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地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——昆明万达广场项目项目定位定量及开发策略研究报告本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes第一部分研究思路目标沟通德思勤对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考本报告研究思路目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化进一步提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长德思勤对本项目目标的理解–叫座树立片区高价实现全市范围的高销售率在2010年的曲靖地产市场中取得非凡的影响力……–叫好打造一流的新型商业中心成为市民中意的消费场所建设城中心生态人文社区为政府税收、就业做贡献竖立城市建筑景观的新地标……项目整体发展核心问题思考从我们操作的多个综合体项目来看，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，如何最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：项目地块自身条件有什么优劣势，对项目发展又怎样的影响？综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？使整体价值最大化？13发掘项目地块的核心价值从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？2项目定量研究1.项目地块研究解析地块特质，及其对项目发展的影响3.各物业发展机遇分析寻找市场空白，发掘变现能力最强的物业。通过对消费者、投资者和经营者的研究，发掘项目发展机会本报告研究思路4.项目定位定量研究研究并确定项目发展内容并为项目确定适宜的市场定位；构建项目物业种类、功能及规模，明确各个物业产品类型及规模配比+5.项目开发策略研究项目开发策略与开发时序研究6.初步经济测算根据项目开发策略对项目进行初步经济测算+所有研究的核心均围绕：物业的价值2.宏观背景研究分析项目经济、规划宏观背景，及其对项目发展的影响+第二部分项目定位定量研究项目整体定位研判商业物业定位定量商务办公物业定位定量酒店物业定位定量住宅物业定位定量项目整体定位研判项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾项目发展综合评价项目核心价值提炼项目整体定位建议项目整体发展定位研究思路地块研究宏观背景研究物业发展机会研究项目综合评价项目核心价值提炼项目整体发展定位项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块城市发展政策影响规划前景本项目地块是曲靖中心片区核心区域内，规模最大的地块；优越的交通区位条件将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为曲靖中心片区的标志性建筑群。曲靖规划建设100万人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撑、消费力提升和城市建设等方面上都将为本项目发展创造良好机会；曲靖目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃；随着麒麟商业广场的开业,使得南路消费人群有向北边移动的变化,随着政府的规划和周边楼盘的开发和入驻,本项目周边商业氛围日渐浓厚。近期政府颁布的一系列房地产调控政策，从短期来看，对本项目的成交有一定影响；但是从长期来看，由于整个房地产市场的规范化发展，本项目将拥有良好的长期发展机会。曲靖作为滇东城市群的东部增长极规划2020年建设成为百万人口珠江源大都市，未来十年人口增长，经济发展将带来大量的商业商务居住等方面的需求；麒麟区作为未来特大城市CBD，也提出了新建综合性购物中心、商务金融中心的要求。位置核心，交通优越，规模宏大；城市经济发展收入提高推动消费的活跃；未来城市规划前景远大，人口经济增长带来商务商业居住需求。曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。物业发展机遇研究结论回顾商业商务办公酒店住宅商业新产品、新创新、新品牌及新型的商业模式和业态规划有机会获取市场青睐；订制式商务办公物业有市场机会，可突破；舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；本项目需要发展高星级酒店，产权式酒店作为新型投资产品，市场机会可挖掘。能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为曲靖房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场投资客户的热点关注；未来城市经济的发展带来商务往来的需求，高星级酒店未来竞争激烈，考虑到城市远景发展规划、项目区位和整体价值，以及政府对本项目的期望和要求，本项目需要发展五星级酒店。区域交通生活配套成熟，居住氛围较浓，适宜发展住宅产品；区域土地的稀缺性使得未来增值、保值趋势明显，将引发投资热潮；总价相对较低的小户型产品作为初次置业者和投资客户的目标，成为楼市下一个热点。曲靖未来商业发展前景看好；当前及未来商业供应量大，对本项目构成威胁；现有商业业态落后，升级换代是必然的趋势，给本项目带来机遇；产权式商铺成为市场投资热点，但尚未完全通过市场考验，短期看好，长期有待观察。StrengthsWeaknesses地理位置较好，交通便捷是曲靖位置最核心、规模最大的项目，有发展都市综合体的先天优势紧邻城市核心商圈，具有承接核心商圈升级改造的发展机遇目前的全市无高品质商务产品供应未来集中商业供应量放大，存在一定的市场竞争高星级酒店市场竞争激烈项目周边建筑景观一般，对项目品质有一定影响OpportunitiesThreads曲靖作为滇中城市群东部增长极，规划2020年发展为百万人口的珠江源大都市。