高德置地广场项目分析及区位经济分析

高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析：1.项目概况：（1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160万㎡。高德置地广场总建筑面积92万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。（2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAHGUANGZHOUHOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。——春,代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味2.项目位置高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。3.项目周边4.公共配套二．区位经济分析1.宏观经济分析（1）城市定位广州——南部龙头，经济中心国家中心城市地位的确立，广州的发展成为过家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。广州地处中国南部、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海，东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望，是海上丝绸之路的起点之一，中国的“南大门”，是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。（2）宏观经济发展A.经济总量：2013年主要城市GDP排名，广州经济总量仅次于上海、北京，位居全国第三。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）2013年，广州市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，呈现稳步增长趋势，按可比价格计算，比上年（下同）增长11.6%。其中，第一产业增加值228.87亿元，增长2.7%；第二产业增加值5227.38亿元，增长9.2%；第三产业增加值9963.89亿元，增长13.3%。第一、二、三次产业增加值的比例为1.48∶33.90∶64.62。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、29.0%和70.6%。城市经济环境处于较优状态，有利城市商业发展。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）人均GDP的稳步发展支持了大型购物中心及多种综合性新型商业业态的出现及发展。（资料来源：互联网，广州市统计局）根据欧美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析，一个城市或地区人均GDP超过2000美元时，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等模式向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变；而广州市已经具备支持大型购物中心等多元化、规模化的现代商业。B.社会消费品零售总额：消费市场保持快速增长的良好势头，居民的基本生活消费能力非常强劲并不断提升，给商业的发展提供了旺盛的消费力支撑。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）在2013年主要城市社会消费品零售总额排名中，广州位列全国各大城市第三。（资料来源：百度贴吧）C.常住人口：广州市常住人口近年来稳步增长，其中2012年广州市常住人口达到822.3万人。（资料来源：国家统计局）D.人均可支配收入：2013年城市居民家庭人均可支配收入42049元，增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.7%。全年城市居民家庭人均消费性支出33157元，增长8.7%；扣除价格因素，实际增长6.0%。城市居民恩格尔系数为33.9%。城市居民消费支出中教育文化娱乐服务所占比重为18.5%。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）2013年城市居民人均可支配收入排行榜，广州位列全国第五。（资料来源：百度贴吧）E.居民消费价格总水平：2013年城市居民消费价格总水平上升2.6%，其中，消费品价格上升2.1%，服务项目价格上升3.7%。工业生产者出厂价格下降2.0%，其中,能源类持平，高技术类下降2.2%；轻工业下降1.3%，重工业下降2.4%；生产资料下降1.8%，生活资料下降2.2%。工业生产者购进价格下降1.8%，其中,燃料、动力类下降3.3%，黑色金属材料类下降3.7%，有色金属材料及电线类下降4.1%，化工原料类下降1.3%。固定资产投资价格上涨0.6%。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）在城市经济稳定增长的基础下，城市居民消费能力不断提高，消费性支出不断增加，为商业发展提供稳定及强大的市场需求。F.固定资产投资：2013年完成固定资产投资4454.55亿元，比上年增长18.5%。广州固定资产投资有较大的发展，宏观经济环境的稳定发展，使得商业拥有良好的外部条件。（资料来源：2013年广州市国民经济和社会发展统计公报）2.微观经济分析（1）城市功能规划：结合市内各区不同条件，规划承担不同的城市功能，天河区未来将成为广州现代服务业中心。（2）城市空间拓展借助亚运举办的契机，天河进一步完善城市基础建设，吸引了投资者的关注，以天河城和珠江新城为轴心的新的城市中轴线形成，商业也将随之东进发展。（3）SWOT分析优势S（Strength）劣势W（Weakness）1.项目位于天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，商务核心区的核心位置，交通四通八达。各种配套设施完善。2.珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。首个大型品牌超市，弥补珠江新城商业不足的现状。3.商业规模大，同时共享与贯通CBD未来的商业资源，形成大型一体化、一站式商业圈。4.高级管理人员管理公司，负责设计、管理和营运。先进的智能化设施和高速的电梯。5.项目周边外贸繁荣，外贸企业错落分布，经济发展潜力大。6.周边人群具有较高消费水平。1.商业品牌进驻意愿低。2.现已开业商场的品牌号召力不强。3.硬件条件有限，难以满足高端品牌发展需求。4.周边商业建设时间相对滞后。机会O（Opportunity）威胁T（Threats）1.珠江新城核心区商务聚集，企业落户首选地。2.项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，拉近了与各地区的距离。3.珠江新城核心区缺少高端公寓产品，销售型公寓能提升项目的盈利能力。1.周边大型商业项目多，竞争压力大。2.未来大量零售商业供应形成直接的竞争压力。建议：1.以办公楼物业开发为主，加大面积占比。2.商业建议适量配置，以配套为主。3.合理提升公寓产品占比。4.针对高端品牌的要求，打造符合其未来发展的硬件条件。5.加大管理力度，迎合消费者心理，打造符合市场需求的高端购物中心。