2019年北京商业市场研究

商业整体及区域市场研究|Page1商业整体市场研究6.03.610.528.610.56.012.911.711.09.05.06.554.735.90.00.01.03.31.01.26.53.93.213.43.77.901020304050601955195619581964197019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009Q22009Q3建筑面积(万平方米)3.00.00.00.00.00.06.03.216.09.612.02.30.00.072.01.053.8112.4104.944.28.3030609012015019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009Q22009Q3建筑面积(万平方米)北京大型百货历史供应情况北京大型购物中心历史供应情况|Page2商业整体市场研究未来商业供应71.3222.2114.7143.81.83.50.07.00501001502002503002009201020112012百货建筑面积(万平方米)购物中心建筑面积(万平方米)未来零售物业供应中，单体建筑面积在60,000平方米以上（包括60,000平方米）的商业项目有47个，主要在北京的北部和东部区域，在一定程度上也分流了传统商业区的消费人群。在此需要指出的是，虽然北京未来将出现大量商业供应，但未来商业主要以购物中心为主，百货的供应量非常小。这也是符合商业发展的新趋势。|Page3商业整体市场研究优质零售物业空置率7.2%6.0%6.4%6.4%6.3%8.0%6.7%7.5%7.2%9.2%0%5%10%15%2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q2空置率(%)优质物业首层及二层租金趋势0500100015002000Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309优质物业首层租金增长率（元/月/平米）优质物业二层（地下一层）租金增长率（元/月/平米）|Page4对于那些品牌零售商而言，有一部分已经缩减了在北京的拓展计划，但是对于那些大多数从未进过北京的品牌而言，中国市场的吸引力还是非常大的。从现有供应和未来的新增供应来看，购物中心是商业发展的未来趋势。且有向城市外围拓展的趋势。当然，只有随着人们消费习惯的不断改变，购物中心才会逐渐被越来越多的消费者接受。部分推迟开业的商业项目将在今年年底或明年年初集中面市，届时将使得部分商圈的竞争更加激烈。123商业整体市场研究总结|Page5商业整体市场研究-商圈研究编号零售商圈A西单B王府井C崇文门-宣武门-前门D建国门ECBDF朝阳门G三里屯H燕莎I望京J亚奥K中关村L西直门M西四环N公文坟O阜成门-复兴门P东二环路Q东南四环R朝阳路-朝阳北路S双井QABSFDEGHRIJKTLNOMC成熟市级零售商圈成熟区域零售商圈正在形成的零售商圈P|Page6商圈类型商圈名称现有商业供应(m2)未来商业供应(m2)总计(m2)现有面积百货/购物中心百货/购物中心供应比例2019年百货/购物中心大于5万平米的个数及比例成熟市级商圈A西单597,000430,00072%50%，5个148,847745,847B王府井519,464489,96494%50%，8个442,600962,064ECBD858,000583,00068%38%，8个397,1901,255,190成熟区域商圈C崇文门-前门-宣武门674,000459,00068%75%，6个628,0001,302,000D建国门170,600170,600100%40%，2个35,000205,600F朝阳门587,300155,00026%40%，2个170,500757,800G三里屯203,800153,00075%86%，6个320,080523,880H燕莎282,000207,00073%25%，2个197,000479,000I望京830,728524,42063%75%，6个345,0001,175,728J亚奥1,073,442166,44216%43%，6个964,8412,038,283K中关村835,600335,60040%63%，5个163,000998,600L西直门460,857294,55764%38%，3个42,000502,857M西四环871,400680,00078%100%，1个0871,400N公文坟137,000106,00077%50%，3个158,257295,257O阜成门-复兴门271,900196,40072%25%，1个0271,900P东二环路162,585132,58582%33%，2个140,000302,585正在形成区域商圈Q东南四环627,000335,00053%100%，3个70,000697,000R朝阳路-朝阳北路482,000170,00035%67%，6个248,000730,000S双井181,720110,00061%50%，1个0181,720商业整体市场研究-商圈研究|Page7商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例细分组团距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2019年现有2019年A西单中友君太大悦城/131677%81%131106持续发展B王府井东方新天地APM乐天银泰王府井百货/122083%80%11770持续发展ECBD(组团)1世贸天阶1-2:9002-3:8003-4:9001-3:10004750%86%200114持续发展,主要靠项目自身2贵友LG3367%67%33333国贸银泰5780%86%2401714华贸中心新光天地