城市运营商

城市运营商第一章第二章第三章复合地产营利模式解读第四章第五章城镇化与城市运营商的诞生策划、规划与概念性规划城市意象与城市形态城市运营商的核心竞争能力城市是什么?筑墙为城，店多成市城市是一个集合体，涵盖了地理学意义上的神经丛、经济组织、制度进程、社会活动的剧场以及艺术象征等各项功能。——路易斯·芒福德：《城市是什么?》城市是人类聚居的形式之一——希腊建筑学家道亚迪斯城市诞生应兼顾的要素地形地貌土地性质历史文化经济产业民生就业公共设施商业招商项目人口区域空间布局与设计营运策划城市诞生应兼顾的要素城市特色的构成要素行政功能服务功能产业功能居住功能休闲功能河流水系园林绿化地形地貌城市景点造型特色历史文化遗存人文精神城市素质城市象征空间形态建筑、构筑物城市色彩城市小品街道、广场人文特色环境特色功能特色中国的城市化是实现跨越式经济发展战略的必然国家改革开放跨越式增长型战略确立全球政治背景下的综合国力提升愿望同时带来的负效应：资源消耗上的过度性（掠夺性）开发社会分配“马太效应”现象的迅速显现……中国西部地区的城市化：西部地方政府公共财政收入跟不上城市化进程建设的需求西部地区环境资源的脆弱性注定不能走东部地区先开发后治理的老路西部地区资源的多样性，是最为宝贵的财富全局视点：中国城市化道路中国城市化道路是中国发展的必然选择中心辐射作用加强城市数量和规模扩大城市文明向农村扩散产业结构提升公共服务基本均等化城乡差距逐步缩小人口向城市集中百姓整体素质提高中国的城市化呈现快速发展势头，2007年城市化水平必1978年翻了一倍，达到45％，预计在2010年将达到50％，2020年达到60％，进入基本城市化经营城市就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。城市运营商是政府与市场间不可缺少的中间环节城市经营的主体是政府，但政府必须借助企业与市场的力量市场政府城市运营商城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。——薄熙来城市定位城市发展战略城市规划与布局城市形象的包装与推广城市的开发、运营和管理城市经营的内容没有个性就很难差异化竞争，没有灵魂就没有内涵，没有理念就很难做到可持续发展。只有科学的思维方式，才能得出正确的方针与策略城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光城市形象的包装不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑政府采用市场化的方式配置资源，城市运营商配合政府开发，经营城市发展空间缩小同质化竞争严重目前很多房产开发商的主要发展方面还只满足于产品打造、销售，只会做住宅或商业物业，均处于同一竞争层面传统开发模式道路变窄体制的风险随着土地交易的公开化和透明化，那种仅依靠土地根源而获取高利润的情况将不再上演。企业发展战略问题房产项目已经越来越往大方向走，即通常所说的大盘时代到来，传统开发商的发展战略无可避免地遭遇瓶颈。传统房产开发商用封闭思维进行自主建设，这种不符合城市规划要求的无序建设必然使其开发模式走向末端。传统开发商的发展瓶颈房产企业的迅速增长，很多具有一定条件的企业纷纷进入房产行业；同时，土地资源是有限，房产圈地运动的加剧。现在农村土地承包经营权流转转让租赁入股转包互换以前集体土地变为国有土地，招拍挂土地供应模式的变化集体土地变为国有土地，招拍挂土地供应模式的变化将使房地产商有更大的利润空间和发展机会集体建设用地进入市场流转2发展商自身将实现经营理念、社会地位和职能、运作模式、资源配置等各方面的升级提高1由目前的房产商数目偏多、个体规模偏小，向整体数目适中、个体规模迅速提升变大转变城市化大潮将催生房地产行业两大升级能力升级规模升级一些超大型项目的开发，实际等同于建设一座新城随着城市化的加快，房地产将从原来的小盘开发到大盘化再到城市化的经营“城市运营商”的诞生在政府没有雄厚的资金进行大规模的城市建设时，可将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发完成区域内的商业、文化、生活配套，有力地推动区域的城市化进程2341区位交通市政配套公益配套社区环境风格户型营销手段物业管理城市房地产复合地产土地整体价值复合产业消费者生活方式资源整合人气营销手段生态人文环境城市房地产与复合地产增值因素比较增值因素城市开发与城市运营的区别第一章第二章第三章复合地产营利模式解读第四章第五章城镇化与城市运营商的诞生策划、规划与概念性规划城市意象与城市形态城市运营商的核心竞争能力什么是策划?