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龙湖地产人力资源策略研究报告作者：刘旭彭伟目录龙湖地产发展概况龙湖地产经营亮点龙湖地产人力资源战略分析总结1234龙湖地产概况龙湖地产市场分布图龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。从2019年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等10个城市。1月龙湖花园被评为“全国创建文明社区示范点”12月北京龙湖成立龙湖地产大事记20192019Text19944月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南苑动土奠基龙湖地产创建于重庆2019200020199月龙湖花园蝉联重庆市“十佳住宅小区”第一名10月开始发展第二个物业项目─龙湖西苑20193月“2019年度全国住宅用户满意度指数测评”全国第一10月与香港置地签约合作，世界500界强首次进入重庆房地产市场11月成都龙湖成立春森彼岸荣获美国建筑师协会颁发“优秀城市设计大奖”11月发展首个重庆以外项目─成都的龙湖‧晶蓝半岛进军成都市场。3月开始发展首个办公楼─龙湖‧西城天街中国建设银行总行授予AAA信用单位“2019年度全国住宅用户满意度指收测评”全国第一中国农业银行总行授予AAA+级信用单位1994-2019龙湖地产发展历程龙湖地产大事记200920192月“重庆民营企业纳税百强”第一名3月“2009中国房地产百强以企业规模性TOP10”“2019-2019年度中国房地产业诚信企业”“2019年度中国企业资讯化500强”4月“重庆开发企业50强”第一名5月重庆龙湖企业拓展发行总值1,400,000,000元人民币债券7月晶蓝半岛荣获“詹天佑奖优秀住宅社区金奖”8月无锡龙湖成立9月沈阳龙湖成立20192019-2009龙湖地产发展历程3月龙湖新品牌标识全面启用“龙湖”被认定为“中国驰名商标”龙湖水晶郦城、北城天街荣获“广厦奖”4月“2019年度重庆纳税百强企业”第一名9月“2019中国房地产公司品牌价值TOP10”10月“2019年度中国企业集团纳税五百强”11月“2019中国优秀物业服务企业服务品质TOP10”4月“2019年度全国住宅用户满意度测评”第一名6月“重庆开发企业50强”第一名8月上海龙湖成立“首届品牌中国节金谱奖中国房地产行业年度十佳品牌”9月“2019年度中国房地产行业纳税百强”西安龙湖成立，进军西安市场11月水晶郦城荣获“中国建筑工程鲁班奖”地域扩张战略地域大且区域发展不平衡的中国市场特征决定了领先企业的地域扩张战略同时兼备资源禀赋与政策支持是龙湖目标城市选择的核心标准•历史文化（重商主义的积淀）•自然资源•交通运输•城市新移民•政治地位•国家特殊政策扶持•直属垄断企业直接投入•国债使用目标城市资源禀赋政策支持龙湖成长之道多元本地异地区域聚焦战略产品扩张战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性高层公寓花园洋房别墅购物中心提供与众不同的高品质产品与服务融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品单一返回目录经营亮点1.重庆地区土地储备较高从2019-2009年商品房销售情况来看，龙湖地产为重庆第一大开发商。龙湖品牌在重庆已具有较好知名度，将成为未来进一步增长的坚定基石。此外，龙湖地产权益土地储备中，重庆地区占比38%，而且未来两年公司在重庆地区的销售面积贡献仍旧比较大。考虑到龙湖地产的市场知名度、重庆地区的旺盛需求以及国家对西部开发的政策扶持，重庆未来仍将是龙湖地产可靠的大本营。重庆地区土地储备较高重庆房地产市场供应紧张经营亮点2.