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12金厦·任县项目全程营销构想由：世华源地产机构承谨呈：金厦地产3前言感谢贵司的信任，参与本案的相关工作。在与贵司的见面沟通后，我司通过对本案掌握的情况，结合以往的操盘经验，对项目形成初步的判断及项目概念的初步设计思路，方案的进一步实施还需要与贵公司进一步沟通、论证、延展。希望我们此次共同取得成功！世华源房地产经纪有限公司是邢台市本土专业化房地产代理企业，主营房地产全程行销策划代理的房地产综合服务商。21世纪是服务的时代，服务业的发展水平代表着一个国家的经济发达程度。服务是企业品牌创造差异及参与市场竞争的利器，公司作为不动产的服务提供商，无论现在，还是将来，只坚持“服务创造价值”的经营理念，不断提高创造客户价值的能力为客户服务。致力于成为中国优秀的国际化房地产综合服务商！•世华源地产机构简介•（二）公司文化•经营宗旨——尊重人才员工利益高于一切，创建国内高级房产顾问机构、代理机构和投资机构。••精神信念——挖掘潜能创造价值•价值观——认真、负责的工作态度就是价值的体现和荣誉的获得。•核心文化——态度速度认知度•（三）业务范围•业务范围：•一、房地产代理、营销、策划；•二、房屋买卖、租赁、收购、置换、代办产权手续；•三、房地产测绘、建筑面积、使用面积测量；•四、代办房屋地产价格评估、交易过户、抵押贷款、房屋现值价格评估；•五、房地产咨询服务。6自我销售：●经验相对缺乏，容易丧失战略理念。●整体销售频率容易出现失控，后期形成滞销，留存老大难房源，出现尾盘无法去化。●销售渠道贫瘠，通过人际关系销售直接影响售价，损害开发利益。●一线人员间接利益，责任度低，卖不好了走人，管控难度大。专业销售：●经验丰富，能迅速建立品牌及延伸。●销售节奏把控性强，配合得当，能完成百分百销售。●销售渠道拓展能力强，有积累的客户源，便于项目品质提升，取得利润最优化。（区域有所有周边乡镇领导渠道，并占有600余组客户资源）●直接利益，开发商赚钱才获利，责任度高，管控难度低。双赢7思路我们的思考：1、如何最大化的将企业品牌和项目品牌完美整合？2、如何在操盘的过程中通过创新建立开发商品牌？3、如何在最短时间内实现价值最优化？8金厦映象金厦·世纪村金厦·北斗星金厦·领袖新城金厦·现代城金厦·壹号金厦·帝景金厦·豪庭金厦·富华苑金厦·一城具体后议，以下为提案暂定名延伸项目名称推荐9寻觅冀中能源企业使命：奉献绿色能源创造幸福生活领袖新城意义所在：延续集团企业文化，拓展多元化业务发展，改善任县居住品质，提升区域生活理念，打造现代、绿色、健康、的生活氛围古典主义：pass!新古典主义：pass!后现代主义：pass!欧洲风格：pass!北欧风格：pass!仿古风格：pass!......：pass!现代主义：OK！新加坡风情：OK！成本OK！链接OK！建筑风格价值最大化OK!现代、绿色、活力、健康、有氧！PS:项目外立面、沙盘已定，节省成本前提下进行风格嫁接，并将以此延展塑造出金厦公司品牌高度。10第一章：任县房地产市场研判第二章：市场定位第三章：物业发展建议第四章：策略推广第五章：销售执行第六章：视觉形象应用报告目录11第一章：任县房地产市场研判12目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争真正的‵竞争′是如何‵突破自我′从城市房地产发展特点来看目前任县房地产发展水平还处于初级阶段，从自建房到现在的商品房，需要一定的过渡阶段，但是从目前市场的产品来看显然发展的空间很大，因此在竞争的程度在于潜在。从目前区域内市场楼盘看目前在建在售商品房项目从户型、景观、规划、物业等方面都处于市场的初级阶段，表现了一定的竞争程度，特色不足！从目前客户情况看客户主要以自住为主，但改善型客户比重呈逐步增加趋势。他们对事物的判断及所见过的世面直接决定他们对产品的判断及喜好，因此住宅产品的可塑空间决定了竞争的原素13市场研判——城市地理●任县位于河北省南部，地处滏西平原，距石家庄市100公里，距邢台市20公里。