策者战略、谋略、机变之术划者市场份额、实施步骤与方法策划是一个逻辑严密、系统完整的阴谋策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为——《哈佛企业管理丛书》谋划，运筹——《辞海》为了实现特定的目标，提出新颖的思路对策即创意，并注意操作信息，从而制定出具体实施计划方案的思维以及创造实施活动。总之，策划是一个综合系统工程。——陈放（1998）策划与规划的差异概念理念任务策划规划系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理城市系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题，是法律依据。创造性思维、建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。强调创新性与操作问题针对具体目标，形成城市内容、功能、品牌、商业模式，从而形成独特的城市意向，或全面提升和延续老城市的生命力，并促使城市近期内获得良好的经济效益和社会效益。法定的规范程序，强调综合平衡、战略指引与保护控制，从实现有序发展通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡生产体系、支持体系和保障体系的关系，拓展城市内容的广度与深度，优化经济结构，保护城市赖以发展的生态环境，保证城市获得良好的效益并促进地方社会经济的发展。本质区别偏重项目功能定位的推敲与比较是面对市场需求和竞争的选择和平衡是面对开发商主导需求和调整的分析和评估是项目综合利益和经济效益的定位和控制。项目规划要点的深化和执行是规划建筑设计规范的数据化和图型化是建筑艺术风格的选择和张扬是产品创新个性的选择和张扬。利益和定位偏重技术和艺术规划前为什么需要进行策划规划的困境规划相当于产品的生产过程，主要围绕硬件来做，策划相当于生产产品前的软件设计。规划做硬件策划做软件规划不能指导产业的发展，不断的要求修编。修编后发觉，仍不能解决招商引资、营销促销、城市运营等实际问题。规划比策划更讲求综合效益和协调发展，但是策划是规划的核心，是规划的灵魂，而规划的可行性是由策划来保证的策划的重要性起死回生提升品质画龙点睛上海新天地历史街区的保护与更新由一个老旧的里弄住宅区转变为具传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，以中西融合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，创造集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、办公、住宅于一体的特色小区。西班牙工业小镇毕尔包（Bilbao）1997年，落成古根海姆博物馆——从一个籍籍无名的海港工业城市，到博物馆成立三年，为城市带来国际知名度和五亿美金的收入。到毕尔包参观古根海姆博物馆，成为“人生必到”景点。短期内文化事业发展的挽救垂危城市，绝对是传奇。原来的德国莱比锡露天煤矿(1980)同一地点经过改造成为度假区(2004)总体策划商业策划战略策划围绕资源要素、区位互动关系、市场竞合关系的分析来确定项目的主题定位、发展方向和目标。属于宏观性策划以定位为核心，产品为基础，战略和战术性相结合的综合类策划以项目产品为核心的设计类策划。