22、苏州杭钢置业苏轮厂项目商业概念规划项目建议书(九

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《房市金碟:最有价值房产策划2000案》(08版)《房市金碟:最有价值房产策划2000案》(08版)成功商务网cg35.cn创立于2005年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则,耗时一年编辑整理了本套《房市金碟:最有价值房产策划2000案》资料,这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集!本套资料包括28组共2000多套策划案,以光盘快递提供,450元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载,随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线:13955607801,客服QQ:231072901、资料内容包括哪些方面?共有多少资料?答:本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态,涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节,总共2000多套。精品荟萃、绝无鸡肋!2、资料真实性能否验证?知名公司资料有多少?资料内容到什么时间?答:资料以光盘存贮,目录所列全部真实无缺!您可在网站下载免费资料试用,还可加QQ随机抽取验证。本套资料中,世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占70%左右,07、08年较新资料占70%以上并不断更新!专业房地产策划学习参考平台《房市金碟:最有价值房产策划2000案》(08版)3、资料文件是什么格式?能否复制使用?有没有版权问题?答:资料文件多为PDF格式,阅读检索非常方便。您可通过AdobeAcrobat程序将其中图文内容复制到如Word等其他文件里编辑使用,但不能修改编辑原文件!资料光盘没有加密,可复制备份。所有资料通过合法渠道收集,您可以学习、参考、借鉴,每个资料版权属于原作者!4、如何保障诚信?能否货到付款?价格能否优惠?答:建议顾客使用支付宝付款,这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式,买家收货确认无误后卖家才能拿到货款,否则买家可拒付!由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全,快递送件时会要求收件人先付款、后拆件,等付款后发现受骗为时已晚!这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案,450元物有所值!5、资料如何购买?多长时间收到?答:您决定购买,可先在网站下订单,请准确填写您的收货地址、电话等,如果使用支付宝还要填写支付宝账号,我们生成交易后您即可登陆支付宝网站,在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款,我们可将账号发短信给您,您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出,资料价格450元已含邮费,全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办?以后更新资料如何下载?答:所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量,如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务,我站每月将更新资料打包上传至网站FTP空间,您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。专业房地产策划学习参考平台《房市金碟:最有价值房产策划2000案》(08版)资料目录以下目录截止到08年7月,查看最新目录请登陆网站、世联地产策划资料集(127套)02、中原地产策划资料集(82套)03、伟业顾问策划资料集(54套)04、易居中国策划资料集(50套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等,50套)06、住宅类前期策划资料集(250套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(300套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等,235套)09、最新房地产市场报告资料集(50套)10、别墅物业策划资料集(68套)11、小户型项目策划资料集(36套)12、酒店公寓、商务公寓策划资料集(32套)13、HOPSCA、城市综合体策划资料集(30套)14、购物中心、商业广场策划资料集(61套)15、商业街、特色街区策划资料集(50套)16、社区商业、商业裙楼策划资料集(31套)17、写字楼、商务中心策划资料集(58套)18、酒店物业策划资料集(30套)19、旅游地产策划资料集(37套)20、专业市场策划资料集(32套)21、工业地产、创意地产策划资料集(30套)22、商业地产招商、商业地产理论资料集(34套)23、房地产价格策略专题资料集(30套)24、地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等,数十套)25、房地产销售流程管理资料集(47套)26、房地产企业管理资料集(112套)27、房地产物业管理资料集(31套)28、房地产营销培训和专业图书资料集(74套)附1、2007房地产广告年鉴附2、2008中国住宅设计年鉴附3、2007创新户型中国金牌户型大典打造苏州商业地产的领导者——苏轮厂的商业概念规划项目建议书杭钢置业深圳,2007年10月项目内容、方法和交付品121C.