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文件类型文件名称文件编号目前版本发布日期版本修订时间V2.02010/1/30编制人：袁杰审核人：批准人：华夏幸福基业有限公司流程文件文本参考项目启动阶段财务指标测算表CS0012010-1版修订记录修订内容合并隐藏表，净利润计算方式财务一致日期：20090206日期：日期：填表指引1、本表适用于以盈利为目的、在项目启动/取地阶段进行的项目投资投资经济测算；开发周期、付款周期、回款周期不超过3年的住宅项目；开发周期：从项目首期开工所在季度到最后一笔销售回款所在年度的年末期间的季度个数，每期为一个季度；付款周期：从项目第一笔付款所在季度到最后一笔付款所在季度期间的季度个数，每期为一个季度；回款周期：从项目首期开工所在季度到最后一笔销售回款所在年度的年末期间的季度个数，每期为一个季度；可售面积/可售建筑面积：包括项目的有产权的销售建筑面积和无产权的销售建筑面积（如地下车位的销售面积是无产权的）；2、项目测算的假设条件：1）项目测算仅从项目本身经济效益角度出发，不考虑项目所在区域公司的其他项目对本项目的影响；2）项目的开发和销售计划是以行业开发节奏和建设水平为依据；3、本表为项目投资经济测算表模版，对具体项目进行经济测算时，只需要填入表一《项目参数与资源条件》，数据分为必填数据和选填数据，必填数据的表格为橙色，选填数据的表格为茶色，其余表格不用填写；4、表中建筑产品类型9种，应根据具体项目的产品类型填写，不在此列的产品，可将《产品销售均价与建安成本》表中B26-B34产品的名字改变后，填入相关数据。5、本表只需填写《经济指标测算》，无其他中间计算表。6、本表由分子公司管理部牵头组织填写，涉及到相关专业数据，请管理部协调相关部门。各表具体填写要求说明如下：7、投资估算表中的成本数据填写时，原则上应考虑一下因素：1）所在地区内分子公司已开发的同类产品所发生成本平均数据；2）分子公司开发的同类产品所发生成本平均数据；3）项目所在地区的行业平均数据，8、现金流量表中的内部收益率IRR是从全部自有资金投资角度下进行计算，所得结果与财务内部收益率IRR的计算结果可能所有不同；9、在计算现金流时，对于销售的销售比例作了如下假设，即根据销售周期及每月去化率参数进行动态模拟：去化率参数的选定原则为，双倍余额递减法进行测算，填表者可以根据实际销售情况调整每月销售额；1、本表适用于以盈利为目的、在项目启动/取地阶段进行的项目投资投资经济测算；开发周期、付款周期、回款周期不超过3年的住宅项目；开发周期：从项目首期开工所在季度到最后一笔销售回款所在年度的年末期间的季度个数，每期为一个季度；回款周期：从项目首期开工所在季度到最后一笔销售回款所在年度的年末期间的季度个数，每期为一个季度；可售面积/可售建筑面积：包括项目的有产权的销售建筑面积和无产权的销售建筑面积（如地下车位的销售面积是无产权的）；3、本表为项目投资经济测算表模版，对具体项目进行经济测算时，只需要填入表一《项目参数与资源条件》，数据分为必填数据和选填数据，4、表中建筑产品类型9种，应根据具体项目的产品类型填写，不在此列的产品，可将《产品销售均价与建安成本》表中B26-B34产品的名字改变后，填入相关数据。6、本表由分子公司管理部牵头组织填写，涉及到相关专业数据，请管理部协调相关部门。各表具体填写要求说明如下：8、现金流量表中的内部收益率IRR是从全部自有资金投资角度下进行计算，所得结果与财务内部收益率IRR的计算结果可能所有不同；X期说明：为必须填写是否普通住宅否是否为可选择填写表1：参数与资源条件表2：经济指标计算器土地资源项目整体经济指标：项目土地面积（亩）核心指标：土地成本（万元/亩）（请输入土地价格）净利润率净利润（扣除土增和所得税清缴）/销售收入×100%土地获得时间（请输入土地取得时间）净利润总计（万元）项目净利润土地款支付时间内部收益率(IRR)无法计算使累计净现值为零的贴现率支付金额比例支付时间支付金额（万元）自有资金年回报率（%）自有资金投资回报率/开发周期第1次土地款支付100.0%参考指标：第2次土地款支付可售面积净利（元/m2）项目净利润/销售面积第3次土地款支付土地单方净利（元/m2）项目净利润/开发用地（M2）第4次土地款支付土地单位净利（万元/亩）项目净利润/开发用地（亩）目标成本合计（万元）项目8项开发成本（见批注）容积率（请输入数字格式）EBIT息税前利润(结算口径)地上建筑面积（m2）EBIT率息税前利润率地下车位及人防（m2）销售毛利（销售收入-开发成本)有产权的可售建筑面积（m2）可售车位未计入销售毛利率（销售收入-开发成本)/销售收入×100%投资回收期（年）使累计现金流为正的年份产品销售均价及建安成本2010年回款额万元2010年去化率2010年回款额/2010年可售产品2010年底建安累计支出进度2010年建安累计支出/总建安支出写字楼资金峰值（万元）资金峰值为累计负向净现金流量的最大值联排叠拼表3：利润汇总表合院公寓小高层住宅高层住宅销售收入合计100.0%商业成本合计车库土地成本合计（含地下车位面积）前期费用合计（不含地下车位面积）设计费用开发手续费用成本主体建筑土地出获得价款楼面单价（元/m2）主体安装设计费用（元/平米）建筑面积单方基础配套等开发手续费（元/平米）建筑面积单方营销费用管理费（元/平米）可售面积单方推广费用基础配套费（元/平米）建筑面积单方销售管理费用社区管网（元/平米）建筑面积单方销售提成园林环境（元/平米）建筑面积单方管理费配套设施（元/平米）建筑面积单方利息支出开发间接费（元/平米）建筑面积单方税金及附加销售推广