搜索
新型城镇化政策导向下的土地成片开发运营模式及案例崔元星国际商务策划师深圳市本是资产管理有限公司2013年03月30日开场白：城市化、城镇化与房地产1城市化是近十年地产界的“热词”城市化内涵走偏：虚假的城市化率——人口问题、公共福利问题，城市化包括：人、城市建设、工业发展、第三产业20年前，城乡剪刀差还根深蒂固，农业支撑城市及工业10年前，城市化成为城市扩张的代名词，三农问题凸显城镇/市化离不开“农业产业化”，脱离农业产业化的城市化难以持续城镇/市化离不开“城镇体系”，城市空间结构从“圈层”走向“城镇体系”当下，新型城镇化成为热点很多政策还是难以突破：土地政策、人口户籍政策、公共福利等等城镇化的关键仍然是土地和户籍所谓的“新”——产业环境、农业环境、人口流动、城市发展条件不一样了新型城镇化的关键在新形势下完善“城镇体系”！本报告背景回顾2自2004年初起历时9年不断补充完善；浓缩了500余篇土地专业原创文章精华；应邀给咸阳、兰州、徐州、安阳、临沂、贵港等10余城市领导讲授；在中国生态文化论坛、博鳌论坛、全球人居环境论坛、中国城博会、中国地博会、清华大学地产总裁班、住建部政研中心及中国土地一级开发网等多个活动讲授50余场；受到原中央政治局常委李长春等百余位国家及省部市级领导点评。帮政府圈钱，帮企业圈地促进阳光下的钱权交易！土地成片开发关键流程3前期：画饼定位策划规划立项中期：做饼土地征收多通一平公益设施有机配套后期：分饼引擎开发营销出让分利收益关系指数加法乘法参与越深，收益越大抓牢前期，严控中期，把握后期4讲课提纲从宏观到微观，从理论到实践，从普遍到个案1区域格局2政策形势3新型城镇化4国家规划5成片开发6一级开发7土地营销8分类案例：8.1城市新区8.2产业园区8.3商业街区8.4旅游景区8.5成片改造互动提问现场答疑开篇案例：兰州崔家大滩成片土地一级开发5案例意义思考：政府：原来是靠财政自筹财力不足，靠银行贷款赶上中央清理融资平台，靠发债无望，投资商：原来靠参与政府市政工程挣管理费，靠获得土地使用权后开发房产租售挣钱政府和开发商面临怎样的转型？时间：2012年9月4日，《兰州日报》地点：兰州市七里河区崔家大滩地区投资商：中国铁建股份总投资：100亿元总面积：4000亩开发内容：土地征收、基础设施、河道整治及土地包装策划等袁占亭市长评价：创造了兰州及西北地区土地一级开发市场化新模式6兰州造城运动兰州造城运动的三个动因：兰州国家级新区获批（国家政策）低丘缓坡试点获批（国土部门用地规模、指标扶持）一级开发模式地方认可（融资渠道打通）低丘缓坡试点：2012年3月获批国土资源部试点，兰州新区10平方公里、兰州新城10平方公里兰州新城：太平洋建设集团，一期投资200亿元，推移山丘700余座，平整面积约160平方公里碧桂园项目：意向总投资600亿元恒大绿洲：总投资95亿元，规划占地面积约3089亩7西部开发中部崛起振兴东北沿海开放1区域格局交通与通讯技术的发展，促进了区域间的联动与竞争加剧，城市功能定位调整，跨城市新区兴起，区域开发活跃8《人民日报》中国经济周刊2007年第15期中国区域经济发展历程：局部隆起海湾战争核心泛化遍地开花1区域格局9热点区域3个核心经济圈：珠三角处于盘整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带6个经济特区：1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月）1区域格局1010个国家综合改革配套试验区/新特区：上海浦东新区（2005.6）天津滨海新区（2006.5）重庆市、成都市（2007.6）统筹城乡武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批沈阳经济区（2010.4）新型工业化山西省（2010.12）资源型经济义乌市（2011.3）新型国际贸易6个国家级新区（国务院批准，副省级建制）：上海浦东天津滨海重庆两江（2010.5.）浙江舟山群岛（2011.6.）甘肃兰州（2012.8.）广东南沙（2012.9.）热点区域1区域格局20余个国家级战略规划区域：广西北部湾经济区（2008.2）珠江三角洲地区（2008.12）关中—天水经济区（2009.6）江苏沿海地区（2009.6）辽宁沿海经济带（2009.7）珠海横琴新区（2009.8）吉林图们江区域（2009.11）黄河三角洲高效生态经济区（2009.12）甘肃省循环经济示范区（2009.12）鄱阳湖生态经济区（2009.12）海南国际旅游岛（2010.1）中部皖江城市带（2010.1）长江三角洲地区（2010.5）深圳前海深港现代服务业合作区（2010.8）大小兴安岭林区（2010.12）山东半岛蓝色经济区（2011.1）海峡西岸经济区（2011.3）浙江海洋经济发展示范区（2011.3）青海省柴达木循环经济试验区（2011.3）广东海洋经济综合试验区（2011.8）新疆阿勒泰地区吉木乃国家级边境经济合作区（2011.9）河南省中原经济区（2011.10）河北沿海地区（2011.11）成渝经济区（2012.1）陕甘宁革命老区振兴规划（2012.3）黔中经济区（2012.8）111区域格局12警钟政府应该也必须与开发商共赢！有一个城市，前些年土地过度批租，政府无地可用，一些开发商提出可向城郊发展，通过房地产业带动开发新区。这一建议与领导者想法一拍即合，市里于是修改规划，把旅游用地变成商住，还出台了优惠政策，开发商纷至沓来，新楼盘一个个拔地而起，政府拨出巨款完善配套设施，尽管新区居民不多，仍斥巨资开通公交线路，安装造型精美的昂贵路灯，房价随之一路飙升。