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市场准入管理规范1市场准入管理办法（暂行）MarketAccessManagementSpecification保利物业管理有限公司市场拓展中心2016年3月市场准入管理规范2市场准入管理办法第一章范围第一条本办法规范了公司市场拓展对项目的评估筛选工作，对市场定位和市场准入做出明确的要求与规定，适用于公司项目拓展市场准入工作的规范。第二章职责第一条公司领导1、负责公司市场发展方向的确定；2、负责对在符合市场基准准入条件之外的拓展申请项目进行审批。第二条财务管理中心1、负责确定并审核市场准入所需达标的项目利润率（包括新项目和在管项目）；2、负责对经公司领导批准的降低考核利润率标准的拓展项目进行备案。第三条企业运营中心1、负责对项目合作、企业参股/并购等相关事项进行评估；2、负责对在符合市场基准准入条件之外的拓展申请提出审核意见供公司领导做决策参考。第四条市场拓展中心1、负责对区域公司上报的除顾问和全委之外的项目立项报告进行审核；2、负责对在符合市场基准准入条件之外的拓展申请提出审核意见供公司领导做决策参考。第五条区域公司市场准入管理规范31、对在符合市场准入条件之内的拟参与竞标项目，负责立项流程的发起、提交立项登记信息，进行立项申报及备案；2、对在符合市场准入条件之外的拟参与竞标项目，负责制定并提交相应补充说明材料，供审核部门及公司领导进行决策判断。第三章实施第一条基准标准准入根据五种不同的拓展方式，拟定准入条件如下：1、各类型拓展方式：A、顾问B、全委C、品牌输出D、项目合作E、企业参股及并购2、各拓展方式准入条件：A、顾问方式：1)顾问方式原则上按月收取被顾问方顾问费，月度顾问费不得低于2万元，顾问服务合同签订不得低于一年；2)因提供顾问服务而产生的差旅费用，由被顾问方另行承担，不计算在月度顾问费之内；3)被顾问方需要我方派驻项目常驻人员时，项目常驻人员所产生的费用由被顾问方负责，不计在月度顾问费之内；4)顾问项目只计入经营业绩，不计入业务拓展规模业绩。市场准入管理规范4B、全委方式：1)全委项目拓展物业类型，必须符合公司外拓物业类型标准，即政府物业、公众物业（高校、医院）等机构物业、商办物业、大型中高档社区；2)全委项目必须是以保利物业为唯一物业管理单位，物业管理委托合同必须包含两项物业管理主营业务以上，而非单项业务分包服务合同；3)全委项目的财务测算，优先采用酬金制；4)全委项目合同期内年度税前利润原则上不得低于5%，但政府办公物业年度税前利润可不低于3%。C、品牌输出方式：1)保利物业总部原则上不批准品牌输出方式；2)特殊情况下品牌输出的，由项目所在地的区域公司单独提报总部进行审批。D、项目合作合资方式：1)保利物业总部原则上不就单个项目与合作方成立合资公司；2)需就单个项目成立合资公司运作的，由项目所在地的区域公司成立相应的保利物业直属子公司，与对方进行合作；3)因合作项目而成立的合资公司，保利物业必须控股51%及以上；4)若项目属于大型综合体等优质项目，保利物业可作为最大单一股东参与项目的合作合资。E、企业参股及并购方式：1)具有一定的规模效应，企业管理规模200万平方米以上，或者企业有较好的历年财务表现，整体财务健康、盈利，年营收在2000万元人民币以上；市场准入管理规范52)控股模式：控股51%以上，实现我方财务并表；3)参股模式：对拥有标志性项目，或发展迅速、成长度高的同行企业，可适当放宽标准，商讨企业参股模式或就单个项目股份合作模式；4)并购模式：通过双方商定，采取完全收购股权、股权置换等方式，引入第三方专业机构估值，实现100%股权并购；5)股权置换，原则上以保利物业在该地区的区域公司股份为置换条件，以确保保利物业总公司股权的绝对控股；6)根据实际并购对象情况，可采取组合型模式操作，即：增资+股权置换等。第二条基准条件偏离准入1、公司原则上不接管不符合基准准入条件的市场项目，但考虑重点地区、重点客户及重大影响，对在满足基准标准之外的市场项目，经区域公司申报，公司审批同意的，可给予准入。2、准入流程区域公司评估后，认为项目达不到要求，但对公司未来发展有重大影响的，提出降低标准的立项申请（附相关说明资料），经区域分管领导审核通过后，交由公司市场拓展中心、企业运营中心进行评估，报总经理、董事长审批同意后，项目给予准入。第四章审批权限第一条区域公司分管领导/董事长：负责对所有顾问和全委项目进行立项审批；第二条公司经营班子：负责对在符合市场基准准入条件之外的拓展申请市场准入管理规范6项目立项报告进行审批；第三条公司董事长：负责对成立项目合作合资公司的立项报告进行审批；第四条公司董事会：负责对所有企业参股和并购项目进行审批。第五章管理要求第一条公司要求所承接项目必须经过准入审批。第二条附则本管理办法由市场拓展中心负责解释和修订。本管理办法自下发之日起生效。