城市专攻策略和较快的周转速度塑造良好品牌形象龙湖地产于2019年进入北京和成都，2019年打入上海和西安，近期又进入沈阳、无锡、常州、杭州和青岛。为加快周转速度和提升利润率，龙湖地产有较强的扩张动力。我们认为，龙湖地产扩张是有策略性的。在某一区域扩张的初期，公司通常选择在一个中心城市从事房地产较大规模的开发，以赢得市场认知度。另外，多样化的产品和系统化的管理模式也为其扩张提供了支撑。按2009年商品房销售业绩衡量，龙湖地产在北京和成都地区分别排名第十和第七，这有助于提升其品牌知名度。良好的销售业绩主要得益于公司在重庆、北京和成都积极拿地以及较快的周转速度。全国拥有大量的土地储备经营亮点3.产品结构多元化、管理有素、决策程序协调一致多元化的产品结构、高效的管理体系和协调一致的决策程序将为龙湖地产向其它地区扩张提供一臂之力。龙湖地产在别墅（包括连排别墅）、低层和高层住宅以及商业地产等诸多项目方面拥有丰富的开发经验，这为其区域扩张提供了便利。龙湖地产在商业地产领域的开发经验有望为其带来明显价值，因为商业地产更能增加地方政府税收和促进就业。龙湖地产已经建立了一套涵盖项目各个组成部分以及行政管理问题的IT管理系统，这将有助于提升经营效率。龙湖地产对项目开发计划实施严格控制，最初开发计划不能随意变更，因此成本可以得到有效控制。最初的开发计划是各个部门达成一致后的结果，因此所有不同意见已经得到提前反映，减少了在执行过程中的不确定性。经营亮点4.09年盈利大幅提升鉴于北京高毛利项目的贡献，预计毛利率将从26%提升至30%。预计09年毛利率提升至28%，主要归功于毛利较高的北京香醍溪岸项目。2019年高端项目北京颐和原著的利润贡献将有望抵消限价房项目大方居的不利影响。2019年，唐宁One预计将贡献24%的收入，由于该项目毛利率约为30%，因此将略微压低公司整体毛利率。预计净利润率将从08年的4%提升至13%左右。2019年龙湖计提了6000万元的IPO前期费用，占当年管理费用总额的15%。展望未来，这种一次性费用不会再出现；此外，由于销售环境的改善，预计09年销售费用也将下降。经营亮点5.高盈利确定性龙湖地产的盈利确定性居于行业最高之列，在同业中仅次于绿城。公司可能已经锁定了2019年预测盈利的103%，主要得益于09年合同销售额创新高及08年相当一部分销售额结转至09年。09年净利润率可能从4%上升至13%，2019年进一步升至16%。预计09年盈利增长679%，2019年增长65%。龙湖地产09年合同销售额达183.44亿元。假设截至09年底未结算合同销售额的70%将在2019年结算，这意味着公司或已锁定了2019年预测地产销售盈利的103%。此外，我们预计公司两年收入CAGR达75%，09年ROE从4%升至12%，2019和2019年进一步升至16%和18%。返回目录龙湖地产人力资源战略分析薪酬福利人力资源规划绩效管理招聘管理培训开发企业文化人力资源战略龙湖核心价值观和管理原则的关系长远利益原则（这是我们对待企业经营、发展的态度）先外后内原则（这是我们对待外部环境的态度）员工成长原则（这是我们对待员工的态度）精英原则（这是我们对待职业经理人的态度）同路人原则（这是我们对待同路人的态度）科学决策原则（这是我们对待决策的态度）改进创新原则（这是我们对待组织能力发展的态度）简单直接原则（这是我们对待员工关系的态度）团队原则（这是我们对待个人与团队关系的态度）经营管理原则追求卓越人文精神研究精神信任共赢企业家精神核心价值观客户至上原则（这是我们对待客户的态度）全国化第一，员工录用的标准在全国要是统一的第二，员工的回报机制是全国统一的第三,员工的发展机会和空间是全国化的本地化本地区公司95％以上的员工，尤其是中高层管理人员，都是本地招聘第一，龙湖认为房地产行业是一个有较强地域性的行业，产品在最终表现形式上也具有较强的地域化特征。