如何打造非超高层标杆写字楼

本报告是严格保密的。如何打造非超高层标杆写字楼？本报告是严格保密的。我们借鉴了深圳、北京的非超高层的一线写字楼（高度为百米左右）的产品配置，论证非超高层提升价值的途径。启示：本报告是严格保密的。五、现状下的SWOT分析（二）非超高层写字楼扫描深圳本报告是严格保密的。从规划定位伊始，就站在“第四代写字楼先驱和典范”的高度来打造：强调以客户需求为中心；提倡人性化的沟通与交流；引导智能化，强化绿色环保办公理念。华润大厦第四代的要素核心内容人性化办公开放式办公环境；大面积的公共休闲空间及楼宇内立体绿化；设置的高级行政人员卫生间，满足私密性要求；健康环保4.2米层高空间、内部独特的无柱设计营造宽敞舒适的办公环境，送风系统中有引进负离子和氧吧等功能。智能化美国、澳大利亚、香港等国家和地区的标杆设计顾问公司组成强大的国际团队，联合打造华润大厦国际智能商务平台。多重景观香港米埔优美的自然景观、蔡屋围金融中心区城市景观和城市建筑群。本报告是严格保密的。五、产品下的SWOT分析（二）非超高层写字楼扫描北京本报告是严格保密的。名称非超高层标杆写字楼要素西环广场一个立体的多功能交通枢纽、六层商业空间、三座近百米高的写字楼及一座60米高的综合办公楼组成，商业包括超大综合商业中心和大型超市弧形商务建筑群，不同于传统直角平面式工业造型；LOW-E钢化双层中空清玻幕墙（采用半悬窗设计）；短进深仅10.6M无采光死角；全通透无廊柱挑空7.65米阳光穹顶；枢纽设有5个出入口；设置丹麦格兰富水泵生活水箱及生活变频供水设备，加设紫外线消毒口；门禁系统：在重要机房设置门禁系统；离线式电子巡更系统：基讯设备，8条巡更路线；安装卫星电视接收系统；物业管理增值服务一、礼宾司服务台提供各种顾客服务二、设立客户服务专线迅速回应客户需求三、举办主题式展览及表演繁忙工作中的调剂四、设立网站加强勾通五、引入消闲活动承办商提供完善消闲服务默契本报告是严格保密的。名称非超高层标杆写字楼要素时代辉煌总建筑面积：64533平方米开间面积：100-2000平方米楼内配套：健身周边配套：银行、商务中心、IT俱乐部、多功能厅、员工餐厅、高档宴会厅、星级咖啡厅、当代商城、双安商场外形：北京首例双角锥交错建筑；结构：北京首例纯钢结构外墙：low-e中空通透全落地玻璃幕墙大堂：大理石精装修10m结点柱距，更大实用办公空间供水：24小时热水空调系统：24小时VAV鲜风空调系统通讯设施:综合布线系统电梯:10部日本东芝电梯，其中5部为观景电梯本报告是严格保密的。名称非超高层标杆写字楼要素新保利大厦总占地面积：10600平方米总建筑面积：109080平方米建筑高度：99.2米功能设置：写字楼/博物馆/商业/餐饮世界首席柔索玻璃幕墙：90米高，60米宽的单层双向点式柔索玻璃幕墙，柔软的钢索穿梭于玻璃之间，使得整个玻璃幕墙浑然一体。具有良好的采光性能的超白玻璃让大厦大堂通透明亮，并给于内侧办公最大的自然光。8层悬挂式钢结构吊楼：吊楼如镶嵌于大厦之中，犹如“空中楼阁”，保利艺术博物馆进驻吊楼。北京第一摩天中庭：中庭高达90米，逾千平米的大堂没有一根立柱遮挡视野，气势磅礴。国内首例竖向遮光百叶：在玻璃幕墙外面布上一层与玻璃保持一定角度的石材百叶。其根据北京四季光照设计最佳角度，保证夏天最大的遮阳效果和冬天的日照效果。