总面积431平方公里，耕地47万亩，总人口29.4万。任县辖3个镇、5个乡：任城镇、邢家湾镇、辛店镇、西固城乡、永福庄乡、大屯乡、天口乡、骆庄乡。●任县地处东部季风型、南湿带气候带亚温润区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。全年平均气温13℃，寒暑变化显著，全年平均降水量为498.2毫米。年平均日照总时数为2567.5小时，年平均无霜期197天。●任县交通便利发达，东临106国道和京九铁路，西临107国道和京广铁路，中有京深高速公路，邢德、邢济公路穿越全县。另外滏阳河、溜垒河、沣河等八条河流穿经而过。14市场研判——楼市概貌●在目前大环境和市场竞争比较激烈的形式下，大部分开发企业把视线都转向了竞争和影响相对较小的县城市场。●目前任县房地产市场处于发展阶段，如果操作得当市场还有很大潜力可挖掘。经过详细的市调分析结合当地在售项目的实际情况本公司对任县市场进行了专业的剖析。15市场研判——楼市简况（1）金王府小区开发商：邢台中房房地产公司开发建设代理商：邢台英联代理有限公司项目位于任县老城区医院南侧，交通状况较差.占地约9万方，分两期开发：一期开发219套，于09年8月份交付使用，得知项目于07年10月份开盘以来，综合原因导致项目销售不畅，至今约剩余房20套。二期涉及拆迁，暂无开发动静。建筑形态是5﹢1，主力户型以两居和三居为主。积两居：87.49㎡，95.99㎡，101.23㎡。三居：117.57㎡，128.45㎡，146.17㎡。目前均价：1460元。•一层：1600元∕㎡二层：1668元∕㎡三层：1598元∕㎡•四层：1458元∕㎡五层：1000元储藏间800元∕㎡车库1500元∕㎡•优惠方式：一次性和按揭付款可享受3000元优惠。。•地板采暖，暖气50元∕㎡，天然气2260元∕户，物业费暂定0.3元∕㎡16市场研判——楼市简况（2）东方花都开发商：邢台汇昌房地产开发公司开发项目位于县城新兴路与外环路交叉口东北角，总建筑面积约7万方。由12栋5﹢1多层住宅组成，总约300户。两期开发主要以三室为主两室为辅助户型。主要以三居作为主力。面积：三居112㎡，115㎡，129㎡。两居88㎡，94㎡。•项目均价1510元∕㎡•一层1658元∕㎡二层1728元∕㎡三层1658元∕㎡四层1428元∕㎡五层1098元∕㎡储藏间998元∕㎡车库1558元∕㎡•开盘时可享受每平米20元的优惠，已售约90﹪，目前无优惠。•09年10月交付，物业由开发商下属公司管理17市场研判——楼市简况(3)上东国际开发商：邢台顺发房地产开发有限公司代理商：邢台问鼎代理公司项目位于任县光明街与槐乡路交叉口北行50米（原土产公司旧址）。小区总建筑面积7万余平米，由12栋5﹢1多层和两栋11层小高层组成，共约496户。两期开发，一期于08年8月16号开盘销售，到目前为止一期还没有售完，二期已经在销售中，前销售均价为1530元∕㎡，一期均价为1500元∕㎡。•一层1738元∕㎡二层1790元∕㎡三层1760元∕㎡四层1500元∕㎡•五层1200元∕㎡储藏间1100元∕㎡小车库1400元∕㎡大车库1600元∕㎡•购房每套享受1000元的优惠，一期交付时间为2010年3月1号，二期于2010年5月1日交工。物业自行管理，物业费待定。水源热泵方式供暖，暖气50元∕㎡，天然气2700元∕户。目前一、二期共推售约200套，不到小区的一半房源，任县最高价位。销售情况一般，•优势：准现房，在市场上有一定的占有率。配套相对完善•劣势：地理位置较偏，交通不便，售价偏高，销售公司无推广意识。18市场研判——区域前景随着县政府的搬迁，本项目作为城市经典品质园区的地位将进一步得到认同和追捧。同时，长期来看，本案所处地段更具有城市中心区的地位，本案的区位优势将与时共显，如果合理运用，并进行正确的生活理念导入，区域中进行项目运营势必获得相应的利益！19第二章：项目定位201、宗地位置项目所在的邢台任县，是邢台未来几年发展的重点区域，政府将投入重要精力和财力重点发展，这里的各项配套设施都将逐步完善，逐渐由县演变成区，共享市级配套，而且项目紧邻县政府新区，将是未来任县的中心区域，周边将有其他行政机关和教育资源分布，将是重点区域之中心。