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地产开发与运营政策梳理研究1战略发展中心2015年01月《地产开发与运营政策》使用说明书–作者：姜大利–版本：V10.0–更新日期：2015-01-07–内容提示：地产政策、产业政策、招商重大事件、城市重点项目、招商政策体系借鉴–编制目的：地产代表一个时代，维“GDP时”代、地产“黄金”时代已经过去，有待寻找更为契合地产公司、地方政府、社会资本、金融机构、专业运营机构之间更为合适、稳妥、互惠的合作发展模式，特此编制《地产开发与运营政策数据库》–有效期：以政策的有效期为准，详见具体政策––2政策重大事件重点项目政策借鉴10940321KEY……WORDS：保持持续活力3协同发展城镇化土地流转社会资本生态发展人文发展研究目的4一级开发决策：•拿地、产业招商、产业运营二级开发决策：•市场判断、产品策划宏观战略---80%微观策划---20%我司的快销战略要求住房产品成本地、价值高，涉及到一级控规调整、产业招商等重大事宜。研究目的5找发展增量找发展模式寻找产业发展新的增长点摸索农村土地流转的空间探索城镇化发展新的模式推行社会资本主导的模式主要结论1•发展重点在京、保、石线以东，以环京城市为主，结合公司的资源优势，最合适进入的城市是保定（高碑店、涿州、保定市区）、沧州、邯郸、廊坊，沧州与邯郸发展潜力巨大。•产业发展要落脚在产业园上，以文化旅游、养老地产、教育培训、物流产业园、生态农业、科技服务业等概念介入。•积极参与城市基础设施建设，为二级拿地或产业运营奠定基础。•未来土地供应在住房、商业版块会紧缩，且金融机构的资金也会紧缩，建议以持有型物业为主，销售型物业为辅（住宅以改善型为主）。6主要结论27城镇化发展模式产业发展模式PPP模式加快绿色城市建设，推进智慧城市建设，注重人文城市建设，实现产业转型升级从“补建设”向“补运营”逐步转变，探索建立动态补贴机制，将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算，并在中长期财政规划中予以统筹考虑8未来5年重点发展产业大农业（3）现代农业休闲农业旅游科技服务业（9）研究开发、技术转移、检验检测认证、创业孵化、知识产权、科技咨询、科技金融、科学技术普及等专业科技服务和综合科技服务高新技术（8）电子信息技术、生物与新医药技术、航空航天技术、新材料技术、高技术服务业、新能源及节能技术、资源与环境技术、高新技术改造传统产业主要结论3目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划9城市准入实质是区域发展聚焦10政策体系11区域发展政策规划•以北京为核心，进行辐射，形成“点、线、面”战略布局城市总体发展政策规划•主要以河北平原区为主，偏向东部、北部产业发展政策规划•科技服务业、大生态农业、高新技术是未来最大增长点地产政策规划•调控、规范流程，稳定是的大趋势财政金融政策规划•严控政府举债，严格控制风险重要政策序号重要政策一览1《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2014〕60号）2《关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知》（财金〔2014〕112号文）32014年全国两会精神4《国务院关于促进旅游业改革发展若干意见》（国发〔2014〕31号）5《关于印发促进智慧城市健康发展的指导意见的通知》（发改高技[2014]1770号）6《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》7《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76号）8《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）9《全国现代农业发展规划（2011-2015）》国发〔2012〕4号10河北省《关于进一步加快发展节能环保产业十项措施的通知》12重要政策（续1）13序号重要政策一览（续1）11《河北省生态补偿金管理办法》12《河北省历史文化名城名镇名村保护办法》河北省人民政府令〔2013〕第5号13《河北省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见》冀政[2014]125号14首套房贷政策调整15邱县农业项目优惠政策16《中共保定市委、保定市人民政府关于加快推进新型城镇化的实施意见》（保发〔2014〕10号）17河北省最新征地补偿标准18《国家重点支持的高新技术领域》19《全国休闲农业发展“十二五”规划》20国务院《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》重要政策（续2）14序号重要政策一览（续2）21《中央经济工作会议精神2014年》22《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》国发〔2014〕49号23《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》24《国家发改委关于发布首批基础设施等领域鼓励社会投资项目的通知》（发改基础[2014]981号）25《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,2013.11.926《河北省城镇化发展“十二五”规划》27《政府购买服务管理办法（暂行）》28《关于加快应急产业发展的意见》29财金〔2014〕113号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知30财政部关于印发《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》的通知，财综〔2014〕76号重要政策（续3）15序号重要政策一览（续3）31《不动产登记暂行条例》中华人民共和国国务院令第656号32《保定市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》保市政〔2014〕71号33《河北省大气污染防治行动计划实施方案》34《基础设施和公用事业特许经营法（征求意见稿）》35《保定市人民政府关于参与京津冀地区协同发展及承接京津功能转移的初步设想》36《农业部关于推进农业项目资金倾斜支持国家现代农业示范区建设的通知》37《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》环首都经济圈环首都经济圈是河北省经济极为活跃的区块17近期重点关注环京的13个县市未来环首都经济圈在一体化、协同发展中肩负更大责任京保石线以东是河北省的重点发展区域•河北西高东低，东部以平原为主。