项目时间安排、组织结构和人员153D.项目预算163E.九洲远景公司介绍165目录页数本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的详细分析和讲演之前本文件是不完整的。除非经过九洲远景商业顾问有限公司的事先同意,本文件绝对不能交予第三方。我们认为,要把握中国商业地产蓬勃的发展机会,首先需要清晰地理解商业地产行业的内在规律和成功要素受到中国社会、经济发展的驱动,中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展中国全新的商业格局正在逐渐建立中,而这一过程在一、二、三四线城市呈现完全不同的特征从商业模式的角度来看,中国商业地产尚处于起步阶段从运营能力的角度来看,缺乏充分的前期规划是目前中国商业地产存在的核心问题商业地产运营的成功需要准确的产品规划、资本运作的技能,以及高质量的合作资源网络12345资料来源:九洲远景分析受到中国社会、经济发展的驱动,中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展商业地产发展的驱动因素经济持续发展中产阶级兴起城市化发展1231资料来源:九洲远景分析中国经济的快速发展和消费者持续的消费热情,将直接推动商业地产的发展社会消费品零售总额预计中国经济以及零售市场将持续提升[单位:亿元]48,13652,52659,50267,17776,410CAGR14.9%12.1%资料来源:国家统计局,九洲远景分析1.1中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化,将带来商业地产供应结构和质量的提升中国城市可支配收入结构预测(单位:十亿元)资料来源:麦肯锡中国消费需求研究97%91%36%10%4%1%3%41%21%8%1%4%10%51%61%0%2%5%7%11%0%0%5%11%16%19851995200520152025全球水准-家庭收入20万以上较低收入阶层-家庭收入2.5-4万富裕阶层-家庭收入10-20万较高收入阶层-家庭收入4-10万贫困阶层-家庭收入不足2.5万100%=5231,6874,81911,55922,6051%1%1.2•中国城市化率已经达到42%,但依然处于较低水平•由于城镇发展本身的规模不经济性,大城市将承担更多的城市化责任•预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费品市场每年将新增市场规模约900亿元•城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济发展和消费观念的升级•城市群的商业机会将主要发生在城市郊区,以及城市群的交界处城市化进程发展迅速城市群的发展改变扩张布局资料来源:九洲远景分析•上海、北京、深圳为代表–城市多商业中心格局已经形成,人均商业面积达4-5平米–城市化进程发展速度快,商业面积从总量上尚有一定的上升空间–商业地产项目的集中地,存在定位同质的问题,产品将趋于多元化,结构面临调整,层次会更加丰富–旧商业面临改建提升,存在市场进入的机会–消费者/市场接纳能力很强,是创新概念购物中心的主要市场•杭州、成都、武汉为代表–城市多中心商业格局正在形成,人均面积约2平米–预计经济逐渐进入快速通道,消费意识和观念强,预期商业地产总量有较大的市场提升空间–现代化购物中心逐渐涌现,产品种类单一,以城市中心和邻里购物中心为主,产品种类有较大的发展空间–原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入的机会,同时有新城市商业中心兴起的进入机会•惠州、湘潭、赣州为代表–城市以单一商业中心格局居多,人均商业面积低–开始开发购物中心,总量有一定的发展空间–目前产品以城市中心、hypermarketanchored的地区中心为主,未来市场仍将以这两种产品为主–具有明显的“先行者优势”一线城市二线城市三四线城市2资料来源:九洲远景分析从商业模式的角度,中国商业地产尚处于起步阶段中国商业地产尚处于起步阶段第一阶段销售阶段•房地产开发商行为•以住宅地产的手法进行操作,是目前多数房地产企业所处的状态•所开发的商业店铺被分割出售,开发商纯粹追求短期现金流第二阶段投资阶段•以长期投资的思路进行操作•做到了只租不售,具有整体的商业规划•然而资金链条没有解决,基本依靠自有资金和私募,扩张有限第三阶段证券化阶段•金融企业的行为•由金融公司发行基金,用长期的资金进行项目投资和开发•是投资证券化的行为,将同时被证券机构、证监会、交易所进行监督,审批程序严格3资料来源:九洲远景分析而商业地产领域中,还没有出现成熟的商业地产商,整体运作水平和竞争水平尚不高商业地产开发企业基金4资料来源:九洲远景分析相比国际成熟的商业地产开发流程,目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划项目选址项目规划项目设计项目招商项目施工获取土地项目招商项目施工租户组合规划项目设计获取土地项目选址国内外商业地产开发流程对比国际成熟商业地产开发的基本流程目前中国商业地产开发的基本流程•规划先行是成熟商业地产开发流程的典型特征•而国内缺乏对规划定位的严谨论证,往往依靠经验判断,直接进入设计和招商阶段资料来源:九洲远景分析美国城市土地利用协会(ULI)寻找融资渠道4缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场需求,昀终导致出租率、收益率双低

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