费比例3.50%总销售额×％项目利润总额销售管理费比例0.20%总销售额×％土地增值税清缴销售提成比例0.30%总销售额×％所得税清缴当月回款比例50%净利润额税金及附加9.55%含营业税、增值税、所得税内部收益率（IRR）无法计算项目开发计划责任人开始时间完成时间工期土地获得时间核心指标的基本要求（参考）：规划设计1900年1月1日1900年2月29日60天1、（园区地产项目）项目净利润率≥18%；（城市地产项目）项目净利润率≥12%；单体方案设计1900年3月1日1900年3月30日30天2、（园区地产项目）内部收益率≥30%；（城市地产项目）内部收益率≥30%；施工图设计1900年3月31日1900年4月29日30天3、（园区地产项目）自有资金年回报率≥35%；（城市地产项目）自有资金年回报率≥30%；施工招投标1900年4月30日1900年5月29日30天开工至基础完成1900年5月30日1900年7月13日45天表4：人力资源计划预售证1900年7月14日1900年7月18日5天首期开盘时间人员补充主体施工至封顶1900年7月14日1901年1月9日180天部门项目编制现有可承担人员缺编人员计划到岗日期主体竣工1901年1月10日1901年4月9日90天产品规划部配套开始至竣工1901年4月10日1901年6月8日60天设计技术部交房时间1901年7月8日项目开发部项目管理部融资计划及要件时间客户服务部贷款融资金额成本合约部融资年限24个月（请输入数值，数字格式）工程管理部银行贷款年利率8.00%（请输入数值，数字格式）销售管理部策划推广部责任人开始时间完成时间工期招商租务部土地证1900年1月29日30天高级项目经理或总监用地规划许可证1900年1月30日1900年2月28日30天华夏幸福基业项目经济指标测算项目名称：金额：万元总额（万元）产品类型可售面积（m2）销售均价（元/m2）开盘时间销售周期（月）主体建筑单位成本（元/m2）主体安装单位成本（元/m2）指标可售面积（平米）单价（元/平米）占销售额比例（%）工程规划许可证1900年4月30日1900年5月29日30天施工许可证1900年5月30日1900年6月13日15天其他融资要件银行审批融资放款1900年6月14日融资提款1900年7月14日融资本金还款计划时间第一笔本金还款为放款后12个月（请输入数值，数字格式）每次本金还款周期6个月（请输入数值，数字格式）每次本金还款比例33.3%（请输入数值，数字格式）其他条件基准折现率10.00%自有资金成本率8.00%项目金额土地增值税测算一、房地产收入总额二、扣除项目金额1、土地成本2、房地产开发成本1）前期工程费2）建筑安装工程费3）基础配套3、房地产开发费用利息其他费用4、转让房地产有关税金营业税及附加5、加计20%扣除三、增值额四、增值率五、适用税率30.00%六、速算扣除系数七、土地增值税税额八、已预征税额九、清算补缴表5：资金计划表基准日期：08/12/31单位：万元最低周转金(万元)100销售速度系数：截止12345678910112008年底2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月1、经营性现金流入销售收入写字楼联排叠拼合院公寓小高层住宅高层住宅商业车库2、经营性现金流出土地及拆迁前期费用设计费用开发手续费用工程建安基础配套营销费用管理费用税金及附加土地增值税清缴所得税清缴净现金流（经营性）累计资金余缺筹资资金流入1、筹资性现金流入100100项目资本金（含土地）100100股权融资债权融资银行贷款其它2、信用融资承兑远期支票延期支付公司担保其他流入合计100100筹资资金使用1、筹资性支出股权性融资支出本金收益债权性融资支出银行贷款本金3、（园区地产项目）自有资金年回报率≥35%；（城市地产项目）自有资金年回报率≥30%；流动资金本金承兑保证金及贴现息其他利息支出2、上缴集团上缴集团流出合计净筹资性现金流100100累计筹资余额100100100100100100100100100100100100100项目现金流合计（经营+筹资）项目累计净现金流（经营+筹资）100100项目累计资金余额（经营+筹资）100100100100100100100100100100100100100资金占用流出（净现金流）累计资金占用（累计净现金流）平均资金占用资金占用成本收支类别合计一、经营性现金流二、筹资性现金流以前2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月次序净现金流（经营性）累计资金余缺2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2013年6月次序1净现值内部收益率无法计算投资回收期财务指标资金峰值净现值计算日期净现值（NPV）投资回收期（年）内部收益率（IRR）自有资金回报率自有资金年回报率收支类别指标值计算式说明资金峰值资金峰值为累计负向净现金流量的最大值2013年6月净现值的日期基准折现率10.0%应大于零累计资金余额为零的投资年份项目投资的回收年限无法计算使累计净现值为零的贴现率应大于30%项目净利润/项目资本金自有资金投资回报率/开发周期×4应大于30%21213141516171819202122232425262728292009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100一、经营性现金流二、筹资性现金流2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月201