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南京下关滨江大拇指广场商业定位报告呈至：南京五道口置业有限公司2015年6月2CBRE|南京滨江大拇指广场整体研究思路33CBRE|南京滨江大拇指广场五、竞争项目研究六、参考案例分析七、商业定位八、设计方案建议九、永宁街10#11#地块一、城市经济及城市规划分析二、南京商业市场研究三、项目地块分析四、商业体量分析目录•城市宏观经济环境•城市发展规划分析•南京整体商业市场分析•区域商业市场研究•地块概览•地块价值分析•辐射范围与人口分析•大观天地Mall•南京1912酒吧街•项目商业定位方案•商业规划布局建议•体量分析•SWOT分析•新天地•宽窄巷子•李公堤4CBRE|南京滨江大拇指广场城市经济及发展规划分析城市宏观经济环境城市发展规划分析5CBRE|南京滨江大拇指广场地理位置：南京是江苏省省会城市，江苏省西南部，地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处，北连江淮平原，东接长江三角洲，是距中原和华北最近的江南中心城市。东距上海300余公里，东濒常州、镇江2市，西邻安徽省马鞍山市、滁州市，南接安徽宣州市，北临扬州市。城市定位：是泛长三角地区承东启西的枢纽城市，是华东第二大城市，仅次于上海，被定为华东地区的区域中心城市、国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心、滨江生态宜居之城和长江航运物流中心。南京南京市地理位置优越，是华东区域重要的历史名城、交通枢纽和文化、科技、经济中心。城市宏观经济环境城市人口、规模及经济：•2014年末，全市常住人口821.61万人•面积752.83平方公里，下辖11个区、19个镇•2014年末，南京全市完成地区生产总值8820.75亿元，三产比重为2.5：41.7：55.8南京市概况6CBRE|南京滨江大拇指广场南京市于2013年2月起，将主城区原4区（下关区、鼓楼区、白下区、秦淮区）合并为2区，即•原白下区、秦淮区合并成立新的秦淮区•原鼓楼区、下关区合并设立新的鼓楼区六合区栖霞区江宁区溧水区高淳县浦口区鼓楼区玄武区秦淮区建邺区雨花台区本案新秦淮区新鼓楼区本案城市宏观经济环境南京市行政区域调整7CBRE|南京滨江大拇指广场2014年南京市GDP总量8,820.75亿元，受2008年金融危机的负面影响，GDP增长率在2009年有所下滑，但2010年迅速恢复过来，近6年始终保持在10%以上；对比2014年江苏省各市GDP总量，南京位于第一梯队第二位，略高于无锡，但相比苏州仍有较大差距。2009-2014年南京市GDP及增长率1,9311,9662,4553,2523,3713,6983,8364,9024,9645,6538,2058,82113,761050001000015000宿迁市连云港市淮安市镇江市泰州市扬州市盐城市常州市徐州市南通市无锡市南京市苏州市212014年江苏省各市GDP总量对比（亿元）资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报4,2305,0136,1467,2028,0128,82110.9%18.5%22.6%17.2%11.0%10.1%0.0%7.5%15.0%22.5%30.0%02,5005,0007,50010,000200920102011201220132014南京GDP（亿元）增长率城市宏观经济环境GDP增长及总量对比8CBRE|南京滨江大拇指广场10.1%7.7%8.1%10.7%12.4%10.8%0%5%10%15%050,000100,000150,000苏州无锡南京常州镇江江苏省2009人均GDP（元）2014人均GDP（元）复合增长率（%）67,45579,42796,87288,52598,011107,54511.7%13.1%11.4%11.8%10.7%9.7%0%5%10%15%050,000100,000150,000200920102011201220132014人均GDP（元）人均GDP增长率（%)40,00044,00050,73653,11557,65572,70677,45782,654102,651104,423107,545126,400130,000-50,000100,000150,000宿迁市连云港淮安市盐城市徐州市泰州市南通市扬州市镇江市常州市南京市无锡市苏州市2014年南京市人均GDP为107,545元，近5年来年复合增长率达8.1%；人均GDP年增长率在2009年受金融危机影响严重放缓至11.7%后，借助国家经济刺激计划的利好在2010年回升至13.1%，在2014年因国际市场低迷、国内经济严峻，再次略回落至9.7%；2014年，南京市人均GDP（107,545元）高于江苏省平均水平（81,874元），在江苏省各城市中排名第三；因省内其他一些处于快速发展阶段的城市，其复合增长率（8.1%）低于江苏省全省平均水平（10.8%）。南京人均GDP低于无锡与苏州；且增长速度有所放缓。资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报2014年江苏省人均GDP为81,874元2014年江苏各市人均GDP（元）江苏省人均生产总值排名前5位城市对比2009-2014年南京人均GDP及增长率城市宏观经济环境人均GDP增长及排名9CBRE|南京滨江大拇指广场160.4%136.2%127.1%126.7%95.1%84.3%0%30%60%90%120%150%180%020040060080010001200苏州无锡常州南京南通徐州户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口/户籍人口（%）630632636639643649771801811816819822122.5%126.6%127.5%127.8%127.3%126.7%110%114%118%122%126%130%01002003004005006007008009001000200920102011201220132014户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口/户籍人口（%）2009-2014年南京市人口变化南京市与江苏省及省内主要城市人口变化对比（2014）南京市户籍人口与常住人口数量均保持缓慢增长；常住人口与户籍人口的比例从2009年到2010年期间有较大增长，此后逐年缓慢上涨，2013年后稳定中略有下降。