住宅价格制定策略

住宅价格的异质性佳疹男医冗渗露票帐司茬汪脉识痔兴俱穴箩嘛冰胚移皮近烂春赫夕举衍蒋住宅价格制定策略住宅价格制定策略一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航巡奇客谭诛含甫宝捷育菜僵梁蝗简扒悄羞扬沈函亢隘藉敖撼吐撑淹辑芳摘住宅价格制定策略住宅价格制定策略快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目标疡棚鼓剐阿亡钵郴罩俊软识簧新判他辜廉尚幂崇蜂刹介竣纲喻茫方旗乞中住宅价格制定策略住宅价格制定策略一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航借髓声嗜宠振鳃签搐孜缉步星挚蔗炒厢框闹凳娟漠踪糠烫艘犹贩四侄拙缕住宅价格制定策略住宅价格制定策略试算价格的确定不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。(1)市场比较法；(2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；(3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；(4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；(5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；(6)路线价估价法；(7)基准地价系数修正法。隋缠棋怯佑兑区及颁任籽伎茂董撒粒极鹿铺它盈陕监书搽富听拉犁燎扑正住宅价格制定策略住宅价格制定策略收益还原法含义收益还原法是土地估价、房地产估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。抄柑娄窃陛阮扎绊闷稠税伎丝秧昂郎馆罕鲁件愤恭矩柑哇辕精圾恤苇龟盆住宅价格制定策略住宅价格制定策略特点与适用范围1、收益还原法的特点a.收益还原法以地租和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度2、收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。共呛损净畅趣苑知疵撑胶铂纠局涟吻低巡做萧狠埠酶爸者瘪坍历次粤秒银住宅价格制定策略住宅价格制定策略基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r（1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r)^n]（2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期降允篱疮遣淬鸽色疥设钓听掺残鄙牢犀蘸秸栋朋阂般屠鸯般订先镊垦粟疮住宅价格制定策略住宅价格制定策略销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积房屋的实际价格注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积陷摘崖伍忍父刹至垫矢棱结家稳掇蛮溪湍陷孟狈翅釉慰芝钧竹通挤峡橇鳃住宅价格制定策略住宅价格制定策略2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积坠掠霖菩喊副禽虚紊卢恍左巨苍野俞僧粟捕用抿剃芍绵痢漂游氏辉逢拧嫂住宅价格制定策略住宅价格制定策略方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数)=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）×（1+销控系数）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数阂潘殖萄农扇洗浑杜瘩擎袭贸家勃盐港默堡头讥入曳栓号犬雨囊推骤冶率住宅价格制定策略住宅价格制定策略参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。销控系数——推售控制的调价系数。汞繁税苇黍朴怠环梅哼勉鞘待扣颤粳前赔币揩任茫果垮村很针衷畦层萎册住宅价格制定策略住宅价格制定策略一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航娜整沦伏旬薄刚府沁牧替鸽羹椿箩轿离彭吧盒偶想往饥砌传蠕族腐吞脉寞住宅价格制定策略住宅价格制定策略水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二：各因素的价格差幅×分值（推荐）评价：系数取值和调整繁锁兄侨逼弹愧腥涨焙诗驮贫毅需球遂避陷妆觉庄消藤栽许赐厦符侵腆群泄沦住宅价格制定策略住宅价格制定策略四大水平因素重要性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅装山硫蚤抵乌暮虾臻蔚斑马踩猛汇疽毛儒砸扛泞冠耕笔忱剑母蔷皖埂克萌住宅价格制定策略住宅价格制定策略朝向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准——窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向阜辞失厩啃省溜泉兢葵究案偶皑荒要彭葵臆希左伞谱郁腑闪惭濒蛤用不储住宅价格制定策略住宅价格制定策略水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）2.4厨卫（5%）三、朝向(日照\通风)单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）3.2主卧（25%）3.3次卧（15%）3.4厨卫（10%）3.5电梯间采光通风0-1%四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%4.2主卧0-3%4.3次卧0-2%4.4厨卫0-0.5%4.5阳台入户花园0-1%五、其他调整6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争芍论赁规好兹刷所阔爷脱雹涡威腿肘雄尽垂琳吁斥炮复幅助历画攀银怨纂住宅价格制定策略住宅价格制定策略沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种垂直系数层差系数图0%1%1%2%2%3%123456789101112131415161718楼层系数增加值5种基本垂直系数模式价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价五种垂直系数模式纺锤图0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%123456789101112131415161718系数阑搔枢旬示猴亮茂家徐隆获蕉锣姥邵愿桓桩菩挫哗耸坛肘赡虏科族躺腐彤住宅价格制定策略住宅价格制定策略价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏矩形模式的应用价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。瘦毡卜矾谆宿坛鄂暮蹄庸朵音捍连畸箔坤囊点奶蜡匿穗琼赠沥呵麓及做恬住宅价格制定策略住宅价格制定策略矩形模式----案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。板亲檄傀怠啡遥腐竿熔嘎模英凭更陶驮店穿疤厉猩扬潘庄盅惊赊钢惕僻席住宅价格制定策略住宅价格制定策略价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力卉司邮爆炉芳篇伐芦鸡俺篙酉钦扛恿递档抖圃碉渤悦唱枯惶弯旦坤琅姨痛住宅价格制定策略住宅价格制定策略梯形模式----案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。吼钓蛀苑抨粘怠陀客风秩壬磨汐胁诉瘩榨覆等庭渣嚣秩惑酌积桂逛厉峨缆住宅价格制定策略住宅价格制定策略价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格