•东部人口稠密，经济、社会发达，尤其是京保石以东。18经济发展城镇化战略地形地貌19未来地铁发展地铁轨道交通将为涿州、高碑店、定兴、固安、永清、霸州、三河、燕郊等河北县市带来巨大的经济腾飞轨道交通将有利于生产要素的高效流动与合理配置京津保三角区域是核心发展区域20石家庄保定市北京市天津市廊坊市唐山市•京津保三角区域是未来河北省发展的热点区域与核心区域小结1•从京津冀一体化、河北自身资源优势、各地市招商政策以及河北各地市发展规划来看，未来河北省发展重心将以保定、廊坊、邯郸、沧州四个地市为主；•重点将发展环首都经济圈以及各区域中心城市。21立足京津冀立足河北立足京津保、立足京保石立足环首都区县以涿州、涞水、固安、高碑店、保定市东区与西区、廊坊安次为主目录一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划22产业拿地实质是城市特色聚焦23河北省积极推进新型城镇化建设，落实京津冀协调发展战略24环首都城市群：以打造新区、县城扩容升级为重点；形成各具特色、设备完备、宜居宜业的中小城市群环首都城市群：推进石家庄正定新区、临空港产业园、东部新城，以及邯郸冀南新区、衡水滨湖新区、邢台新区发展将冀中南发展成国家重要的新能源、装备制造、服务外包和高新技术产业基地，建成区域性物流、旅游、商贸流通、科教文汇和金融服务中心环首都城市群：提升唐山、秦皇岛、沧州城市功能，建设具有国际竞争力的新型工业化基地和现代新型城市河北各地市城市性质城市城市性质石家庄河北省省会，京津冀第三极，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一保定国家历史文化名城，以先进制造业和现代服务业为主的京津冀地区中心城市之一廊坊京津冀地区高新技术产业基地，环京津区域中心城市和生态宜居城市沧州环渤海地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，以运河文化为特色、以化工产业为主导的沿海港口城市邯郸邯郸市是国家历史文化名城、河北省南部地区中心城市衡水京津冀地区特色加工制造业基地和重要的滨湖休闲度假城市，冀东南商贸物流中心邢台以发展钢制品、煤化工、装备制造业为主的新型工业基地，是历史文化名城和生态旅游城市秦皇岛我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市唐山国家新型工业化基地和港口城市张家口河北省重要的能源基地和生态型旅游胜地，冀西北地区区域性现代化中心城市承德旅游业为主导产业的历史文化名城25大部分城市文化积淀较深，而二产体量偏重。资料来源：各地市城市总体规划城市产业发展战略城市产业发展战略石家庄突出“园区战略”、“产业集聚战略”，集中力量形成一批高新技术产业、战略新兴产业和现代服务业集中区；规划确定正定新区起步区、空港产业区起步区和正定古城为重点地区唐山强化“两极”率先突破。“两极”包括曹妃甸新区增长极（含曹妃甸工业区、南堡开发区、唐海县和唐山湾生态城）和市主城区增长极（含路北区、路南区、开平区、古冶区、高新技术产业园区）。承德以产业聚集为重点，以新城（园区）建设为平台，加快发展休闲旅游、钒钛制品、装备制造、现代服务业等主导产业，建设产业发达、功能完备、环境优美、品牌响亮的国际旅游城市核心区。张家口加快发展现代服务业和现代农业，培育发展新兴产业。着力加快“4+3”现代产业发展，努力做大做强旅游服务、新型能源、食品加工、装备制造四大主导产业，积极培育现代物流、电子信息、矿产品精深加工三大成长性产业。衡水打造装备制造、现代生态化工、食品加工3个销售收入超500亿元的主导产业，10个销售收入超100亿元的龙头企业。廊坊着力扩大电子信息、清洁能源、生物医药等新兴产业跨越式发展，定位高端市场，优先发展生产性服务业，加快发展生活性服务业，重点推进康体休闲、现代物流、会展旅游、总部经济、网络经济、金融保险等产业发展，构建起充满活力、特色突出、优势互补的服务业发展格局。邢台重点促进现代物流、休闲旅游、金融保险等加速扩张，商贸服务、社区服务、商务服务等更加活跃，房地产稳步健康发展保定根据保定城市近远期发展规划，规划选取城市北部的低碳新城、城市东北部的宜居新城、城市东部的高铁片区、东湖片区和长途汽车客运站片区，城市西部的西湖片区、城市南部的南片居住区和长城汽车产业园等8大新区。规划重点发展新能源和能源设备、汽车及零部件等先进制造业，积极培育壮大电子信息、新材料、节能环保等战略性新兴产业，把保定市打造成为全球低碳产业科学发展示范区、京津冀地区重要的先进制造业和高新技术产业转化基地。邯郸全国重要的精钢生产基地、装备制造基地、煤电煤化基地、新型材料基地、文化旅游基地、现代物流综合枢纽。沧州检验检测、汽车零配件秦皇岛加快打造以旅游业为中心，产业聚集区为载体，核心企业为龙头，科技创新为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代生态农业为基础，多元并举、共同发展的现代产业体系格局。26审计署土地财政大审计体系分流程管理、政策执行、出让金使用三个层面18项进行审计审计层面审计要点指标细分流程管理规划1.主要是违反规划审批土地执行土地利用总体规划和城市总体规划不严格土地规划与城市规划衔接不到位的问题计划2.没有新增建设用地计划指标擅自批准用地3.没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用4.计划下达中由于人为因素所导致的“跑部地进”的现象审批5.主要审计越权审批土地、化大为小拆分审批土地征收6.主要审计未批先征、先占土地、“以租代征”等非法用地7.征地时未完成规定程序，违规发证，侵占、骗取征地拆迁补偿款、安置补偿等8.拆迁补偿款、安置补偿和社会保障不到位的问题供应9.是否存在不符合划拨土地条件的单位划拨土地，虚假招拍挂、串投围标、以及划拨或协议出让土地等违规交易等利用10.主要是擅自改变土地用途、容积率等规划条件11.土地长期闲置12.违规扩建、自行设立开发区（园区）13.用未完成征地、拆迁手续的土地进行违规抵押融资资料来源：国务院将对全国土地财政进行首次“大审计”，审计署土地财政大审计体系分流程管理、