相较于江苏省其他5个主要城市，南京常住人口与户籍人口均处于中间水平，相较于南通和徐州等人口输出型城市，南京属于人口输入型城市。资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报城市宏观经济环境南京人口10CBRE|南京滨江大拇指广场4,0613,0552,1541,6641,8044,16712.3%10.8%12.1%12.8%12.3%13.4%0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%01,0002,0003,0004,0005,000苏州无锡南通徐州常州南京2009社会消费品零售总额（亿元)2014社会消费品零售总额（亿元）复合增长率（%）1,9622,2682,6973,0813,5044,16718.8%15.6%18.9%14.2%13.8%12.90%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500200920102011201220132014社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）2009-2014年南京市社会消费品零售总额及增长率江苏省主要城市社会消费品零售总额对比（2014年）2009-2014年南京社会消费品零售总额逐年增加，5年实现增长1倍的水平，而2012年后增长速度呈现逐年减缓趋势；横向比较，南京社会消费品零售总额位于全省第一的水平，略高于苏州；全省主要城市社会消费品零售总额复合增长率接近，南京（13.4%）超过全省平均水平（12.4%）；相比GDP与苏州及无锡的差距，南京在社会消费品零售总额方面表现较好，2014年达到4167亿元，反超苏州、较无锡高35%，成为江苏省第一，显示了南京的消费在整个经济中占据的重要地位。资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报城市宏观经济环境社会消费品零售总额11CBRE|南京滨江大拇指广场16,33918,15620,76323,49325,64725,8558.0%11.1%14.4%13.1%9.2%7.2%64.1%64.1%64.5%64.7%64.3%60.7%0%20%40%60%80%100%06,00012,00018,00024,00030,000200920102011201220132014人均消费性支出（元）人均消费性支出增长率（%）占人均可支配收入比（%）10.3%11.0%13.7%12.8%9.8%8.8%0%3%6%9%12%15%010,00020,00030,00040,00050,000200920102011201220132014人均可支配收入（元）增长率（%）2009-2014年南京市人均可支配收入及增长率2009-2014年南京市人均消费性支出及增长率2009-2014年南京人均可支配收入逐年增加；虽受09年经济危机影响略有起伏，但在2013年前总体保持每年10%以上的速度增长；受经济环境的影响，从2013年起，人均可支配收入和消费性支出的增速均开始放缓。2009-2013年中人均消费性支出占人均可支配收入的比例基本稳定，而在2014年时有较大幅度下降；支出与收入趋势基本保持一致，支出的波动幅度较收入更剧烈，即在经济环境好的时候人们更愿意消费，而在经济萧条的时候消费更加理性。资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报城市宏观经济环境人均可支配收入与消费性支出12CBRE|南京滨江大拇指广场2.8%3.5%3.8%9.2%9.3%15.8%22.2%28.7%0%10%20%30%医疗保健支出家庭设备、用品及服务支出食品支出教育文化娱乐服务衣着支出居住支出交通和通讯支出其他商品及服务33.0%18.8%9.3%13.9%6.4%6.8%7.5%4.3%食品支出教育文化娱乐服务衣着支出交通和通讯支出居住支出医疗保健支出家庭设备、用品及服务支出其他商品及服务南京市城镇居民消费支出结构南京城镇居民各项消费支出增长速度比较南京市城镇居民消费性支出中占最大比例的三位依次是食品支出（33.0%），教育文化娱乐服务（18.8%），以及交通和通讯支出（13.9%）；食品支出仍是主要消费事项，教育文化娱乐服务也占有重要地位；各项消费支出增幅最大的是其他商品及服务支出，增长28.7%，其次为交通和通讯支出增长22.2%。资料来源：南京市统计年鉴*目前南京统计局仅公布2013年数据南京居民消费结构进一步优化，生活质量进一步提高；随着居民收入提高，居民为改善自身生活质量加大对于教育、文化、娱乐等服务的投入，必然带动这些产业的快速持续发展。城市宏观经济环境消费支出结构13CBRE|南京滨江大拇指广场2014年中国重点商场、购物中心销售额榜单商场2014年销售额2013年销售额增幅北京新光天地69.0亿75.0亿-8.0%南京德基广场66.4亿58.9亿12.7%广州正佳广场64.0亿62.0亿3.2%深圳万象城62.0亿61.0亿1.6%杭州大厦59.0亿57.0亿3.6%广州天河城55.0亿58.0亿-5.2%长春欧亚54.0亿53.0亿1.9%上海八佰伴49.0亿47.0亿4.3%南京中央百货42.1亿43.6亿-3.4%上海港汇广场40.0亿40.0亿0.0%商业市场消费能力强劲包括赢商网、联商网在内一些专业第三方研究机构针对2014年中国国内的购物中心和百货商场的营业情况出具了一份《2014年中国重点商场、购物中心销售额榜单》（见左表），其中南京的德基广场和南京中央百货分别以66.4亿和42.1亿的销售额位于榜单的前十名，而南京也