商业运营管理公司运营方案

金港城市广场成立商业运营公司的意义通过统一运营管理，将金港城市广场打造成六安东部新城商业中心，从而提升本项目住宅物业和商业物业价值，促进整个项目的稳步有效开发。经营定位提供完备的商业服务为核心定位，辅以适度的商业管理和小规模自营。经营战略长期战略通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为母公司地产项目的开发提供支持和服务。并在可能的情况下，为母公司今后商业地产经营探索一个可复制的模式。短期目标培育商业氛围，加快商业物业销售进度，推进住宅物业成功开发。经营范围主营：商业经营管理服务、商业项目策划、商业企业开店指导、商业营销策划推广、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计等。兼营：烟酒百货、文化用品、办公用品等主要职能1、市场2、招商3、销售4、管理市场职能1、项目商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；招商职能1、项目业主商铺招租、转让、经营者的转租等；2、项目开业后的补位招商；3、商家的储备工作；4、对入驻商家进行评估工作；销售职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供营销专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；管理职能运营管理物业管理1、经营行为管理2、消费行为管理1、自主物业管理2、外包物业管理协调1、经营行为管理主要内容：①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租金等费用收缴；2、消费行为管理主要内容：①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥“城市广场贵宾卡”会员的管理和维护；⑦项目电子商务平台的管理和维护；组织架构商业运管公司的组织架构主要分为四大板块：商业服务部分（包括策划促销和商户管理以及前期招商）、行政财务、物业服务、超市经营等公司运营部分。其中由企划部和商管（含前期招商）部组成的商业服务部分是整个商业运管公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。组织结构图董事长总经理行政部经理行政主管文员招商部经理农超主管超市主管街铺主管商管部经理农超主管超市主管街铺主管客服主管管理员投诉接待员广播员企划部经理策划主管设计员物业中心经理安保主管设备主管保洁主管财务部经理主管会计出纳会计超市核算会计主管往来结算出纳员超市经营部经理助理采购员收银员营业员人员配置和岗位描述序号部门职位人数说明（职责详见岗位职责）1招商部经理1前期农超、卖场、主力百货店以及街铺招商2主管2分为两个主管小组3商管部经理1经营行为管理和消费行为管理两大块4主管3分为农超、超市百货店、街铺三个主管小组5客服16企划部经理1商业活动策划，市场调查竞争对策、外联公关等7设计主管1平面和形象两块设计，建议设计业务外包。8行政部经理1行政后勤和人力资源9主管110物业部主管1分为自主物业管理和外包物业管理协调11财务部经理1他营财务管理和自营会计核算两块12主管113出纳114超市经营部（待与上海华联深入沟通后确定）经理1自营部分的进销存和出租经营的进销存管理15经理助理1协助16主管3采购、销售、仓储各一名17收银员418营业员若干经营模式盈利模式管理模式风险和应对措施盈利模式阐述主要盈利来源（前期建议免费）1、管理费2、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位）3、场地使用（商业街内外公共场地部分）4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费）5、活动赞助费用6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）8、自营超市部分收入9、代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）管理模式阐述金港房地产开发公司业主金港商业运营公司租赁经营者委托合同租赁合同委托合同返租合同管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台即前期通过销售环节捆绑合同或协议，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和商品布局。重点工作流程1、商铺交验流程（交房验收）2、商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）3、商户开业申报管理流程（开业时间地点、活动规模和形式等）4、商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）5、商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）6、公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）7、投诉处理流程（商户、消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）8、退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）9、公司内部管理流程重要管理制度《金港城市广场商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件《金港城市广场商户服务手册》—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节《金港城市广场会员手册》—会员服务、联盟商家手册《金港城市广场委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务《金港城市广场经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理《金港城市广场商户经营承诺书》—要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺《金港城市广场消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行《金港城市广场消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应对措施财务风险经营风险经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：1、经济指标2、经营指标经济指标(因我不掌握相关数据，无法预测数据）3年内主要经济指标预测表年份指标2012年2013年2014年备注日常费用人员工资和办公费用营销活动费推广和宣传（开业费用）公关费用关系维护固定收入广告、场地、管理费预计亏损经营指标3年内主要经营指标预测表年份指标2012年底2013年底2014年底商户入驻率商铺开业率招商签约率服务满意度费用收取率会员数量工作内容图示说明前期介入阶段正常管理阶段跟进控制阶段①②③商管工作三个阶段前期介入阶段商业经营管理调查（销售促进和项目提升）商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）人员组织控制等各项事宜主要工作内容正常管理阶段项目区域市场的升级管理项目区域市场的分析、评估项目区域市场的商家管理、调整项目区域市场的日常管理主要工作内容跟进控制阶段管理工作质量的监控管理品质的评估及创新主要工作内容工作范围的界定1、招商方面：公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；2、销售方面：以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。重点参与项目推介会、区域市场商业调查、商户座谈等；3、前期宣传推广工作：以企划部为主展开工作，公司其它部门辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4、商业运营方面：负责区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。企划部配合，前期策划公司提供指导和支持。现阶段具体工作安排1、配合前期开发公司和策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；2、商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划：1、招商政策；（开发商层面以及能够争取的工商税务政策）2、招商业态；（沿街为餐饮、茶社、足浴城等服务业，星级农超，卖场1层为主力百货店，2层为品牌超市）3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、行业协会等商会组织以及政府商业资源整合等）4、目标任务：（配合开发和策划公司力争完成超市卖场、品牌百货、餐饮和足浴等主力店招商）主力店招商政策1、政府税费的减免优惠2、政府返税政策支持3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新4、开发商垫付装修费元/平米，3年归还或者提供装修费元/平米的5年无息贷款。5、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加1至3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的1－3年的免租期优惠，进一步降低经营成本。主力店招商政策6、共享“城市广场俱乐部”固定会员客户资源；商业经营公司打造“城市广场俱乐部”会员组织，招募会员形成固定客户群体；7、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；8、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市、百货、餐饮主力店）具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。9、广告宣传同步免费送在金港城市广场开业时，对外的整合媒体计划等宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得金港城市广场同步的免费宣传的优惠政策。10、试营业期间减免管理费为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。招商工作辅助1、商户座谈活动走访重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面的信息内容：A、商管公司正在和品牌商洽谈并已签订意向协议，刺激区域商户心理；B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，确保城市广场生意繁荣；2、商业调查活动设计商业调查问卷，了解重要客户对我们提供的服务和管理需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。企划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在周边各乡镇开展商业调查活动。3、会员招募活动启动城市广场俱乐部会员组织筹备，将品牌农超商户和投资客户以及三十铺周边乡镇大小商户等提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。4、商务网站筹建着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展公司销售和招商渠道。招商工作安排三十铺镇（月开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：网络、行业协会、经销代理、ＤＭ投递，沟通成熟后，拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等其他地区（月开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：行业协会、商场走访、ＤＭ直投、拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等会员组织筹建成立会员组织的意义：为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成功率。并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。会员种类：初定两类：普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或高端人群）首期会员招募时间：截至2013年元旦（或一期开业前）首期会员发展目标：会员数量至少达500名