市场是导向，资源评价是基础，项目是灵魂，政策法规是保障，工程技术是支撑。以投资与产出、招商引资为核心的研究类策划项目策划总体规划控制性详细规划修建性详细规划施工设计工程建设概念性规划运营策划形象策划活动策划宣传策划营销策划以管理模式、运营方式、服务模式为核心的经营类策划以形象定位和品牌设计为核心的设计类策划以产品销售为核心的经营类策划以活动为核心的经营类策划以宣传推广为核心的经营类策划贯穿于项目全程的策划与规划之时序关系旅游策划中的“三三制原则”•新鲜感——新鲜、亲切、从未有过•亲切感——可以亲近、参与的、似曾相似的•满足感——满足、丰富、回味“三感”快乐原则•求补偿——短时间内获得情感与精神上的极大满足•求解脱——在短时间旅程中获得全身心的放松•求刺激——感官和精神的全方位打击和激动，惊喜不断“三求”旅游目的旅游策划的核心在于设计高参与度与互动性的产品或项目表层体验：即包价旅游，以传统的走马观花式观光旅游为主，游客被动接受各种信息，参与互动性差，难以获得独特、难忘的体验效果，属于浅层体验旅游中度体验：包含部分参与性项目体验的观光旅游；如滑雪、滑草、揽车、温泉、地方美食等一些休闲、运动、娱乐、节庆活动的开发项目，通过直接参与，从视觉、触觉、味觉等多方面来获得一定的满足深度体验：指旅游者完全融入旅游产品中，与旅游项目和当地民俗、居民进行零距离的接触，深刻体验当地的风土人情与民俗文化，是情感与精神的全方位投入，能获得最直接的成就感和快乐感一般来说，体验类型越丰富，旅游者体验效果越好旅游者的参与互动程度与体验效果直接相关，互动程度越高，体验效果越好；反之则越差。根据游客参与互动程度的差异，一般将体验分为表层体验、中度体验、深度体验三种：旅游者获得体验的几种类型运动探险遁世体验审美体验城市情调迪斯尼乐园、嘉年华、欢乐谷、世界之窗等文化体验娱乐休闲户外运动滑雪、滑草、漂流、登山、高尔夫等野外生存拓展训练、生存挑战、极限挑战、徒步穿越等生态审美乡村旅游古城古镇生态旅游如青城山、黄山、香格里拉、卢姑湖、西藏等文化审美生态情调石象湖、碧峰峡、三圣乡、国色天乡等周庄、同里、平遥、丽江、凤凰、大理等如肇兴侗寨、西江苗寨、堂安生态博物馆等乡村旅游、生态观光、风景区旅游等度假旅游如海南、三亚、马尔代夫、尼斯、北戴河等宽巷子、上海新天地、南京夫子庙、杜甫草堂是编制规划早期阶段的一种研讨性规划手段，是一种在理想状态下对项目发展的未来的前瞻性把握和创造性构思，内容以结构上、整体上的概要性谋划为主。“理想状态”是指它较少地受到规划具体实施的主观条件(如学术分歧、本位原则、既定方针、习惯意识等)及客观条件(如交通条件、资金条件、技术条件、资料条件、时间条件等)的限制。“结构上、整体上的概要性谋划”指它仅仅包含规划所应有的主要结构和关键性规划内容，仅要求从整体上把握核心项目的创意策划以及这些项目设施的时空布局与景观环境的统一和整合过程，只需概要说明，不需要细节。概念性规划城市概念性规划是贯穿于整个城市规划体系中的理念性的规划，其中城市形象设计占有突出地位主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。城市概念性规划的内容概念性规划的特点:1．更具想象空间和创造性思维，因而更具前瞻性和生命力。2．讲究结构上、整体上的谋划，抓主要矛盾。3．运用模糊论证，允许存在偏差。尤其当定量分析有困难时，趋向选择定性比较分析，如可行性分析中采用SWOT分析，更具可操作性。4．便于规划的科学分工和组织协调，少数规划人员即可完成，不需要复杂的技术流程。5．快速灵活，低成本，高效率，便于及时编制，及时修订，及时更新资料，适应了现代市场竞争的需要，应用范围很广。第一章第二章第三章复合地产营利模式解读第四章第五章城镇化与城市运营商的诞生策划、规划与概念性规划城市意象与城市形态城市运营商的核心竞争能力第一章第二章第三章复合地产营利模式解读第四章第五章城镇化与城市运营商的诞生策划、规划与概念性规划城市意象与城市形态城市运营商的核心竞争能力搜集项目信息总经理与甲方单位沟通交流，把握甲方意图提交投标