立体流水雕塑：北侧广场上预定有30米高的立体流水雕塑。26部电梯配置：其中办公区设置15部高中低分区电梯，地下一层与首层之间设置4台自动扶梯，吊楼内设置4部博物馆专用梯，大厦设消防/服务梯3部。空调系统：采用变风量空调系统，每层设两个独立的VAV空调系统，自行控制每层的湿温度，在特殊的情况下可以转换成全新风工况运行。在空调箱中加入高效电子净化装置和紫外线消毒系统。本报告是严格保密的。竖向遮光百叶钢化结构吊楼摩天中庭柔索玻璃幕墙本报告是严格保密的。北京非超高层写字楼元素借鉴立面结构设计：弧形建筑\\纯钢结构双角锥交错建筑\\双曲面结构\\悬挂式钢结构吊楼\\竖向遮光百叶玻璃幕墙:LOW-E钢化双层中空清玻幕墙\\柔索玻璃幕墙硬件配置:门禁系统\\离线式电子巡更系统\\卫星电视接受设备\\丹麦格兰富水泵\\VAV鲜风空调系统\\综合布线系统\\管道直饮水系统\\24小时热水供应物业服务：酒店物业服务\\物业商务增值服务公共空间：大堂装修运用木质的屋顶和墙面\\立体流水雕塑\\枢纽设有5个出入口\\充足的停车位\\7.1公顷楔形绿地广场\\“综合管廊+地下空间开发+地下环形车道”三位一体的地下综合构筑物模式\\充足的电梯数量，等待时间不超过30秒\\摩天中庭产品创新：平面空间无柱化设计\\无廊柱挑空7.65米阳光穹顶\\短进深无采光死角可改变因素不可改变因素本报告是严格保密的。本项目可以通过在可改变因素（包括物业细部的展示、科技产品的配置以及服务管理的升级）上全面超越竞争对手，增加项目本身的附加值。剖析北京的典型案例，我们得到的借鉴意义：本报告是严格保密的。五、现状下的SWOT分析（三）竞争范围内可改变因素的现状大堂设计装修外立面造型材料单元玻璃幕墙面积通道宽度空调及平衡阀物业管理商务服务电子屏国商中心香港兴业建筑师（国际）有限公司刘荣添双层中空镀膜玻璃幕墙9.0M×1.5M公共走道宽1.8米日本原装可变冷媒流量空调系统第一太平戴维斯顾问软性服务企业展示周电梯内设置LCD液晶显示屏诺德中心香港著名室内设计师梁志天设计单元式双层中空LOW-E玻璃4.2M×1.6M公共走道宽1.8米特灵空调能量型计费方式，更精准，节约营运成本仲量联行附楼集餐饮、休闲等商务配套设施，3楼设置同声翻译智能化会议室大堂设置可触摸式电子LCD真彩显示屏，电梯轿厢内两台LCD真彩显示屏本报告是严格保密的。国际商会中心劣势：不利于客户上门拜访，金融贸易类企业客户接触频繁，此类型企业对门禁系统认同度较低。大厅门禁系统是写字楼国际化安全管理的标准，国际商会中心目前是深圳第一家启用该设备的甲级写字楼，体现了国际化品质，提升了办公私密性和安全性。本报告是严格保密的。诺德中心超大单元玻璃幕墙采用Low－E技术的全透明的低辐射玻璃幕墙，双层玻璃中空结构，玻璃厚8mm，中空层厚约12mm。单元超大玻璃尺寸4.2M×1.6M。优势：高透光、低辐射，有效保温节能，绝佳视野景观。劣势：成本较高，工期较长。本报告是严格保密的。诺德中心网络支架地板网络支架地板尺寸：600mm×600mm、高15mm；写字楼地板标准化未来发展方向。优势：地面可自由调节，自动取平；灵活自由布局，超大电缆线容量；防潮、防尘、防火及防静电的功能。本报告是严格保密的。深圳一线写字楼也大量的运用了高档的装修材料和科技含量高的产品辅助。在我们看来，本项目要想超越竞争对手，除了“真金白银”的投入，还应挖掘真正的创新点。