笔下的‘林家铺子‘的风情西塘以酒兴市，长廊布满整个古镇，体现的是买酒饮酒的商业文化核心旅游区内的水乡资源优势正在受到其他水乡古镇的同质化冲击。江南六大古镇竞争