城市化进程和人口发展，带来大量商务商业居住需求区域周边的规划力度加大所产生的拉动作用位于具有保值性、投资价值的，未来前景良好的城市中心商业销售后返祖的模式尚未完全经过市场的考验，如果在本项目入市之前出现问题，将会带来不利影响与南片区同类型项目构成一定的竞争关系项目发展综合评价规划：未来城市CBD；都市综合体；交通：麒麟北路与三江大道连通城市；汽车客运站带来周边县市人流；规模：超级规模，龙头大盘；政策：政府积极政策推动；区位：紧邻核心商圈，城市地理中心；竞争：商业竞争激烈；商务氛围不足。现状：现为军事用地，周边居住氛围好，商业商务氛围淡认知：地块位置好，周边配套齐全。商业消费：商业消费还处于“马路经济的”阶段；现有集中商业业态档次一般，人气不足利好不利策略总结：以规模优势领导者的策略以创新产品的差异化竟争策略以品牌提升的品牌策略以区域再造的整合策略项目核心价值提炼项目处在曲靖麒麟区核心片区，是未来规划的珠江源大都市CBD。三江大道和麒麟北路连通城市，到市区各处都在十分钟之内；地块西侧汽车客运站带来周边县市人流。政府多种政策大力支持配合，多方面资源整合能力，提升项目决策与执行效率。•区位价值•交通价值•政府资源价值项目集商业，商务办公，酒店居住、精品住宅等于一体，复合价值领先。项目80万㎡的超级规模，成为区域乃至整个曲靖最大的都市综合体。•综合体价值•规模价值五大核心价值物理属性关键字：“CBD首城”—规模—创新—地标项目整体定位城市中心区域价值先行者引领者城市领先物业提升城市形象多种物业类型集成多元化的功能组合CBD首个·商务金融购物娱乐文化综合城项目整体定位——形象定位昆明万达广场改变城市历史，创造生活传奇80万㎡都市综合城，和谐多元的城市新中心多元文化有机融合，魅力生活体验之城关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元化项目整体定位——形象阐述项目整体定位——形象阐述多元物业复合，多主题、都市时尚风情，组团围合、街区开放关键词：开放、归属、丰富、空间感、城市中心化产权式酒店金融大厦商务公寓复合商业精品公寓高品质住宅资源平台商务住客相互补充高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质资源平台提升形象价值联动复合提升本项目都市综合城内部各物业之间将形成价值复合联动，产生价值聚变效应，商业将共享金融大厦、SOHO商务公寓、产权式酒店、精品公寓、高品质住宅的综合资源平台，从而使本项目价值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。项目整体定位——功能组合商业定位定量商业定位研究商业定量研究商业定位思路环境城市环境商业环境市场空白点各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境地块商业价值商业SWOT分析案例研究川崎购物中心昆明东南亚风情第一城商业定位商业物业定位定量研究曲靖未来商业发展前景看好；打造曲靖市地标性的中高档商业中心；使一切现有商业不再构成实质性的威胁。物业类型商业整体发展方向商业业态发展方向商业物业物业发展方向结论回顾大型综合商业专业店餐饮、休闲娱乐商业街商业物业定位定量研究案例研究—案例选择依据参考案例与本项目在城市的区位地段上有相似性；参考案例的物业类型组合有相似性；参考案例的在硬件建设和业态规划上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义；参考案例的开发过程比较成功，对于本项目有一定的借鉴意义。商业物业定位定量研究——定位研究为了在“高起点，高定位，高水平”的原则下，实现项目的长远价值，我们把选定参考案例的区域放在目前商业发展水平较高，发展程度较为成熟的国内外一、二线及国外城市，参考项目的特征与需求，拟定选择参考案例的合理原则如下：案例研究—川崎购物中心商业物业定位定量研究——定位研究川崎购物中心于2006年9月开业，总面积约两万两千平方米，店铺面积约两万四千平方米，有300家专门店。川崎购物中心提倡人和自然的协调；人与人、自身和社会之间关系的恢复；在富足之后，要重新拾起对回忆寻求。所谓再生的实际行动，要对外面的世界开放，川崎购物中心成为一个开放式的购物中心。商圈：一级商圈的人數约35万人，二级商圈约54万人，三级商圈约58万人，共计有147万人。除了商圈人口之外，川崎车站的乘客数量也相当大，使得川崎Lazona的客源能和庞大的流动通勤族结合。川崎购物中心不只单纯提供生活上的需求，提供让消费者可以与商场互动的方式进行软体规划。商场设定有三个主题：一、音乐方案：消费者可在此听音乐、买CD，如商场内有musiccafé，店中每一个桌子都附耳机、提供音乐，让消费者在喝咖啡的同时也能享受聆听，甚至广场中也提供有演奏表演；二、提供旅行资讯：类似候机室的空间可提供阅读、提供咨询。相关旅行资讯，并设有travelagent，提供咨询；三、饮食方案：饮食不但以美味、安全为主，也和其他主题互相连接。购物公园的成功典范案例研究—昆明南亚风情第一城商业物业定位定量研究——定位研究南亚风情第壹城在透彻研究现代商业发展趋势与昆明气候特点和消费习惯的基础上，以StreetMall的先进商业模式，整体规划布局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以30万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中央商业特区。项目定位——省级中央商业特区1、由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。2、以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。3、集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。街mall的典范案例研究—昆明南亚风情第