启示：本报告是严格保密的。五、现状下的SWOT分析（四）项目创新点判断分类元素现状下支撑标杆价格的体系剖析难以改变的元素非超高层物业；梁底净高2.6米难以铺设网络地板；商业功能的复合设置，无法实现纯大堂的要求；昭示面窄。（无改变可能的劣势）可借鉴元素大堂面积、高度；不必刻意追求超高实用率，能够满足70%即可；停车位服务面积；电梯服务面积。（具有一定的优势）创新元素展示因素：外立面、大堂、通道、电梯厅、广场；节能环保：空调平衡阀，动态均衡制冷；开启扇、新风子系统；服务功能：酒店式管理、商务服务、灯光工程；电子屏。本报告是严格保密的。展示元素＆外立面非超高层标杆写字楼多通过异形设计突出项目的昭示性。崇尚现代，追求质感。本报告是严格保密的。展示元素＆大堂通透大气，大中庭设计；引入人造瀑布、雕塑等，增加大堂的景观效果；尽可能采用采光天棚，引入自然光。本报告是严格保密的。展示元素＆商业设施的处理昭示强烈的客户引导体系，营造悠闲的商业氛围。本报告是严格保密的。展示元素＆通道通道装修运用木质的屋顶和墙面，增加人性感知元素和温馨感。本报告是严格保密的。展示元素＆电梯厅宽敞电梯间通道宽度超过3.8米，成为客户感知产品的重要元素。本报告是严格保密的。展示元素＆广场广场空间布局注重合理性，功能在于与临近的项目广场进行有效衔接，形成对人流动线和车流动线有效的组织，并关注与地下交通的组织节点的运用，并适当融入人性和艺术的元素。本报告是严格保密的。展示元素＆广场艺术小品本报告是严格保密的。展示元素＆地铁通道广场或大堂设置地铁出入口，在设计形式上力求与公共空间布局自然协调，方便人流动线的出入。本报告是严格保密的。写字楼入口通过门厅台挑空或高大的门廊显示气派与大度，并设置雨蓬，方便门前候车。展示因素＆写字楼入口本报告是严格保密的。展示因素＆空中花园将自然引入的写字楼空中花园设计健康写字楼，设置空中花园，通过开启的窗户及种植绿化，把自然引入高层建筑，改善办公环境，提高附加值。本报告是严格保密的。当现代人厌倦了恒温，诅咒周末加班的闷热，惊惧了空调病后，他们向往的工作环境是节能环保的……本报告是严格保密的。节能环保＆开启扇开启扇的运用成为绿色办公的重要标志，自然的空气流入，减少对空调的依赖，减少能耗。本报告是严格保密的。节能环保＆新风子系统低速送风，无噪音、无气流感、无扬尘；楼顶设置冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量；送风系统中有引进负离子和氧吧等功能，使员工的办公健康环境始终处于“保鲜”状态；降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/热成本。本报告是严格保密的。节能环保＆空调平衡阀动态均衡制冷，节省空调系统制冷成本；多用于分体空调制冷系统。现在的标杆写字楼普遍运用中央空调系统，但从本项目的区域客户特征和运营成本角度考虑，使用分体空调客户认同度高，但同时将影响外立面的设计。本报告是严格保密的。服务功能＆智能管理系统引进先进管理控制系统和高素质专业人才，实施酒店式管理。门童叫车服务；大堂等待服务；各类代办服务。本报告是严格保密的。服务功能＆灯光工程、水牌、电子屏为客户提供强烈的展示条件，发布入驻企业的名称、Logo、广告片等信息，增加客户的尊贵感。