美美百货新世界百货7757%57%143143市级商圈小计800-100012-1916-2473%78%117-20070-143市级商圈|Page8商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2019年现有2019年G三里屯新三里屯三里屯Soho三里屯世贸61133%64%267145增强H燕莎燕莎商城SOLANA四季购物中心平安国际71243%67%327192高端增强N公文坟翠微大厦城乡贸易中心翠微广场国海广场5860%75%200125增强M西四环世纪金源5520%20%540540项目将持续成熟F朝阳门丰联广场141629%31%114100基本维持P东二环路银座来福士广场国盛4675%83%250167基本维持成熟商圈|Page9商圈名称商业举例组团间距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2019年现有2019年C崇文门-前门-宣武门(组团)1庄胜崇光百货1-2:20002-3:18003467%75%233175项目带动商圈持续发展2前门商业街13100%100%/1673新世界百货国瑞城91044%60%167150I望京(组团)1嘉茂购物中心方恒国际中心望京国际中心200061083%60%200120整体增强，发展和竞争并存2华彩国际新世界利莹天陆购物中心7829%25%143125J亚奥(组团)1北辰购物中心飘亮购物广场北辰时代名门1-2:12002-3:18001-3:19001:4:200071243%67%286167整体增强，发展和竞争并存2亚运村华堂91011%20%1671503安贞华联3333%33%67674傲城商业街明天商业中心华堂北苑店780%13%171150商业整体市场研究-商圈研究成熟商圈|Page10商圈名称商业举例组团间距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2019年现有2019年K中关村(组团)1新中关中关村购物广场1-2:18002-3:23001-3:2100131323%23%6767基本维持2双安商场当代商城华宇时尚33100%100%1001003五道口购物中心2250%50%100100L西直门(组团)1西直门华堂1-2:10002-3:15007714%14%171171基本维持2西直门嘉茂11100%100%//3新华百货56100%100%160133D建国门(组团)1中粮、恒基110022100%100%2525有下滑趋势2友谊、赛特23100%100%10067O阜成门-复兴门(组团)1百盛、长安商场复兴商业城17005580%80%300300有下滑趋势2阜城门华联3333%33%300300成熟区域商圈小计1000-23004-155-1852%52%67-54067-540商业整体市场研究-商圈研究成熟商圈|Page11商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例组团间距离(m)分布密集商业总个数百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2019年现有2019年Q东南四环大成国际美罗城/91044%50%367330靠项目自身带动商圈发展S双井富力城乐成/5540%40%240240R朝阳路-朝阳北路(组团)1尚街朝北大悦城16007929%33%2141672十里堡华堂2450%75%700350正在形成区域商圈小计16005-95-1339%46%214+167+成熟商圈|Page12商业整体市场研究-商圈研究商圈类型商业个数范围综合型商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)现有2019年现有比例2019年比例市级商圈12-2016-2573%78%117-20070-143成熟区域商圈4-155-1842%52%67-54067-540正在形成区域型商圈5-95-1339%46%214+167+三大类商圈比较分析|Page13成熟区域型商圈辐射力度均小于市级商圈，商圈内百货及购物中心供应量相对较小且分布不集中，多为周边区域内及周边的办公及居住人群的就近习惯性消费市级商圈中消费者习惯性消费场所（西单/王府井）商业分布密集，商圈内百货及购物中心可以轻松实现人流共享；成熟的商业氛围带来了旺盛的人气，而庞大的有效消费力又吸引了各类零售商的进驻，带动整个商圈的持续发展正在形成的区域型商圈依托少数新开业的综合型商业项目，带动整个商圈商业氛围的逐渐形成及发展，将逐渐形成周边消费人群的就近习惯性消费；未来发展潜力较大，多靠项目自身带动商圈发展123商圈研究总结|Page14区域市场研究区域研究选取的范围为北至东小口镇（地铁十三号线及中东路延长线的交汇处），东至京承高速，西至八达岭高速，南至北土城路的区域为调研范围。具体如下图：本案研究区域界定|Page15区域现有商业汇总表序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)1北辰购物中心百货公司199030,0002居然之家北四环店专业店-家居建材201980,0003北京国际珠宝交易中心专业店-珠宝201920,0004华堂商场亚运村店百货公司201940,0005飘亮购物广场购物中心201923,0006风林绿洲商业街商业街201912,0007物美惠新超市专业店-超市201915,0008苏宁安贞店专业店-电子201910,0009赛博数码生活广场专业店-电子201913,00010第五大道商业街201936,00011上品折扣广场折扣店201912,00012物美大卖场家和店专业店-超市201910,00013爱家奥特莱斯名品折扣广场折扣店201920,00014健翔家居广场专业店-家具建材2