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B.A.Consulting·蓝色港湾总结时间：2010.06.26BACICB.A.ConsultingSOLANA是国内首座LifestyleShoppingPark，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在ShoppingCenter大行其道的市场环境下，开创了京城商业的新亮点。BACICB.A.Consulting合作团队：发展商——北京蓝色港湾置业有限公司商业顾问——世邦魏理仕商业策划及市场顾问——全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（THOMAS）顾问公司酒店管理----新加坡悦榕酒店管理集团BanyanTreeGroup建筑规划及园林景观设计——全球三大商业建筑设计公司之一美国JERDE国际建筑师事务所建筑规划——美国FiveDesignGroup公司（FDG）景观设计——泛亚国际水景设计——FLUIDITYDESIGNCONSULTANTA灯光设计——美国专业灯光设计公司KaplanGehringMccaroll(KGM)标识系统及环境设计—美国著名标识及环境设计公司SelbertPerkinsDesign(SPD)BACIC目录项目分析及定位项目规划项目招商运营推广BACICB.A.Consulting项目定位项目分析：区域交通客流用地国内商业的发展现状项目定位：总体定位客户定位商户定位BACICB.A.Consulting项目定位——区域分析区域SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。丽都商圈燕莎商圈CBD五公里辐射圈BACICB.A.Consulting便利交通道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。轨道交通状况：轨道交通方面，规划中的地铁10号线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟，并且换乘公交方便。公共交通状况：SOLANA项目周边公交路线密布，基本可以通过公交线路便捷的到达城市各个区域。项目定位——交通分析BACICB.A.Consulting人流状况据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。周边高端物业（约600万平方米）及已有成熟社区，超过20万的稳定日人流；周边写字楼（约90万平方米）及酒店，日均人流量10余万；距离项目1000米的农展馆，年人流量超过100万；朝阳公园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运营，及公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超过500万；综合以上数据，SOLANA所在区域日均人流量约为32万人次。项目定位——人流分析朝阳公园使馆区使馆区三元桥商务区农展馆工体BACICB.A.Consulting占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米，地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅项目定位——用地条件分析周边环境：朝阳公园：亚洲最大的城市公园，SOLANA紧邻朝阳公园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆，东岸为全世界最高的摩天轮“朝天轮”，还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等数个大型项目，在未来将成为北京全新的魅力亮点。亮马河：SOLANA项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟直抵颐和园的昆明湖。SOLANA将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。BACICB.A.Consulting从市场需求分析，一方面北京未来大型的购物中心将层出不穷，目前市场的将很难消化如此大体量的商铺，即使在未来3到5年恐怕这也将是一个重大的挑战。另一方，大型购物中心几乎百店一貌，鲜有创新的模式，这将最终体现在购物中心对客流的吸引力下降上。在蓝色港湾周边就有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位置，蓝色港湾较之都处于劣势。随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。大型购物中心只有能推陈出新，创造出新颖的商业模式才有可能在市场的重围中脱颖而出。而这种新颖的商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感前来体验。因此，SOLANA不仅将自己和ShoppingMall有效隔离，将注重消费体验的商业模式与朝阳公园完美结合起来，致力于打造全国第一家LifestyleShoppingPark。SOLANA的理念就是为所有的顾客提供一个无所不包的消费乐园。项目定位——北京商业地产的发展现状BACICB.A.ConsultingLifestyleShoppingPark项目定位——项目整体定位SOLANA是一个拥有景观优势的开放消费环境除了购物外，更加强调娱乐、休闲、购物、餐饮等业态的体验式商业中心为消费者创造一个北京前所未有的开放式水岸消费环境，有着高低错落的建筑和闲适的街道以及街边树荫下的咖啡座相比较ShoppingMall，SOLANA更加注重消费过程的精神享受！BACICB.A.Consulting项目定位——项目整体定位国际购物中心协会对LifestyleShoppingCenter的定义：位于密度较高的住宅区域迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求具有露天开放及良好环境的特征主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所Lifestyle购物中心是由商业步行街和Shoppingmall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。BACICB.A.Consulting项目定位——项目整体定位Lifestyle购物中心的七大特点特点一：休闲第一，所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。特点二：环境第一，与Shoppingmall和传统的商业步行街相比，Lifestyle购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。特点三：规模适中，美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shoppingmall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。特点四：业态专精，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppingmall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。特点五：消费高端，精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。特点六：经营利润高，Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。特点七：发展势头强劲，Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle购物中心在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shoppingmall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。BACICB.A.Consulting以家庭为核心的消费对象SOLANA目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。与家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在SOLANA找到属于自己的休闲方式，在商业业态的配置上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，在享受着丰富的业态的同时，SOLANA还有着漂亮的景观和众多的室外空间，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。项目定位——客户定位BACICB.A.Consulting根据项目的整体定位及客户定位，同时避免同周边成熟商圈产生业态竞争，SOLANA将引入的商户定位在中高档，基于这样的商业定位，开发商在整体项目业态上划分出30%餐饮、酒吧以及娱乐休闲和70%的零售，通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费。目前引入的主力店有：美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA和无印良品等国际、国内知名品牌。选择主力店的标准：希望引入有特色的主力店，选择一些可以和蓝色港湾整体定位相配合，和国际接轨的并能给消费者带来新的体验，和现有店铺业态形成互动的品牌。项目定位——商户定位侧重于休闲娱乐的中高档消费业态BACIC目录项目分析及定位项目规划项目招商运营推广BACICB.A.Consulting项目规划功能分区交通分析开放空间分析建筑体分析业态分析BACICB.A.Consulting占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层（局部三层），6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅物业类型：综合性商业车位：地上1300地下800美瑞时尚百货SOLANAMALL活力城品牌街西广场钟楼广场中央广场亮马食街水岸街酒吧街美食广场项目规划——功能分区BACICB.A.Consulting项目规划——交通分析交通分析动线设计外部交通分析内部交通分析BACICB.A.Consulting项目规划——交通分析大型购物中心如何保证客流是一个至关重要的课题，购物中心从选址到定位、建筑规划、招商、运营等一系列决策都在相当大的程度上决定客流，换句话说，客流的聚集不是从购物中心开始营业起需要考虑的问题，而是当购物中心还在图纸上时就应该重点考虑的问题。对于一个大型商业项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15%到20%。BACICB.A.Consulting项目规划——交通分析区别于一般购物中心重点关心的竖向交通问题，SOLANA蓝色港湾最大的问题不是层高，而是太大的面积。“8”字形自成回路的内部街道系统在商铺内、街道上、公共共享空间都设置了多个通道，使顾客可以快速转换购物空间，增加可选择性通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连利用地势高差，形成更多的沿街面，让商铺拥有了更多的展示空间停车位设计考虑到顾客购物的便捷性，顾客可以通过地下二层车库不出地面而抵达任何蓝色港湾绝大多数店铺如何才能让消费者逛的明白又舒服？BACICB.A.Consul