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华泰科兴集团股份有限公司产业园区规划基础知识作者：窦凯时间：2014年9月华泰科兴集团股份有限公司导语：产业地产的核心是产业，产业定位与园区规划是一个产业地产成功与否的重要环节。园区规划的宗旨是围绕构建一个产业平台或者产业服务平台为核心的，通过对产业定位、产业集聚及园区规划的专业研究和分析，从而让产业地产的开发商从开发向运营管理上转变，使项目开发、招商和运营之间保持互通和互助能力。华泰科兴集团股份有限公司核心主题产业地产理解园区规划核心概念园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司1产业地产理解华泰科兴集团股份有限公司产业地产将产业运营、地产开发与城市发展相结合的地产开发模式产业地产城市产业地产理解华泰科兴集团股份有限公司产业地产与其他地产开发模式比较地产开发模式住宅地产商业地产产业地产价值体现√居住√保值/升值√商业经营√物业升值√产业发展√自身价值关键点√产品质量√目标群体√商业定位√项目招商√产业定位√产业集聚产业地产理解华泰科兴集团股份有限公司2园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司园区规划视野了解园区园区开发园区招商园区运营城市规划产业定位规划设计建筑设计•宏观战略•上方规划•经济结构•产业布局•政策导向……•主导产业•企业特征•配套项目•园区规模•产业环节……•区位背景•功能定位•土地利用•道路交通•绿化景观……•企业需求•形象特色•结构选型•广泛通用•专业定制……园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司潜导产业主导产业支柱产业夕阳产业基础产业产业地产△主导、支柱、潜导、夕阳产业与基础产业之间的关系主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能定位和发展阶段不同，进行分类时产生的一种概念园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司主导产业12345关联性关联强度，主导产业与其辅助和配套产业共同形成主导产业群带动性满足不断增长的市场需求，能够带动整个区域或国家的经济发展主体性比重较大（大于5-8%），综合效益佳创新性技术先进，能够迅速、有效地吸收创新成果发展性在发展阶段，能够获得较高且持续的发展速度，并推动产业结构调整升级主导产业的特性园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司农业→轻纺工业→交通运输业→机械工业（汽车、钢铁）→建筑→信息服务为主的高新技术产业纺织工业→煤炭工业→钢铁工业→机械工业（包括造船业）→汽车→化学→航空、高技术工业等新兴产业纺织工业→电力工业→钢铁→机械→化学工业→汽车→家电工业→电子工业等高新技术产业轻工业进口替代产品→轻工业产品出口导向为主→重化工业出口主导型→技术密集型工业主导产业发展趋势轻纺工业→基础工业→重化工业→高附加值组装型→信息产业等高新技术产业美国日本英国韩国比较分析园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司中国主导产业的发展当前我国主导产业发展阶段的现状，相当于美国20世纪20至30年代的发展水平，落后近90年；同时，与日本的差距在50年左右；落后韩国20年左右。重工业机械、冶金、石油化工等商业、餐饮业家电业基础化工钢铁、化工重化工业电子通讯汽车、电子工业园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司前工业化工业化初期工业化中期工业化后期后工业化农业为主原材料工业为主初级加工工业高级加工工业服务业不同发展阶段的产业选择一般认为，中国工业化早已经进入中期阶段，目前已经进入工业化中后期阶段。中国内地版图内包括了工业化进程的所有阶段。从西部到东部俯瞰中国各地，便可以体验到整个工业化历程为期上百年的演变。园区规划核心概念华泰科兴集团股份有限公司3园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头与附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地M1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地M2二类对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地M3三类对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地W仓储物流用地物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的战场等用地W1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地W2二类对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地W3三类易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓储物流用地用地性质与用地指标——园区规划的重要依据园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司园区规划原则规划设计需要根据不同园区开发主体和不同园区发展阶段进行差异化设计园区定位（开发主体）发展阶段（生命周期）园区规划核心策略规划设计产业定位华泰科兴集团股份有限公司发展阶段主导动力增长机制园区开发企业作用产业状况功能定位规划对策初创期政府主导要素聚集与产业定位服务管理（优惠政策：税收、土地使用、劳动力）企业集中企业聚集地基础设施、公共设施成长期政府和市场产业主导生产集中和专业化生产商务服务产业集群工业园价值链产业链区域经济配套成熟期市场主导创新突破溢出提升园区物业发展关联性产业集群；部门专业化；产品专业化；功能专业化多功能区产城一体衰退期-更新期优胜劣汰区域生产衰退重新定位产业选择企业迁出改造地区园区更新园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司功能特征主体性外向性关联性创新性阶段性市场开发企业规划对策目标定位、园区规模城市等级、园区远景、主导产业空间布局、弹性高效建筑环境设计、营销模式建立分期建设主导产业2-4个政府开发企业规划对策不仅是本园区公共设施，还需关注区域经济配套全价值链创新激励机制和保障机制与产业发展规律相协调产业地产产业发展主导产业园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司一、目标客户:中小企业0%20%40%60%80%100%中小企业大企业2013年中小企业比较大企业贡献值园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司二、项目选址经济水平高低萌芽期起步期发展期成熟期工业地产发展阶段城市参照内陆三四线城市内陆二线城市，如武汉、郑州等一线及沿海城市，如北京、上海等欧美发达国家特征：传统工业厂房为主，完全由政府主导特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作模式与盈利模式仍较为单一，以政府主导为主特征：工业地产形式逐步多样化，衍生产品出现逐一，运营模式成熟，逐步以企业为主导特征：产品形态丰富，融资方式多样，政策完备，完全实现市场化园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司三、项目规模等级综合型园区专业型园区一级（国家级）2000亩以上1000-2000亩二级（省级）1000-2000亩500-1000亩三级（地级市级别）1000亩以下500亩以下园区规划核心策略华泰科兴集团股份有限公司四、营销规模卖地模式卖厂房模式自持租赁卖地：购地自建厂房。缺点利润最薄；优点回款快，容易启动。这种厂房适合大客户。卖厂房：卖标准厂房。根据生产企业的要求进行设计、施工，将成品交付给客户使用。出租：以赚取出租回报为目的，将物业纳入资本运作。园区规划核心策略