新华社记者梁思奇6月12日发自南宁2政策形势13我国土地、房地产政策的“毛病”招拍挂价高者得助长了“唯利是图”“一刀切”，“上海感冒，全国吃药”太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作限购、限价、限贷、限利，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患根源：我国实行政府垄断的土地管理体制一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住及商业活动需要。这个目标要求：土地价格越稳定、越低廉越好；另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？在很多的情况下，尤其是各地市大力发展城市建设的当前，大部分都选择后者。土地财政在相当长的时间内仍然是地方财力的主要来源，除了极少数有烟厂、酒厂的地区，或者先靠卖地发展起来的地区。2政策形势14中央与地方的财权之争业内外基本达成了共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场依然跌宕起伏，中央及国家高管换届进行中，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。分税制：1994年起，中央财力大增，地方政府逐渐力不从心土地出让金：近10年来，土地出让金占地方政府财政收入的比重逐年增长，2009年达到46%，2010、2011年全国土地出让金收入分别达到2.9、3.2万亿元，政府一边忙着向上要新增用地指标，一边忙着向下拆旧解放存量用地银行融资：2008年11月5日，4万亿救市刺激，2010年底，全国共有地方政府融资平台1万余家，贷款总额逾10万亿元，2010年6月10日出台国发[2010]19号紧急清理融资平台政府债券：地方政府债券最早出现在新中国成立初期，1981年恢复国债后地方债券消失，1993年地方国债被国务院明确“叫停”，1995年1月1日起施行的《预算法》第28条明确规定地方政府不得发债。2009年，为了应对全球经济危机及四川赈灾，中央为地方6省区代发2000亿地方债，初期遭遇零交易尴尬。2011年11月，允许上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点，市场反响火爆。地方自行发债能否在全国、尤其是西部地区推行，值得商榷！地方自行发债能否降低地方政府对土地财政的依赖、直至彻底消灭土地财政，更值得期待！2政策形势15土地开发的利润空间究竟有多大？纯农用地征转为建设用地20-25万元/亩（征地及青苗补偿费、基础设施配套）含零散民居的农村用地改造50-80万元/亩（假设每两亩含一户宅基地）旧城区、工业区改造100万元/亩以上建设用地比例70%左右居住及商服等经营性用地比例50%左右工业用地出让价格4-56万/亩（大部分地方政府都是赔钱卖工业用地）10-30万人小城市主城区居住用地100-200万元/亩30万人以上地级市300万元/亩以上100万人以上省会大城市500万元/亩以上商业用地地价更高2政策形势16开发商应对策略战略重心——从关注终端转向前端土地营销、一级开发战略扩张——从聚焦一线转向外围拿地方式、信息、概念——多元化产品结构——以住宅为主转向综合体非住宅类热捧：旅游地产、养老地产、产业地产等2政策形势全国性土地问题土地违法违规案件增多，大案要案触目惊心政府土地管理部门已成为继交通之后又一个腐败重灾区暴力征地拆迁、群体性土地事件频发土地资源紧缺日益严重，耕地红线日益逼近新增指标越来越难，存量及闲置浪费严重土地政策法规层出不穷，顶层设计缺陷，盲区依然很多土地增值收益巨大，土地利益关系纷繁复杂政府对土地财政的依赖性根深蒂固土地二元管理引发城乡冲突、工农冲突未来趋势：去二元化：城镇与乡村，国有与集体，陆域与海域有问题，更有机会！172政策形势2012土地相关政策解读182月29日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》被误读为小产权房确权，实质是打破城乡二元结构的尝试3月20日，《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）对容积率腐败起到了一定的震慑作用，但难以根除官商利益勾结根源5月23日，《限制用地项目目录（2012年本）》、《禁止用地项目目录（2012年本）》住宅用地容积率不低于1，限制赛车场、主题公园，禁止别墅、高尔夫、赛马场及政府楼堂管所6月15日，《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》（国土资发〔2012〕100号）鼓励农用地整治、存量建设用地改造，原有划拨用地按合法程序补交土地出让金后可用于经营性开发或转让，但未涉及新增建设用地整理6月1日颁布，7月1日实施，《闲置土地处置办法》老办法新形势，盘活存量工业为主，缺乏细则，严格执行过期收回难2012年10月29日，我国首部全域立体开发、突出陆海统筹的《全国国土规划纲要(2011~2030)》由国家28部委联合编制完成，年内上报国务院、全国人大审议通过后，将成为“国土开发宪法”，统领所有规划。2政策形势192013年土地新政展望2政策形势新修订的《土地管理法》《集体土地征地补偿条例》《全国国土规划纲要》鼓励开发低丘缓坡政策鼓励存量用地开发新政市场化的填海造地政策落实新型城镇化及中央一号涉农文件相关土地政策20看图说话：以城市为中心的城市圈，到省会经济圈，到城市群及城镇化是中国区域经济发展的趋势从东部到中部、再到西部，城市群逐渐成熟，这是中国城镇化新型发展的宏观背景3新型城镇化21新型城镇化的政治背景十六大提出了“走中国特色的城镇化道路”，十七大的进一步补充是，“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。十八大新“四化”，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。李克强：“…城乡差距量大，差距就是