发展潜力无限，地段升值在即。一、宗地分析21高端行政、教育配套：项目毗邻任县新政府、自身配套幼儿园2、项目配套医疗配套：任县医院金融配套：农业银行等等一、宗地分析223、项目SWOT分析SWOT优势Strength劣势Weak•交通便利•地块方正•规模大，具有创造精致社区的条件县级城市，发展较为弱势；周边配套相对缺乏，成熟度较低；地块临主要道路，靠近新县政府居住氛围薄弱。机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势•任县房地产进入快速发展时期。•市场项目对于营销工作的淡化•购房热情的高涨。利用地块先天优势，创造市场，提升项目的竞争力与销售速度；演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领任县高端消费者居住风潮。强化项目区域及配套价值，消除消费者的心理障碍；搭顺风车，借整体房地产供需市场旺盛，实现快速销售和资金的快速回笼。加强后期炒作与营销推广工作威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁•周边潜在竞争项目的出现•目标客户群体的有限分化利用地块的属性，创新、引领市场通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。入市时机调整产品创新与升级产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。加强产品细节建设，增强软性与硬性配套与服务一、宗地分析234、项目机会提炼与机会点分析面对市场机会，我们该如何应对？企业品牌导入项目；主打周边行政配套和独特的风情卖点（新加坡风情）（成本、打造难易度、差异化表现）将营销展示体验全面升级（形成城市样板）客户渠道拓展及维系最终实现品牌与量的突破一、宗地分析24物业类型创新价值点客户价值点花园洋房建筑形式、入户方式、大露台、挑高客厅、阳光房居住舒适感的升级、合理控制总价情景洋房建筑外立面、大阳台、入户花园、阳光房普通多层价格，花园洋房的居住感受别墅稀缺联排别墅别墅是迎合高端客户群需求的最优选择二、产品定位25三、客户定位本案客户分析依据所处区域与一般项目略显差异行政源①改善源②自住源③世华源认为：本案目标客户以①+②为主，以③+④为辅；区域分布以任县为主，以邢台市内为辅投资源④261.住宅：此类产品应以中高端客户为目标客群，以任城镇、辛店镇、邢湾镇、天口乡、西庄村等区域的客户为目标客群。住宅部分主要目标消费群人群内容：（当地少数白领阶层）、私营业主、周边院校的教职员工、公务员阶层以及一些企业的中高层管理人员。人群特征相对具备较高的文化背景；对于新事物无排斥感甚至具备新鲜感；有成熟的审美观；对同类型人群有很好的认同感，在居住上表现出很明显的群居特征；价格敏感度较差，除私营业主外，大都有稳定的长期收入；正处在事业的上升期；对户型要求兼顾“舒适”与“经济”；对生活细节的要求较高；对服务水平要求较高。目标客户定位272.商业商铺部分主要目标消费群人群内容特色餐饮、超市、便民店、中小型加盟店、个体商铺经营户、区域配套投资者（购买后用做出租）人群特征注重长期投资回报率；对自身形象要求较高；除投资者外，大都要求经营自主权；多数经营类型都对广告有一定的依赖性。目标客户定位28第三章：物业发展建议29主要包括：发展商的财力及融资实力、项目规模、市场需求总量、市场供给总量、市场年均消化量及走势、竞争对手状况及政策态势等等。2、项目建议采用分段滚动开发的模式根据工程进度先南后北1、项目开发模式选择的参考因素项目开发模式三、物业发展建议303、建议采取部分景观先行的开发模式迅速回笼资金，占领市场，树立项目形象。由于项目自身区域的不足，需要以信心、实力和真实优秀的作品来驱动、刺激消费购买。在财力允许和不妨碍整体工程安排的前提下，建议部分景观先行（如、大门、景壁和中庭部分景观小品等），或说是与住宅单体工程同步施工，力争将景观特色卖点