只有深刻了解和认同本地文化的人才能够更加准确的理解和表现这些细节，为客户呈现出满意的产品第二，“人才本地化”从根本上是龙湖的业务策略所决定的。龙湖有自己独特的“多项目”、“多业态”及“地域化聚焦”策略第三，公司的文化及人力资源策略人才本地化与全国化人才本地化与全国化互动两条腿走路，一边本地化，一边全国化，二者充分互动。人才素质模型体系员工素质模型体系招聘员工发展培训应用可理解、可感知、可操作全员通用素质职能特殊素质领导力素质模型体系构成他们更善于对客户、公司、同事和工作用“心”；如果合格员工是跟随组织运转的齿轮，操心员工就是“带发动机的齿轮”；如果合格员工是仅受弹射力、空气阻力、地心引力影响的“炮弹”，那么“操心员工”就是可以根据目标变化自动调整追踪方向和速度的“巡航导弹”。核心素质模型有企业家精神的职业经理人操心员工+感染力创造力远见胸怀事业心生命力有企业家精神的职业经理人+操心员工志存高远坚韧踏实员工素质模型体系人力资源规划序号项目名称项目进度2019年2019年2019年2019年2019年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1人力资源管理现状评估2人员标准更新及现有人力资源盘点3仕官生的招聘体系4中高层管理人员外聘体系5集团组织架构的建立6领导团队更替及丰富7职业等级体系的引入8基于职业等级体系薪酬体系的改革9企业文化更新10绩效指标体系的引入11组织管理体系的文字化12人力资源策略的明确13人力资源信息系统的引入14人员标准的二次更新已完成的项目进行中的项目龙湖地产人力资源规划进度表继续结束招聘方式核心观念价值观相似能力素质相当网络招聘猎头公司中介机构校园招募广告招募职位公告法员工推荐法档案法内部招聘外部招聘招聘管理校园招聘“绽放”计划实习生计划“点将”计划龙湖“仕官生”校园招聘龙湖仕官生“仕官生”招聘从2019年开始由龙湖集团统一推行，已历时6届。“仕官生”与其他一些公司所说的“管理培训生”类似，针对优秀的高校应届毕业生，但龙湖培养的是“懂专业技术的管理者”，而不是纯粹的管理者。在过去五年内已经有约140人以这种方式加入了龙湖的团队，其中最早加入的一批中的部分人员已经开始承担中高层的管理职责。“仕官生”首先是为公司招聘而不是首先为某个岗位招聘，公司致力于为“仕官生”提供长期的事业发展机会而不仅仅是一份工作。龙湖对仕官生的期望：前5-6年能在全国范围内2-3个城市、3-4个岗位轮换。“仕官生”是精英招聘，这个项目的培养目标决定了对人员的高标准。龙湖希望通过“仕官生”项目加入公司的同学们，经过公司的培养和历练，最终有一部分能够成长为公司的中高层管理人员（如职能总监、项目总经理等）。“绽放”营销精英招募计划“绽放”营销精英招募计划同样是龙湖地产校园招聘体系的一部分，是为培养营销全面管理人才而定制的应届生甄选发展计划。通过专业的面试和实习过程甄选符合龙湖气质的优秀毕业生加入公司，并经过2-3年的时间培养成为一线的营销经理，进而在他们中间发现具备营销总监潜质的人。参与收获：“得利器”：一次营销的集训，专业的个人能力测评“执而战”：不是实习，而是一次实战，近距离体验高端地产的运作的机会“定吾心”：工作的决定，是实战体验之后的理性选择。实战之后，你来决定是否加入龙湖“结而群”：结识一群同样志存高远，坚韧踏实的同路人未来优势：“绽放生涯”：龙湖地产营销管理类的未来之星“领先起步”：提前实习，进入工作角色。开始坚实的职业生涯第一步“高速奔跑”：快速通畅的职业发展空间“价值增值”：获得业内高标准的地产整合销售经验“不只是金”：丰厚的回报“全国发展”：立足入职地，全国化的发展平台点将物业板块招聘龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环，是龙湖品牌的重要组成部分