搜索
项目物业接管验收方案前言本方案侧重接管过程的质量把控。1、接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对被接管物业的规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收（包含市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等）进行整体和全面性的复查、验收。2、接管验收的作用2.1明确交接双方的责权利关系；2.2确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；2.3确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；2.4为日后物业的管理创造条件。2.4.1熟悉管辖区域物业（园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积）；2.4.2掌握小区楼宇栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；2.4.3掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量；2.4.4知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶数量与位置等。根据XXX项目施工交付情况,为确保业主入住后各项服务工作的顺利开展,结合项目目前进度的特点,编制本方案，具体内容如下。二、接管验收小组及职责分工物业公司部门人员职责分工物业公司总经理（物业管理处负责人）韦正军接管组长。全面主持物业接管验收工作。人事行政组、客户服务组、工程维修组接管资料工程维修组接管设备、设施系统管理处接管设备、设施系统地产公司地产公司总经理移交组长。全面主持物业移交工作。地产公司主管副总经理移交副组长地产公司行政部移交资料地产公司设计部交接设备、设施系统地产公司工程部交接设备、设施系统监理单位交接设备、设施系统三、接管验收计划日期内容备注2018.3.29房屋本体、房屋分户预验收按接管验收计划，分组进行公共设施设备预验收2018.4.4提交需整改问题，及处理要求2018.4.25第一次复验房屋本体、房屋分户验收（协同地产初验）第一次复验公共设施设备验收（协同地产初验）2018.4.30提交需整改问题及跟进整改2018.5.15第二次复验房屋本体、房屋分户验收（组织地产预验）第二次复验公共设施设备验收（组织地产预验）2018.5.20提交需整改问题及跟进整改2018.5.20资料移交2018.5.20物业接管验收2018.6.30编制《物业接管验收报告》四、接管验收内容及验收标准1资料的接管验收地产公司需向物业管理公司移交以下相关资料。A、物业产权资料：（1）项目开发批准报告；（2）规划许可证；（3）投资许可证；（4）土地使用合同；（5）建筑开工许可证；（6）用地红线图。B、综合竣工验收资料：（1）竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；（2）建设工程竣工验收证书；（3）建设消防验收合格证；（4）公共配套设施综合验收合格书；（5）供水合同；（6）供电协议书、许可证；（7）供气协议书、许可证；（8）有线电视合格证；（9）通信设施合格证；（10）电梯合格证。（11）面积实测报告C、施工设计资料：（1）地质报告书；（2）全套设计图纸；（3）图纸会审记录；（4）设计变更通知单；（5）工程预决算报告书；（6）重要的施工会议纪要；（7）隐蔽工程验收记录；（8）沉降观测记录；（9）其他可能会影响将来管理的原始记录D、机电设备资料：（1）机电设备出厂合格证；（2）机电设备使用说明书(要求中文)；（3）机电设备安装、调试报告；（4）设备保修卡、保修协议。E、业主资料：（1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话、身份证复印件、户口所在地、喜好、工作单位、紧急联系人电话等；（2）已购房业主的付款情况或付款方式。F、其他物管认为需要提供的资料（1）由物管公司提供需求清单，并组织会议经双方确认，按清单提供。2物业硬件设施接管验收和竣工的区别。A、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。B、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。3接管验收标准和验收方法。A、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。B、验收方法为观感验收法和使用验收法。4楼宇本体硬件设施的具体验收标准。A、主体结构（1）外墙不得渗水（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏,防杂物篦子齐全。B、楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。C、内墙面（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。（2）块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。D、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。E、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。F、木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。G、门、窗（1）门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。（5）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。（6）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。（7）高档装饰门装饰完整。H、楼梯、扶手（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。（2）砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。I、木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。J、饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。K、油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。L、电器插座安装牢固，方向正确、垂直，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。M、有线电视已开通，收视良好。N、开关安装牢固、开关灵活、接触良好。O、灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。P、水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。Q、卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。R、给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。S、地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。T、门铃、对讲（可视）电话安装牢固、操作灵活、效果良好。U、防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。V、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。5公共配套设施接管验收标准。A、天台：（1）天沟、落水口畅通完好；（2）隔热层、防水层完好。B、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。C、屋面避雷设施连接牢固。D、路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完好。E、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固（北方需提供防冻配置）。F、道路：（1）路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；（2）路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；（3）块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；（4）交通标识线路牌清楚完好。G、室外消防栓：（1）消防箱标识清楚、玻璃完好；（2）消防设施配件齐全；（3）消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。H、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。I、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。J、保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。K、保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。L、停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。M、单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。N、明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。O、沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。P、护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。Q、台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。R、水池、水箱卫生清洁、无渗漏。S、信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁，配套钥匙齐全。T、雕塑、小品牢固、完好、安全。U、招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。6机电设备的接管验收。A、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。B、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。C、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。D、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。E、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。F、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。G、保安监控设备：同消防监控设备。7接管验收遗留问题的处理。A、遗留问题的登记确认：（1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录并交项目公司相关人员签字确认；（2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录并请项目公司相关人员签字确认。B、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐，必要时物管公司总经理应当协助进行。C、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求地产公司在一个月内解决。必要时物管公司总经理应当协助进行。D、对于长期解决不了、势必会影响物业管理以及需立即解决的问题，物业管理公司应当以书面形式发函至地产公司进行提示；对于存在重大法律风险及重大损失隐患的问题应向远道集团行政部发函，由集团行政部向董事会汇报。