6.项目分析预测(1)

1项目分析预测BOBO汇馆权重比分析预测分析：规划：从BOBO汇馆的整体来看，项目的规划比例占了整体的10%。我们的住户以年轻人为主，而项目周边交通十分便利，方便、快捷、通达的生活条件正是年轻人所向往的，所以在产品的推广上占了一定的优势。设计单位：设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。环境：BOBO汇馆位于市区内，但由于在火车站附近，周边环境较嘈杂，人员流动了量大，在目前情况下，必须强化BOBO汇馆内部的环境设计，汇馆内部环境一定要上档次，以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外，BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园，以提高它的观赏性和舒适感。单体设计：汇馆是一个有21层的高层商住楼，单体设计成为本项目的一个重要元素和亮点，也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了10%的比例。规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10%0%５%10%25%4%3%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案100%２0%10%４%－13%－8%25%５%2房型：强调新城市主义，引领时尚的立体空间，跳跃的小跃层让你有空中别墅的居家感觉，可自由组合家具的室内空间，开阔的视觉效果，迎合了BOBO一族的性格，让BOBOS在这里可以获得个性的释放。房型比重占到整体权重比四分之一。建材：BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺，实现“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼，并开展“新材料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿商住楼的整个施工过程，同时选用新型、优质、环保的建材设备，让精益求精落到实处。周边商配：汇馆周边商配不算齐全，在未来的推广中，利用汇馆内部完善的配套设施来弱化商配的不利。会所：在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所，实现“健康、时尚、前卫、个性、另类”的生活环境，让BOBO一族在会所内随意自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的新朋老友一起重温旧日的时光，乐趣无限。会所为本案的推广带来了20%的优势。小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法改变已有的大环境，但是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施，提供更好的配套服务和时尚生活环境，为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇馆生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBOSTYLE会所，让业主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。人气：本案周边环境嘈杂，存在诸多隐患，在市民眼中属于较为杂乱的区域。但是它接近市中心，是多路公车的始发和终点站，客流量较大，不乏城市繁华的气息。3品牌效应：从品牌的效应来看，由于新光地产是首次在春城房产市场出现，在知名度上有一定的影响，所以在产品推广中不占优势。人文环境：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施，因此其文化氛围还达不到一定的水平，离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境，来吸引年轻人的注意力。地理环境：BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势，因它靠近市区，且交通十分便利。加之随着大昆明建设的全面展开，昆明将成为中国西南新的、重要的移民城市，在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政策下，势必导致周边地价的升值，所以将会带来巨大的投资商机。竞争个案：BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬，它们多以小户型为主，总价普遍不高，目标消费群较广，所以销售业绩较佳。周边楼盘中，永平苑开盘至今已超过一年仍在销售中，销售率为60%，原因是所剩户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为65％，多层销售情况较好（因有集团购买进入），而高层因其总价过高造成市场接受度低，造成后期销售不利。综合上述分析：BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广告策略上极为重要，关系到整个项目的成败，本案所提倡的是一种全新的生活理念，销售的是一种新新的、与众不同的生活方式，在春城具有唯一性、排他性、权威性！4不同毛利率的每月收益分析成本2017元／㎡总面积27000㎡毛利25％30％35％40％44％第1月20％136115％106215％110310％76210％784第2月40％272325％177025％183820％152520％1568第3月60％408440％283235％257330％228730％2353第4月80％544660％424850％367645％343140％3137第5月100％680775％531065％477960％457550％3921第6月90％637280％588270％533760％4705第7月100％708090％661780％609970％5489第8月100％735290％686280％6274第9月95％724385％6666第10月100％762490％7058第11月95％7450第12月100％7842总销68077080735276247842说明：1、综合以上分析，本案若取40％－44％的毛利；在第10－12个月左右的综合收益较高，风险也较低。2、以上分析中未考虑银行成本的影响。3、数字的单位为万元。5不同毛利率下总销金额随时间变化曲线说明：图中X轴数字的单位为月，Y轴数字的单位为万元010002000300040005000600070008000900012345678910111230%35%40%45%25%6中国银行个人住房贷款月均还款参考表户型面积45㎡60㎡80㎡平均单价290029002900总价130500174000232000首付金额（预付20%）261003480046400借款金额1044001392001856005年期月还款额（年利率4.77%）1959.172612.233482.9710年期月还款额（年利率5.04%）1109.361479.141972.1915年期月还款额（年利率5.04%）827.771103.721471.6220年期月还款额（年利率5.04%）691.30921.781229.04说明：表中数字的单位为元。